Можно ли взыскать штрафы и неустойку по муниципальному контракту с собственника, который не освободил изъятый для стройки дом и участок

До какого момента собственник вправе удерживать изъятый дом и участок: момент прекращения права и передачи объекта

Ключевой вопрос для всей конструкции взыскания — с какого момента фактическое занятие дома и участка стало неправомерным. По правилам изъятия права на недвижимость прекращаются не автоматически с принятием постановления, а в чёткой последовательности.

1. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.
   — п. 3 ст. 56.11 ЗК РФ

Это означает: до момента государственной регистрации прекращения права собственности в ЕГРН прежний собственник формально сохраняет титул. Однако при принудительном изъятии по суду основанием является вступившее в силу решение суда, и переход права поставлен в зависимость от выплаты возмещения.

1. В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
   — п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ

Для ситуации клиента это критично: юридически значимым моментом, после которого удержание объекта становится неправомерным, является выплата полного возмещения (зачисление на счёт правообладателя либо внесение в депозит нотариуса) и последующая регистрация прекращения права. Пока возмещение не выплачено, собственник вправе оставаться на участке — и это обстоятельство надо проверять прежде всего.

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
   — п. 4 ст. 281 ГК РФ

Принудительное изъятие по суду вообще допустимо лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. То есть сам механизм изъятия построен так, что освобождение объекта следует за выплатой, а не наоборот.

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — п. 2 ст. 282 ГК РФ

Если же речь о добровольном (соглашении) либо принудительном (судебном) изъятии, иск о принудительном изъятии может быть подан только по истечении 90 дней с получения проекта соглашения. Это показывает, что процедура изъятия сама по себе растянута во времени и администрация не могла разумно рассчитывать на мгновенное освобождение площадки.

Вывод: до момента выплаты возмещения и регистрации прекращения права собственник сохраняет титул и, как правило, правомерно занимает объект. Следовательно, период удержания до этих событий (а по фактам дела — почти до мая 2023 г.) не может быть квалифицирован как правонарушение, порождающее деликтную ответственность. Неправомерным удержание становится только после выплаты возмещения, когда у собственника отпадает всякое правовое основание занимать объект.

Можно ли переложить штрафы и неустойку по контракту на бывшего собственника: деликтный состав

Главный вопрос клиента — может ли застройщик или администрация взыскать с бывшего собственника понесённые из-за задержки штрафы и неустойку. Юридическая конструкция здесь может быть только деликтной (внедоговорное причинение вреда), поскольку собственник не состоит в договорных отношениях ни с застройщиком, ни (по строительному контракту) с администрацией.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Для взыскания убытков в форме деликтной ответственности необходимо доказать полный состав: противоправное поведение, вину, причинно-следственную связь и размер вреда.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 15 ГК РФ

Применительно к ситуации это означает, что администрации/застройщику придётся доказать: (1) удержание объекта было противоправным, то есть происходило после выплаты возмещения и регистрации прекращения права; (2) именно удержание, а не иные факторы (в т.ч. бездействие самой администрации по принудительному освобождению через ФССП) явилось причиной срыва сроков; (3) размер конкретных штрафов/неустойки, причинно связанных с этим удержанием.

Кроме того, необходимо учитывать, что удержание объекта до выплаты возмещения правомерно (см. блок 1), а добросовестность участников предполагается.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Бремя доказывания недобросовестности (злоупотребления правом) лежит на истце. Само по себе «тянет время, распродаёт вещи» — поведение, не доказывающее ни вины, ни причинной связи, пока не установлено, что возмещение было выплачено и собственник всё равно удерживал объект без оснований.

Вывод: деликтное требование к собственнику теоретически мыслимо, но только в отношении периода после выплаты возмещения, и лишь при доказанности вины и прямой причинной связи между удержанием и конкретными штрафами. Удержание объекта до выплаты возмещения является правомерным и не образует состава правонарушения.

Распределение рисков между администрацией и застройщиком: просрочка кредитора и вина заказчика

Строительный контракт заключён 10.06.2022, то есть до завершения изъятия (31.03.2023). На момент заключения контракта администрация приняла на себя обязательства и сроки по объекту, который она сама ещё не освободила — изъятие шло параллельно и было оспорено в трёх инстанциях. Это предопределяет распределение ответственности внутри подрядных отношений.

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
   — п. 1 ст. 406 ГК РФ

Заказчик (администрация) обязан передать подрядчику строительную площадку, свободную для работ. Если площадка фактически занята и заказчик не совершил необходимых действий (не выплатил возмещение, не инициировал принудительное освобождение через пристава), именно заказчик не совершил действий, «до совершения которых должник (застройщик) не мог исполнить своего обязательства».

1. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 405 ГК РФ

Следствие: застройщик не считается просрочившим, пока площадка не освобождена по вине заказчика. Это прямое основание для освобождения застройщика от неустойки за просрочку.

1. В случае просрочки исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, поставщик (подрядчик, исполнитель) вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней).
   — ч. 5 ст. 34 ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ

Кроме того, сама администрация как заказчик несёт встречную ответственность — за просрочку предоставления площадки застройщик вправе требовать неустойку с заказчика.

1. Сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны. 9 1 . Правительство Российской Федерации вправе установить случаи и порядок списания начисленных поставщику (подрядчику, исполнителю), но не списанных заказчиком сумм неустоек (штрафов, пеней) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных контрактом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ ) 10. При проведении конкурсов допускается заключение контрактов на поставки технических средств реабилитации инвалидов, создание нескольких произведений литературы или искусства, выполнение научно-исследовательских работ , в том числе на выполнение составляющих один предмет контракта двух и более научно-исследовательских работ в отношении одного предмета и с одними и теми же условиями контракта, либо оказание услуг в сфере образования или услуг по санаторно-курортному лечению и оздоровлению, услуг по организации отдыха детей и их оздоровления, в том числе по предоставлению путевок, на выполнение работ (оказание услуг) по созданию, развитию, вводу в эксплуатацию, эксплуатации и выводу из эксплуатации информационных систем, на поставку программно-аппаратных средств и информационно-коммуникационного оборудования с несколькими участниками закупки.
   — ч. 9 ст. 34 ФЗ № 44-ФЗ

Застройщик, в свою очередь, не обязан был «пробиваться» на занятую площадку — он вправе был приостановить работы и не находится в просрочке.

1. Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
   — п. 1 ст. 716 ГК РФ

И даже более: если заказчик не устраняет препятствие, застройщик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 716 ГК РФ, п. 3). Сторона освобождается от неустойки, если докажет, что неисполнение произошло по вине другой стороны (ч. 9 ст. 34 44-ФЗ).

1. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
   — п. 1 ст. 404 ГК РФ

Наконец, вина самого заказчика (заключившего контракт до освобождения площадки и не обеспечившего её освобождение) уменьшает либо снимает ответственность должника: если неисполнение произошло по вине кредитора, суд уменьшает ответственность застройщика.

Вывод: риск просрочки из-за занятой площадки лежит на администрации как заказчике, а не на собственнике. Застройщик при вине заказчика не считается просрочившим, может приостановить работы и сам вправе требовать неустойку с заказчика (ч. 5 ст. 34 44-ФЗ), а не платить штрафы. Перекладывать эти суммы на собственника администрация пытается для того, чтобы компенсировать собственную неосмотрительность при заключении контракта до завершения изъятия.

Неосновательное обогащение и проценты — есть ли денежное основание требования к собственнику

Администрация может попытаться квалифицировать удержание объекта как неосновательное сбережение (экономия на аренде/пользование чужим имуществом).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Однако неосновательное обогащение предполагает приобретение или сбережение имущества за счёт другого лица без правового основания. До выплаты возмещения собственник пользовался своим (пусть и изымаемым, но ещё не переданным) имуществом на законном титуле — а значит, сбережения «за счёт другого» не было. После выплаты возмещения удержание становится неправомерным, и тогда теоретически возможен иск о неосновательном обогащении за фактическое пользование объектом (в размере, например, рыночной аренды), а не «перевыставление» чужих контрактных штрафов.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются на денежное обязательство. У собственника перед администрацией денежного обязательства не было (обязательство было вещным — освободить объект), поэтому проценты «на штрафы застройщика» взыскать с него нельзя.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
— п. 4 ст. 279 ГК РФ

Важная системная норма: изъятие делает невозможным исполнение правообладателем обязательств перед третьими лицами, и решение об изъятии является основанием прекращения таких обязательств. Это касается и обязательств собственника, связанных с изымаемым объектом, и дополнительно подрывает логику «перевыставления» на него обязательств, возникших в связи с объектом.

Вывод: квалификация по неосновательному обогащению к ситуации неприменима до выплаты возмещения (собственник пользовался своим имуществом на законном титуле), а после — возможна лишь в объёме стоимости фактического пользования (арендная плата), но не в форме переложения чужих контрактных штрафов и неустоек. Проценты по ст. 395 ГК РФ к вещному обязательству освободить объект неприменимы.

Условия и порядок принудительного освобождения: что должна была сделать администрация, и почему её бездействие исключает вину собственника

Если собственник не освобождает объект после выплаты возмещения, у администрации есть установленный законом механизм — принудительное изъятие/освобождение через исполнительное производство, а не «ожидание» и последующее взыскание убытков с собственника.

1. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.
   — п. 3 ст. 56.11 ЗК РФ

После регистрации прекращения права и выплаты возмещения права переходят к муниципалитету, а освобождение площадки исполняется в порядке исполнительного производства.

1. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе.
   — п. 3 ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Исполнение требования об освобождении земельного участка включает освобождение от имущества должника и запрещение пользоваться участком, снос строений — если это прямо указано в исполнительном документе. Таким образом, у администрации есть легальный инструмент принудительно освободить площадку силами пристава.

{p. 2 ст. 282 ГК РФ} — иск о принудительном изъятии подаётся в суд в течение срока действия решения об изъятии; следовательно, администрация вправе и обязана довести принудительное изъятие до исполнения, а не перекладывать последствия своего бездействия на собственника.

Вывод: риск задержки освобождения в силу бездействия администрации по запуску исполнительного производства является её собственным предпринимательским/организационным риском. Если возмещение было выплачено, а площадка не освобождена, администрация должна была инициировать принудительное освобождение через судебного пристава (ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ). Невозможность застройщика выйти на площадку в таком случае обусловлена бездействием самого заказчика, а не противоправным поведением собственника, что исключает взыскание с него связанных с этим убытков.

Доказательства, необходимые для иска к собственнику, и альтернативные пути защиты сторон

Для деликтного иска к собственнику истцу придётся доказать весь состав правонарушения, и недостающие звенья — первое, что вскроется в суде.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 15 ГК РФ

В совокупности со ст. 1064 ГК РФ (см. блок 2) бремя доказывания по истцу (администрации/застройщику) означает, что без следующих доказательств иск обречён: (1) платёжное поручение либо подтверждение депозита нотариуса о выплате полного возмещения — иначе удержание правомерно (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ); (2) выписка из ЕГРН о регистрации прекращения права собственности — иначе титул не перешёл и фактическое занятие не противоправно (п. 3 ст. 56.11 ЗК РФ); (3) документы, фиксирующие начисление конкретных штрафов/неустойки и их причинную связь именно с удержанием, а не с иными обстоятельствами (погода, иные просрочки, бездействие заказчика); (4) доказательства вины собственника — умысла или неосторожности в продолжении удержания после выплаты возмещения.

Если хотя бы одно звено не доказано, иск отклоняется. В частности, пока не подтверждена выплата возмещения, любое требование рушится, поскольку добросовестность собственника предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Альтернативные (и более реалистичные) пути для сторон:

1. если цена заключенного для обеспечения федеральных нужд на срок не менее чем три года контракта составляет либо превышает размер цены, установленный Правительством Российской Федерации, и исполнение указанного контракта по независящим от сторон контракта обстоятельствам без изменения его условий невозможно, данные условия могут быть изменены на основании решения Правительства Российской Федерации;
   — п. 2 ч. 1 ст. 95 ФЗ № 44-ФЗ

Если исполнение контракта по независящим от сторон обстоятельствам невозможно, сроки могут быть изменены — то есть вместо «перевыставления» штрафов на собственника администрации следует использовать механизм изменения условий контракта (ст. 95 44-ФЗ) либо признать просрочку заказчика как основание освобождения застройщика от неустойки (ч. 9 ст. 34 44-ФЗ).

1. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе.
   — п. 3 ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Для фактического освобождения площадки предусмотрен исполнительный механизм: освобождение участка от имущества должника и запрет пользования с возможным сносом (если указано в исполнительном документе) — выполняются судебным приставом, а не «ожиданием» добровольного выезда.

Вывод: практически значимая защита интересов сторон лежит не в иске к собственнику, а в (а) доведении принудительного изъятия до исполнения через ФССП, (б) изменении сроков контракта по ст. 95 44-ФЗ и (в) освобождении застройщика от неустойки при вине заказчика. Иск к собственнику возможен лишь узко — в части периода после выплаты возмещения и при полном доказанном составе, что при данных фактах (контракт заключён до изъятия, возмещение и его выплата не подтверждены) маловероятно.