Кто должен вернуть комиссию риелтору, если квартира оказалась с клопами и наниматель сразу расторгла договор: арендодатель или агентство?

Обязан ли наниматель требовать комиссию с собственника или она адресована агентству

Наниматель заключила договор на подбор квартиры с другим агентством, в которое пошла сама, — вы в этом договоре не сторона. Общее правило: обязательство связывает только его участников.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 308 ГК РФ, п. 1

Ст. 308 ГК РФ означает, что договор девушки с её риелтором не порождает для вас ни прав, ни обязанностей: ни обязанности оплатить её комиссию, ни обязанности отвечать за качество работы её агентства. Ваш договор с нанимателем — это договор найма, и он регулирует отношения найма, а не вознаграждение её риелтора. Соответственно требование «вернуть проценты за риелтора» юридически адресовано не вам, а исполнителю по её собственному договору — тому агентству, которое она наняла. То, что квартиру вы сдавали через своё агентство, значения не имеет: это ваши отношения с вашим агентом, а девушка услугу у него не заказывала и не оплачивала.

Вывод: по общему правилу комиссию нанимателю должно возвращать то агентство, с которым она сама заключила договор, а не вы как собственник. Обязанность собственника возместить эту комиссию возникает только при наличии специального условия в договоре найма либо при доказанной причинной связи «ваше нарушение — её расход» (разбирается в блоке 2). <br> Вывод по вопросу: требование о возврате комиссии предъявляется к агентству девушки, поскольку её договор с ним вас не обязывает; к вам такое требование по общему правилу не адресовано.

Может ли наниматель взыскать комиссию с собственника как убытки

Теоретическая «защитная» ветка девушки: расходы на риелтора — это её убытки, вызванные тем, что вы передали непригодную квартиру. Такое требование возможно только при наличии состава убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Комиссия риелтору — это «расходы, которые лицо произвело» (реальный ущерб). Но для взыскания с вас по ст. 15 и ст. 393 ГК РФ нужна причинная связь между вашим нарушением и этим расходом. Здесь связь отсутствует по существу: комиссия уплачена за подбор квартиры как услугу, которая была фактически оказана, и этот расход возник до и независимо от появления клопов. Расходы на посредника по подбору жилья не являются расходами «для восстановления нарушенного права» — они были бы понесены и при безупречной квартире. Кроме того, по договору вы аренду целиком вернули, залог вернули, то есть имущественные последствия расторжения устранены.

Отдельно важно: чтобы взыскать с вас убытки, девушке пришлось бы доказать, что недостаток (клопы) существовал до передачи и что вы как наймодатель за него отвечаете. Это отдельный вопрос с обратной доказываемой презумпцией.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

П. 1 ст. 612 ГК РФ прямо говорит, что арендодатель отвечает за недостатки, даже если не знал о них. То есть ваш довод «мы не знали про клопов» сам по себе от ответственности не освобождает — но он и не превращает комиссию чужого риелтора в ваш долг. Более того, перечень последствий у ст. 612 ГК РФ закрыт для арендатора: устранение недостатков, уменьшение платы, возмещение расходов на устранение, удержание из платы, досрочное расторжение — и лишь «непокрытая часть убытков». Комиссия риелтору в этот перечень не входит, поскольку она не связана с устранением недостатка квартиры.

Вывод: взыскать комиссию с вас как убытки девушка по общему правилу не сможет — нет причинной связи между состоянием квартиры и оплатой подбора, и такая комиссия не относится к расходам на восстановление нарушенного права. Исключение — только если в самом договоре найма прямо написано, что собственник компенсирует расходы нанимателя на риелтора. <br> Вывод по вопросу: комиссия чужого агентства не является убытками, подлежащими возмещению собственником, если договор найма прямо не предусматривает такую компенсацию.

Обязано ли агентство вернуть комиссию нанимателю

Это ключевой вопрос — но не к вам, а к риелтору девушки. Агентство ссылается на то, что «услуга оказана». Закон даёт потребителю право отказаться от договора услуг в любое время.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Аналогичное правило закрепляет и ГК РФ:

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

По этим нормам девушка вправе отказаться от услуг агентства, но при этом обязана оплатить фактически понесённые исполнителем расходы. Судьба комиссии зависит от того, чем по договору являлась услуга:

• если комиссия — вознаграждение за сам подбор квартиры и заключение договора найма, то услуга по подбору фактически выполнена (квартира подобрана, договор заключён, акт подписан), и основания требовать возврат у риелтора отсутствуют;
• если комиссия — плата за сопровождение сделки/пользования на весь срок найма, то при отказе от услуги риелтор обязан вернуть часть, оставив только фактически понесённые и доказанные им расходы.

Именно поэтому позиция риелтора «услуга оказана» защитима только в первой ветке, и проверяется она по предмету и цене договора с агентством девушки — документ, который вы не подписывали и не видели.

Вывод: возврат комиссии — это спор девушки и её агентства по их договору; к вам он отношения не имеет. Если по её договору комиссия была разовым вознаграждением за подбор — риелтор прав; если платой за весь срок — агентство обязано вернуть часть. <br> Вывод по вопросу: обязанность вернуть комиссию лежит на агентстве, с которым девушка заключила договор (в объёме, зависящем от предмета этого договора), а не на собственнике.

Нет ли неосновательного обогащения на стороне собственника

Девушка может заявить, что сумма комиссии «осела» у вас и вы обогатились. Проверяем по признакам неосновательного обогащения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Неосновательное обогащение — это приобретение или сбережение имущества за счёт другого лица без правового основания. Комиссию девушка уплатила своему агентству, а не вам: вы этих денег не получали и не сберегали за её счёт. Арендную плату и залог вы уже вернули — то есть исполнения по расторгнутому договору найма на вашей стороне не сохранилось. Правовым основанием полученных вами сумм был договор найма; после его расторжения возврат вы произвели. Никакого «сбережения» в размере чужой комиссии у вас нет.

Вывод: конструкции неосновательного обогащения в вашей ситуации нет — вы не приобретали и не сберегали деньги девушки. <br> Вывод по вопросу: требование о возврате комиссии как неосновательного обогащения к собственнику несостоятельно, поскольку он этих средств не получал.

Правомерность расторжения договора найма и статус клопов

Девушка съехала в тот же день и расторгла договор. Это законно, но требует оценки причины.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением за три месяца; а при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию, — потребовать досрочного расторжения (п. 1 ст. 612 ГК РФ). То есть само расторжение в связи с клопами правомерно и возврат аренды/залога с вашей стороны был корректным действием. Однако факт правомерного расторжения не превращается в обязанность собственника оплачивать комиссию чужого риелтора: последствия ненадлежащего качества квартиры для наймодателя ограничены перечнем ст. 612 ГК РФ (устранение, уменьшение платы, возмещение расходов на устранение, расторжение), и они не равны «оплате подбора квартиры».

Отдельно про «может, клопов и не было / они не от нас»: наличие клопов — обстоятельство, доказываемое сторонами. Ваш довод о незнании сам по себе не освобождает от ответственности по ст. 612 ГК РФ, но и не создаёт для вас обязанности компенсировать комиссию её агентству. Юридически значимо: пригодность квартиры на момент передачи (акт приёма-передачи), дата обнаружения насекомых, действия сторон.

Вывод: расторжение и возврат аренды с вашей стороны правомерны и не создают долга по комиссии; спор о причинах появления клопов решается по доказательствам, а не по факту одного дня проживания. <br> Вывод по вопросу: правомерное расторжение в связи с недостатками квартиры не порождает у собственника обязанности возместить комиссию риелтора нанимателя.

Развилка в зависимости от условий договора найма (если … — то …)

Ответ зависит от решающих неизвестных фактов. Ветвление:

• Если в договоре найма (или в отдельном соглашении) указано, что при досрочном расторжении по вине/недостаткам квартиры собственник компенсирует расходы нанимателя на риелтора — то основание для требования появляется, но только как договорное, и взыскивать можно в пределах предусмотренной суммы. Такого условия, по вашим словам, нет — значит эта ветка не работает.
• Если у девушки с её агентством комиссия оформлена как разовое вознаграждение за подбор и заключение договора — услуга оказана, риелтор вправе её удержать (п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП), и возврат комиссии не положен ни от агентства, ни, тем более, от вас.
• Если комиссия оформлена как плата за сопровождение на срок найма — девушка вправе требовать от агентства возврата части за неиспользованный период за вычетом доказанных фактических расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). К вам это требование всё равно не адресуется (ст. 308 ГК РФ).
• Если бы клопы появились до передачи и были скрытым недостатком, а расход на риелтора был бы вызван именно необходимостью срочно переехать — теоретически обсуждались бы убытки, но по ст. 15 и 393 ГК РФ комиссия за подбор всё равно не признаётся расходом на восстановление нарушенного права; предел ответственности наймодателя — ст. 612 ГК РФ.

Вывод: во всех перечисленных ветках плательщиком комиссии остаётся сторона договора с риелтором (девушка), а возврат — обязанность её агентства либо отсутствует вовсе; собственник к этому долгу не привлекается. <br> Вывод по вопросу: правильная ветка определяется предметом договора девушки с её агентством и условиями вашего договора найма; в отсутствие условия о компенсации комиссии собственник ничего не должен.

Сроки, риски и порядок исполнения

Сроки. Любое требование девушки — и к своему агентству о возврате оплаты по договору услуг, и (теоретически) к вам — укладывается в общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Для вас этот срок значения не имеет: вы аренду и залог уже вернули, никаких удерживаемых сумм, по которым «капала» бы просрочка, у вас нет. Взыскание процентов за пользование деньгами возможно лишь при неправомерном удержании чужих средств, а вы возврат произвели — предмета для такого требования нет.

Риски. Реальный риск для вас — не долг по комиссии, а попытка девушки переложить на вас свои переговоры с агентством через иск «о возмещении убытков». Такой иск вы отбиваете процитированными нормами: ст. 308 ГК РФ (её договор вас не обязывает), ст. 15 и 393 ГК РФ (нет причинной связи между состоянием квартиры и оплатой подбора), ст. 612 ГК РФ (перечень последствий для наймодателя закрыт и не включает комиссию риелтора нанимателя). Ваш отдельный риск — претензии по самому факту клопов (требование об уменьшении платы или возмещении расходов на устранение по ст. 612 ГК РФ), поэтому сохраните акт приёма-передачи, переписку и документы о возврате аренды и залога.

Исполнение. По вашему договору найма вы обязаны вернуть полученную арендную плату за неиспользованный период и обеспечительный платёж — это уже сделано. Обязанности оплачивать комиссию её риелтора у вас нет, поэтому никаких действий по возврату «процентов» вам совершать не требуется. Если девушка предъявит письменное требование — отвечайте отказом со ссылкой на ст. 308, 15, 393, 612 ГК РФ и направляйте её за возвратом к её агентству.

Вывод по вопросу: срок для любых требований — три года (ст. 196 ГК РФ); вам возвращать комиссию не нужно, ваши действия ограничиваются уже произведённым возвратом аренды и залога и мотивированным отказом по возможной претензии.