Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте продавцу письменную досудебную претензию о возврате 150 000 руб. и процентов.
  2. 2
    Сохраните доказательства направления претензии: квитанцию, опись вложения, уведомление о вручении.
  3. 3
    Подготовьте иск в районный суд по месту жительства продавца о взыскании 150 000 руб.
  4. 4
    Включите в иск требование о процентах по ст. 395 ГК РФ по день фактической уплаты.
  5. 5
    Подайте иск в районный суд по месту жительства продавца.

Документы и доказательства

  • Предварительный договор купли-продажи участка с условием о залоге.
  • Расписка или платёжный документ о передаче продавцу 150 000 руб.
  • Письмо или уведомление банка об отказе и изменении условий ипотеки.
  • Переписка с банком и продавцом о сделке и возврате денег.
  • Досудебная претензия продавцу и доказательства её направления.
  • Расчёт процентов по ст. 395 ГК РФ и квитанция об уплате госпошлины.

  • Срочно: первые шаги

    • Направьте продавцу письменную претензию о возврате 150 000 руб. и процентов, сохраните квитанцию и опись вложения.
    • Зафиксируйте отказ продавца вернуть деньги: переписка, аудиозапись разговора, свидетели.
    • Запросите в банке письменный документ об отказе или изменении условий ипотеки.
    • Сохраните предварительный договор и расписку о передаче 150 000 руб. — это ключевые доказательства.
    • Не пропустите 3-летний срок исковой давности — он течёт с момента отказа продавца.
    • При угрозе сокрытия продавцом имущества рассмотрите обеспечительные меры одновременно с иском.

  • Денежные требования

    • Взыскать 150 000 руб. как неосновательное обогащение — сделка не состоялась по независящим от вас причинам.
    • Дополнительно взыскать проценты по ключевой ставке Банка России за весь период удержания — по день уплаты.

  • Сроки и риски

    • Срок по предварительному договору истёк — обязательство прекратилось, основание удержания отпало.
    • Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются с момента, когда продавец узнал о неосновательности удержания.
    • Риск: суд может признать сумму задатком, но возврат всё равно обязателен — вы не виновны.
    • Риск: нечёткие формулировки договора о сумме — суд истолкует сомнения в вашу пользу как аванс.
    • Риск: пропуск 3-летнего срока лишит права на взыскание даже обоснованного требования.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на устные заверения продавца — требуйте возврат только письменно.
    • Не подписывайте никаких новых соглашений о задатке или изменении условий.
    • Не затягивайте с обращением в суд — срок исковой давности 3 года.
    • Не пропустите момент, с которого начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.
    • Не отказывайтесь от иска из-за мутных формулировок — сомнения трактуются в вашу пользу.
    • Не пытайтесь решить вопрос угрозами или давлением — только правовые меры.

  • Когда нужен адвокат

    • Продавец оспаривает возврат 150 000 руб. и ссылается на задаток — нужен адвокат.
    • Формулировки предварительного договора о сумме неясны — поможет юрист.
    • Если продавец заявит встречные требования или требование о двойной сумме задатка: Продавец заявляет встречные требования или двойную сумму задатка.
    • Требуется расчёт процентов по ст. 395 ГК РФ за весь период удержания.
    • Если продавец не ответит на претензию или его место жительства окажется неизвестным: Продавец не отвечает на претензию или скрывает место жительства.
    • Сумма спора и риск утраты 150 000 руб. оправдывают сопровождение в суде.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина при цене иска 150 000 руб. — 4 200 руб. (3 200 руб. + 2% от 50 000 руб.).
    • При включении процентов по ст. 395 ГК РФ в иск госпошлина увеличится пропорционально цене иска.
    • Иск подаётся в районный суд по месту жительства продавца — мировому судье только до 50 000 руб.
    • Квитанцию об уплате госпошлины приложите к иску (п. 4 ст. 132 ГПК РФ).
    • Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются по ключевой ставке Банка России по день фактической уплаты.
    • Судебные расходы на представителя и почтовые отправления можно взыскать с проигравшей стороны.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Между покупателем и продавцом земельного участка заключён предварительный договор купли-продажи с условием о передаче 150 000 руб. в счёт будущих платежей. Покупатель передал продавцу указанную сумму. Основной договор в установленный срок (до конца месяца) не заключён, поскольку банк, первоначально одобривший ипотеку, заморозил выдачу кредита и предложил новые условия, под которые покупатель не подходил. Покупатель отказался от изменённых условий кредитования, то есть от исполнения денежного обязательства он не уклонялся. Продавец удерживает 150 000 руб., ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Из этого следует: обязательство по заключению основного договора прекратилось (п. 6 ст. 429 ГК РФ), а правовое основание для удержания продавцом полученной суммы отпало.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) — определяет, что стороны обязались заключить основной договор в согласованный срок; поскольку срок истёк, а основной договор не заключён, обязательство из предварительного договора прекратилось.
    • Обеспечительный платёж: задаток или аванс (ст. 380, 381 ГК РФ) — от квалификации переданной суммы зависит механизм возврата; при неясности формулировок сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), а аванс подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не заключён договор.
    • Ответственность за неисполнение обязательства (ст. 401, 416 ГК РФ) — покупатель не отвечает за срыв сделки, поскольку невозможность оплаты вызвана действиями банка, а не виновным поведением покупателя; следовательно, оснований оставлять задаток продавцу нет.
    • Неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ) — после прекращения обязательства продавец удерживает 150 000 руб. без законного основания, поэтому обязан вернуть их с процентами по ст. 395 ГК РФ.
    • Предварительная оплата (ст. 487 ГК РФ) — если сумма квалифицируется как аванс, покупатель вправе требовать возврата предоплаты, поскольку товар (участок) ему не передан.
    • Процессуальные отношения (ст. 23, 28, 131, 132 ГПК РФ; ст. 333.19 НК РФ) — определяют районный суд по месту жительства продавца, требования к иску и размер госпошлины.
    • Исковая давность (ст. 196, 200 ГК РФ) — трёхлетний срок на обращение в суд исчисляется с момента, когда покупатель узнал о нарушении права, то есть с отказа продавца вернуть деньги либо с момента, когда сделка окончательно не состоялась.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Точная формулировка в предварительном договоре и расписке о переданной сумме — если сумма названа «залогом» или сформулирована неоднозначно, она квалифицируется как аванс и подлежит безусловному возврату; если она безупречно оформлена как задаток, возврат всё равно обязателен, поскольку покупатель не виновен в незаключении договора.
    • Отсутствие вины покупателя в срыве сделки — банк сначала одобрил ипотеку, затем заморозил выдачу и изменил условия; покупатель не отказывался от сделки произвольно, а утратил возможность оплатить участок по обстоятельствам, за которые не отвечает.
    • Прекращение обязательства из предварительного договора — основной договор не заключён до окончания согласованного срока, поэтому обязательство заключить его прекратилось, и у продавца нет права удерживать полученное.
    • Факт передачи 150 000 руб. продавцу — подтверждается распиской или платёжным документом и является основанием для взыскания неосновательного обогащения.
    • Момент, когда продавец узнал или должен был узнать о неосновательности удержания — с этого момента начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ и определяется начало течения исковой давности.

Квалификация переданной суммы: задаток или аванс

Ключевое — что именно написано в вашем документе и как переданная сумма названа. Гражданский кодекс допускает два взаимоисключающих варианта.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
— п. 4 ст. 380 ГК РФ

Если в предварительном договоре и расписке сумма прямо названа «задатком» и соглашение о задатке облечено в письменную форму, действуют правила о задатке, в том числе его обеспечительная функция. Однако любая неясность в этом вопросе автоматически трактуется не в пользу обеспечительного характера платежа:

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 3 ст. 380 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает следующее: если переданная сумма в документах названа «залогом» (что юридически некорректно — залог по ст. 334 ГК РФ оформляет вещи и имущественные права, а не деньги, переданные «на руки» продавцу) либо вообще поименована размыто («в счёт оплаты»), суд с высокой вероятностью квалифицирует её как аванс, подлежащий возврату при любом исходе, если договор не был заключён. Даже если она названа «задатком», но нарушена письменная форма либо есть сомнения в её задатковой природе, применяется презумпция аванса.

Вывод: переданные 150 000 руб. при отсутствии безупречно оформленного письменного соглашения о задатке квалифицируются как аванс, который подлежит безусловному возврату, поскольку встречное предоставление (участок) покупателю не передано.

Обязанность продавца вернуть деньги при незаключении сделки по вине банка

Даже в худшем для вас варианте — если сумма признана задатком, — продавец обязан вернуть её, поскольку сделка не состоялась по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Правило о том, что задаток «остаётся у продавца», срабатывает только если именно покупатель виновен в неисполнении. Вы от сделки не отказывались произвольно: банк сначала одобрил ипотеку, затем заморозил выдачу и выдвинул новые условия, под которые вы объективно не подходили. Это обстоятельство, находящееся вне вашей воли и контроля. Закон прямо связывает ответственность с виной:

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
— п. 1 ст. 401 ГК РФ

Более того, обязательство по заключению основного договора при незаключении его в установленный срок прекращается:

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 6 ст. 429 ГК РФ

А при прекращении обязательства до начала исполнения вследствие невозможности исполнения задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Отказ банка в выдаче кредита, сделавший невозможным для вас исполнение денежного обязательства перед продавцом, — это обстоятельство, за которое вы не отвечаете:

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
— п. 1 ст. 416 ГК РФ

Вывод: поскольку прекращение обязательства по заключению договора произошло по обстоятельствам, за которые покупатель не отвечает (отзыв/изменение условий ипотеки банком), удержание продавцом 150 000 руб. неправомерно — сумма подлежит возврату в любом случае, независимо от квалификации платежа как задатка или аванса.

Правовое основание взыскания: неосновательное обогащение и проценты

Поскольку основной договор не заключён, у продавца не осталось законного основания удерживать полученные деньги. Это образует неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если трактовать платёж как предварительную оплату (аванс), у покупателя есть прямое требование о возврате уплаченного, поскольку продавец товар (участок) не передал:

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
— п. 3 ст. 487 ГК РФ

Сверх суммы вы вправе требовать проценты за весь период неправомерного удержания денег:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются с момента, когда продавец узнал или должен был узнать о неосновательности удержания (то есть с момента, когда стало очевидно, что сделка не состоится — со дня отказа банка/окончания срока), и по день фактического возврата денег.

Вывод: требование к продавцу следует строить как взыскание неосновательного обогащения в размере 150 000 руб. плюс проценты по ст. 395 ГК РФ за весь период удержания.

Процедура: подсудность, госпошлина, исковое заявление, срок

Подсудность. Иск подаётся по месту жительства ответчика (продавца):

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

При цене иска 150 000 руб. + проценты (то есть свыше 50 000 руб.) дело подсудно районному суду, а не мировому судье:

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Госпошлина по имущественным искам в суды общей юрисдикции рассчитывается по прогрессивной шкале (п. 1 ст. 333.19 НК РФ): при цене иска от 100 001 до 200 000 руб. пошлина составляет 3 200 руб. + 2% суммы, превышающей 100 000 руб. Для суммы основного долга 150 000 руб. это 3 200 + 2% × 50 000 = 4 200 руб. (плюс увеличение при включении процентов в цену иска).

Содержание иска. Исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК РФ (наименование суда, сведения о сторонах, в чём нарушение права, обстоятельства и доказательства, цена иска и расчёт), к нему прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства:

документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 406-ФЗ ) 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; 6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— п. 4 ст. 132 ГПК РФ

Обязательно приложите: предварительный договор, расписку/платёжный документ о передаче 150 000 руб., письмо/уведомление банка об отказе или изменении условий ипотеки (если нет — переписку с банком), вашу досудебную претензию продавцу и доказательства её направления, расчёт процентов.

Срок. Общий срок исковой давности — 3 года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Течение срока начинается со дня, когда вы узнали (должны были узнать) о нарушении права — то есть с момента, когда продавец отказался возвращать деньги либо когда окончательно стало ясно, что сделка не состоится (истечение срока по предварительному договору, отказ банка):

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Вывод: иск о взыскании 150 000 руб. неосновательного обогащения и процентов подаётся в районный суд по месту жительства продавца, с госпошлиной около 4 200 руб. (по основному долгу), в пределах трёхлетнего срока с момента отказа продавца в возврате. Перед иском целесообразно направить продавцу письменную досудебную претензию.

Да, 150 000 руб. можно взыскать через суд как неосновательное обогащение, поскольку сделка не состоялась по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете (отказ банка в выдаче ипотеки на прежних условиях), а переданная сумма при отсутствии безупречно оформленного соглашения о задатке квалифицируется как аванс и подлежит возврату.

Переданные вами 150 000 руб. при сомнении в их задатковой природе считаются авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это означает, что они не выполняют обеспечительную функцию задатка и подлежат возврату как неосновательное обогащение при отсутствии законных оснований удержания, если основной договор купли-продажи не заключён. Поскольку участок вам не передан, у продавца нет законного основания удерживать эти деньги — они образуют неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Если же сумму признают задатком, она всё равно должна быть возвращена, так как обязательство по заключению основного договора прекратилось по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете: банк сначала одобрил ипотеку, затем заморозил выдачу и предложил условия, под которые вы не подходили. Это исключает вашу вину (п. 1 ст. 401 ГК РФ), и если отказ банка носит характер обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток возвращается по п. 1 ст. 381, п. 1 ст. 416 ГК РФ. Правило о том, что задаток остаётся у продавца, действует только при вине покупателя (п. 2 ст. 381 ГК РФ), чего в вашем случае нет.

Сверх суммы основного долга вы вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России за весь период неправомерного удержания — с момента, когда продавец узнал или должен был узнать о неосновательности получения денег (п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ). Проценты начисляются по день фактического возврата денег. Если будет установлено, что между сторонами заключён договор купли-продажи с предварительной оплатой, применим п. 3 ст. 487 ГК РФ — у вас есть прямое требование о возврате суммы предварительной оплаты, поскольку товар (участок) не передан.

Иск подаётся в районный суд по месту жительства продавца (ст. 28 ГПК РФ), поскольку цена иска превышает 50 000 руб. (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Госпошлина по основному долгу 150 000 руб. составит 4 200 руб. (3 200 руб. + 2% от 50 000 руб. — п. 1 ст. 333.19 НК РФ); при включении процентов в цену иска пошлина увеличится. Срок исковой давности — 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), течение начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права — то есть с момента отказа продавца вернуть деньги либо когда окончательно стало ясно, что сделка не состоится (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Направьте продавцу письменную досудебную претензию с требованием вернуть 150 000 руб. и уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ. Укажите, что сделка не состоялась по независящим от вас обстоятельствам (отказ банка), а переданная сумма является авансом и подлежит возврату как неосновательное обогащение. Сохраните доказательства направления (почтовая квитанция, опись вложения, уведомление о вручении).

  2. Подготовьте исковое заявление в районный суд по месту жительства продавца. В иске укажите: обстоятельства дела (предварительная договорённость, передача 150 000 руб., отказ банка, отказ продавца вернуть деньги), правовое обоснование (п. 3 ст. 380, п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ) и требования — взыскать 150 000 руб. неосновательного обогащения и проценты по день фактической уплаты.

  3. Приложите к иску документы (п. 4 ст. 132 ГПК РФ): предварительный договор, расписку или платёжный документ о передаче 150 000 руб., письмо или уведомление банка об отказе/изменении условий ипотеки (либо переписку с банком), копию досудебной претензии и доказательства её направления, расчёт процентов, квитанцию об уплате госпошлины.

  4. Уплатите госпошлину в размере 4 200 руб. по основному долгу (плюс сумма за проценты, если включите их в цену иска) и приложите квитанцию к иску.

  5. Подайте иск в районный суд по месту жительства продавца. Следите за соблюдением трёхлетнего срока исковой давности с момента, когда продавец отказался вернуть деньги или истёк срок по предварительному договору.

  6. Если продавец не вернёт деньги после вступления решения суда в силу, получите исполнительный лист и предъявите его в службу судебных приставов для принудительного взыскания.