Могу ли я продать квартиру, если судебные приставы арестовали только банковские счета?

Можно ли продать квартиру, если арест наложен только на счета (не на квартиру)

Арест, наложенный судебным приставом именно на банковские счета должника, сам по себе не ограничивает распоряжение иным имуществом должника, в том числе квартирой. Право собственника распоряжаться своей недвижимостью (заключать договор купли-продажи и регистрировать переход права) сохранено, пока на саму квартиру не наложен запрет.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для правовой оценки важно разграничить два понятия исполнительного производства: арест (запрет распоряжения) конкретного имущества и обращение взыскания на него. Наложение ареста только на счёт означает, что такой запрет лежит только на денежных средствах на этом счёте; на квартиру он не распространяется, и юридической связи «счёт арестован → квартиру продать нельзя» в законе нет.

1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 12.03.2014 № 34-ФЗ) 2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления. 3. Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;
   — ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Вместе с тем именно ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 показывает, что арест включает запрет распоряжаться именно тем имуществом, на которое он наложен. Если в постановлении пристава указаны только счета, то квартира не охвачена таким запретом, и продавец вправе совершать с ней сделки. Арест имущества в размере до 3000 руб. вообще не допускается (ч. 1.1 ст. 80), что подтверждает соразмерный характер ареста: при долге 90 000 руб. пристав сначала обращает взыскание на денежные средства, а недвижимость затрагивает лишь при их недостаточности (ч. 3, 4 ст. 69 ФЗ-229).

1. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
   — ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Вывод: арест только банковских счетов не создаёт правовых препятствий для продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на покупателя — юридически продать её можно. Сделка не станет недействительной лишь по причине ареста счетов.

Риск: пристав может наложить запрет на квартиру, и что тогда происходит

Продать квартиру «спокойно» можно только при условии, что на момент сделки на саму квартиру не наложен запрет регистрационных действий. Пока арест лежит лишь на счёте — запрета на квартиру нет. Однако есть реальная опасность: узнав о предстоящей продаже единственного ценного имущества должника, пристав вправе оперативно наложить арест на квартиру, чтобы воспрепятствовать распоряжению ею в ущерб взыскателю.

1. Арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя. Постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на квартиру, принадлежащую на праве собственности должнику- гражданину, установлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости. Не согласившись с названным постановлением, гражданин оспорил его в суде, ссылаясь на то, что квартира является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на которое в соответствии с абзацем вторым ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и приняла новое решение об отказе в удовлетворении заявления по следующим основаниям. Согласно ч. 1 ст.
   — п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016)

Как видно из позиции Верховного Суда, такой арест единственного жилья в виде запрета совершать регистрационные действия (то есть запрета распоряжения) признан законным и не нарушающим права должника даже тогда, когда обратить взыскание на это жильё нельзя (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Суд в этой практике исходит из того, что арест-запрет — лишь обеспечительная мера, не влекущая изъятия и реализации квартиры.

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
— п. 1 ст. 446 ГПК РФ (абз. 2)

Если до подачи документов на регистрацию на квартиру будет наложен такой запрет (а запись об аресте пристав обязан направить в Росреестр в трёхдневный срок — ч. 7, 8 ст. 80 ФЗ-229), государственный регистратор приостановит государственную регистрацию перехода права собственности: продавец «не уполномочен распоряжаться правом» на недвижимость (п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218).

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
   — п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Сделка, совершённая вопреки наложенному судебным приставом запрету на распоряжение имуществом, ничтожна в той части, в которой предусматривает распоряжение этим имуществом, а права кредитора, обеспечивавшиеся запретом, сохраняются (п. 1 ст. 174.1 ГК РФ). При этом добросовестный приобретатель, не знавший о запрете, в некоторых случаях может быть защищён (п. 2 ст. 174.1 ГК), но для должника-продавца это означает риск признания сделки недействительной и недостижения цели продажи.

Вывод: до подписания договора и подачи документов в Росреестр обязательно закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии записи о запрете/аресте на квартиру. Если запись появилась — сначала необходимо снять запрет (погасить долг либо оспорить постановление), и лишь затем регистрировать отчуждение; иначе сделка может быть признана ничтожной.

Денежные средства от продажи и размещение их при арестованном счёте

Отдельно важно учесть судьбу денег, которые покупатель передаст за квартиру. Взыскание по исполнительному документу обращается на имущество должника в размере задолженности — то есть в объёме, необходимом для исполнения исполнительного документа, с учётом расходов по исполнительным действиям и исполнительского сбора, наложенного приставом (ч. 2 ст. 69 ФЗ-229).

1. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 225-ФЗ, от 31.07.2025 № 287-ФЗ) 3. Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств и драгоценных металлов должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях. Взыскание на драгоценные металлы, находящиеся на счетах и во вкладах должника, обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях или иностранной валюте в соответствии с частью 3 статьи 71 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Это финансовый объём обязательства при продаже: если долг по микрозаймам действительно составляет около 90 000 руб., то именно эта сумма плюс исполнительский сбор (и, возможно, расходы по совершению исполнительных действий) должна быть реально уплачена, чтобы производство прекратилось. При обращении взыскания приоритет отдаётся денежным средствам должника, а не самому жилью, — в первую очередь на денежные средства на счетах (ч. 3 ст. 69 ФЗ-229).

1. Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств и драгоценных металлов должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях. Взыскание на драгоценные металлы, находящиеся на счетах и во вкладах должника, обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях или иностранной валюте в соответствии с частью 3 статьи 71 настоящего Федерального закона. Взыскание на цифровые рубли, учитываемые на счете цифрового рубля должника, обращается при отсутствии или недостаточности у должника находящихся на счетах и во вкладах в банках или иных кредитных организациях денежных средств в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлов. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 4.
   — ч. 3 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Если сумма от продажи поступит на уже арестованный счёт, пристав спишет с него сумму долга в счёт погашения задолженности взыскателям. После фактического исполнения требований исполнительное производство оканчивается (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ-229), аресты со счетов снимаются, а оставшиеся деньги остаются в распоряжении должника. Если же оплата пойдёт наличными или на неарестованный счёт, автоматического списания не произойдёт — у должника появится обязанность погасить долг самостоятельно, иначе производство сохранится и риск наложения ареста на иное имущество останется.

Вывод: юридически долг будет погашен и производство окончится в любом случае, когда сумма задолженности фактически поступит взыскателю (через пристава) — независимо от того, произошло ли это списанием с арестованного счёта при продаже или добровольной уплатой. Практически удобнее, чтобы часть цены квартиры, покрывающая задолженность, была зачислена на арестованный счёт, где пристав её спишет; перед расчётом уточните в ФССП точную остающуюся сумму, включая исполнительский сбор.

Как снять риск и обжаловать действия пристава (процедура и сроки)

Если на квартиру всё же будет наложен запрет регистрационных действий (или нужно упредить такой риск), закон даёт два самостоятельных пути: окончание исполнительного производства путём фактического погашения долга (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ-229) и обжалование постановления/действий пристава в порядке подчинённости и в суде (ст. 121 ФЗ-229).

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Важно учитывать два ключевых срока. Первый — на подачу жалобы на постановление или действие пристава отведено десять дней (ст. 122 ФЗ-229), поэтому с оспариванием ареста квартиры затягивать нельзя. Второй — после того как задолженность уплачена полностью, постановление об окончании исполнительного производства выносится в течение трёх дней со дня поступления в ФССП информации об уплате (ч. 1.1 ст. 47 ФЗ-229).

1 1 . В случаях, установленных пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, постановление об окончании исполнительного производства выносится в течение трех дней со дня поступления из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах информации об уплате должником задолженности в полном объеме в Федеральную службу судебных приставов либо перечисления денежных средств взыскателю в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 263-ФЗ) 1 2 . В случае, установленном пунктом 4 части 1 статьи 46 настоящего Федерального закона, постановление об окончании исполнительного производства или постановление об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа выносится в течение трех дней со дня утверждения старшим судебным приставом или его заместителем акта о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми взыскание по исполнительному документу невозможно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.06.2023 № 263-ФЗ) 2. В исполнительном документе, изготовленном на бумажном носителе, судебный пристав-исполнитель делает отметку о полном исполнении требования исполнительного документа или указывает часть, в которой это требование исполнено.
— ч. 1.1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Эти сроки означают на практике следующее: при погашении долга через арестованный счёт арест снимается не мгновенно в момент платежа, а после вынесения приставом постановления об окончании производства (до трёх рабочих дней). Планируя сделку с покупателем, закладывайте эту паузу либо погашайте долг заранее, до даты регистрации.

Вывод: рекомендуемый порядок перед сделкой — запросить в ФССП справку о фактической задолженности (включая исполнительский сбор), погасить долг (надёжнее всего через арестованный счёт, с которого пристав спишет средства), дождаться постановления об окончании исполнительного производства (до трёх дней после поступления платежа) и снятия арестов, затем получить свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие запретов на квартиру. Если арест на квартиру уже наложен и вы с ним не согласны — обжаловать постановление пристава в десятидневный срок по ст. 122 ФЗ-229; однако при обычном денежном долге сам запрет распоряжения квартирой как обеспечительная мера законен (позиция ВС РФ № 1/2016), поэтому главный рабочий способ — именно погашение задолженности.