Как выкупить долю дочери в квартире после переселения из аварийного жилья, купленного на маткапитал

Может ли дочь принудить к продаже всей квартиры

Нет. Квартира находится в общей долевой собственности четырёх лиц (по 1/4 у мужа, жены, сына и дочери). Распоряжение общим имуществом подчинено правилу о соглашении всех участников:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это означает: продать квартиру целиком без согласия всех четырёх собственников невозможно — дочь не вправе принудить остальных к продаже общего жилья через суд. Единственное, чем она может распорядиться самостоятельно, — своей долей (1/4). Требование дочери «продать квартиру и отдать ей деньги за долю» юридически распадается на две разные возможности: (1) она может продать свою долю (кому угодно с соблюдением преимущественного права сособственников), но не может заставить продать квартиру целиком; (2) она может требовать выдела своей доли или выплаты её стоимости (ст. 252 ГК). Ваш отказ продавать квартиру целиком — правомерен, оспорить его она не сможет.

Вывод: дочь не вправе принудительно добиться продажи всей квартиры; она может распорядиться только своей долей в порядке ст. 246 и 250 ГК РФ.

Как оформить добровольный выкуп доли дочери

Правовая конструкция выкупа доли — это обычный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, где продавец — дочь, покупатели — родители. Основание — ст. 252 ГК (выдел доли и выплата стоимости) и ст. 246 ГК (распоряжение долей).

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности
   — п. 1-3 ст. 252 ГК РФ

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Для вашей квартиры выдел доли в натуре (отдельной комнаты именно на 7 кв. м — 1/4 от 28 кв. м) физически невозможен: квартира однокомнатная. Поэтому единственный способ «отделить» дочь — выплата ей стоимости её доли, что и есть выкуп. Добровольный выкуп оформляется договором купли-продажи доли, который обязательно удостоверяется нотариусом:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

То есть договор купли-продажи доли между дочерью и родителями подлежит обязательному нотариальному удостоверению (исключений, применимых к вашей ситуации, нет — доли отчуждаются не «всеми участниками по одной сделке», а только дочерью). После нотариального удостоверения переход права регистрируется в Росреестре. Порядок действий: (1) независимая оценка доли оценщиком (вы уже верно предложили дочери оценку); (2) согласование цены — закон не требует строго рыночной, стороны вольны договориться о любой цене; (3) заключение и нотариальное удостоверение договора; (4) государственная регистрация перехода 1/4 доли от дочери к родителям.

Вывод: выкуп доли оформляется нотариально удостоверенным договором купли-продажи доли; цена определяется по соглашению (разумно ориентироваться на отчёт оценщика); переход права регистрируется в Росреестре.

Если дочь откажется продавать долю или завысит цену — принудительный выкуп

Доля дочери (1/4) в однокомнатной квартире в 28 кв. м незначительна и не может быть реально выделена. Закон прямо даёт вам инструмент, даже если дочь будет против:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1, абз. 2 п. 4, п. 5 ст. 252 ГК РФ

Здесь ключевая норма — абзац 2 п. 4 ст. 252 ГК: если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Применительно к вашей ситуации это работает в обе стороны:

• дочь сама может подать иск о выплате ей стоимости доли (по п. 3 ст. 252 — если выдел в натуре невозможен, она вправе требовать выплаты стоимости доли другими участниками);
• вы (родители) вправе предъявить встречный/самостоятельный иск с требованием признать долю дочери незначительной, невозможной к выделу и обязать её принять компенсацию, а вас — выплатить её, с прекращением права дочери на долю (п. 5 ст. 252).

Для успеха принудительного выкупа против воли дочери суд устанавливает три условия одновременно: (1) незначительность доли; (2) невозможность её реального выдела; (3) отсутствие у дочери существенного интереса в использовании квартиры. Последнее условие — самое рискованное: если дочь фактически проживает в квартире (зарегистрирована, живёт) и не имеет иного жилья, суд почти наверняка усмотрит у неё существенный интерес и откажет в принудительном выкупе без её согласия. Тогда останется только добровольное соглашение со справедливой ценой.

Вывод: принудительный выкуп доли дочери без её согласия возможен только через суд и лишь при доказанности всех трёх условий п. 4 ст. 252 ГК; если она проживает в квартире или не имеет другого жилья, суд, скорее всего, не удовлетворит принудительный выкуп — придётся договариваться о цене.

Защита от продажи доли третьим лицам и налоговые последствия

Если дочь решит продать свою долю постороннему лицу (не вам), у вас есть преимущественное право покупки:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1, п. 2, п. 3 ст. 250 ГК РФ

Это значит: дочь обязана письменно известить вас о намерении продать долю постороннему, указав цену и условия; вы вправе выкупить её сами в течение месяца. Если она продаст долю третьему лицу в обход извещения, любой из вас вправе в течение трёх месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК). Практически это означает: у дочери нет законной возможности «продать кому попало» и оставить вас без квартиры — вы во всяком случае получите право перехватить её долю за ту же цену.

Что касается налогов для дочери: доход от продажи принадлежащей ей доли в жилье освобождается от НДФЛ, если доля находилась в её собственности не менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения):

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Дочь — собственник доли с 2015 года (исходная комната, купленная на маткапитал), а новая квартира получена взамен аварийного жилья в 2019 году. В любом случае срок владения существенно превысил минимальный предельный срок, поэтому при продаже ею доли НДФЛ у дочери не возникнет — это упрощает переговоры о цене (нет «налоговой надбавки»).

Вывод: вы защищены преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК) с возможностью перевода прав покупателя на себя в течение 3 месяцев; при продаже долевого имущества, находящегося в собственности дочери более минимального предельного срока, НДФЛ не уплачивается.