Можно ли взыскать неустойку с риэлтора, если покупатели отказались от сделки из-за отказа опеки, а срок заключения основного договора в предварительном договоре не указан?

Неустойка по предварительному договору купли-продажи: против кого и на каких условиях

Предварительный договор регулируется ст. 429 ГК РФ и связывает обязательством заключить основной договор только его стороны — продавца и покупателей. Риэлтор, который «заключил» такой договор, по общему правилу действовал как представитель/посредник и стороной этого договора не является (это следует проверить по тексту: кто указан сторонами).

1. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ

Для вас это означает: отсутствие срока в вашем предварительном договоре не делает его безсрочным — закон автоматически подставляет годичный срок (п. 4 ст. 429 ГК РФ), а обязательства из него прекращаются, если основной договор не заключён в этот срок либо сторона не направила предложение о его заключении (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Двухмесячное ожидание укладывается в этот срок, поэтому само по себе неуказание срока не даёт вам права требовать неустойку — просрочки как таковой не наступило: пока год не истёк, покупатели вправе ждать и не считаются нарушителями.

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
   — ст. 330 ГК РФ, п. 1

Ключевой вывод: неустойка — это всегда плата за нарушение обязательства должником, а не компенсация за ожидание как таковое. Прежде чем требовать неустойку, нужно установить, кто именно ваш должник и какое обязательство он нарушил. Если должник — покупатели, неустойка взыскивается с них; если должник — риэлтор/агентство (по договору услуг), то неустойка взыскивается с него, но уже по правилам об оказании услуг.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
— ст. 331 ГК РФ

Формальное ограничение: договорная неустойка действительна, только если соглашение о ней совершено письменно (ст. 331 ГК РФ). Если в предварительном договоре нет пункта о неустойке за просрочку, договорная неустойка взыскана быть не может — остаётся только законная неустойка (например, по Закону о защите прав потребителей) либо возмещение убытков.

Вывод по вопросу: неустойку «за ожидание» по предварительному договору с риэлтора взыскать нельзя хотя бы потому, что он, как правило, не сторона этого договора; и поскольку срок в договоре не указан, годичный срок по п. 4 ст. 429 ГК РФ не истёк и просрочки нет. Договорная неустойка возможна лишь при наличии письменного соглашения о ней (ст. 331 ГК РФ). Требование следует предъявлять не «за ожидание», а за конкретное нарушение обязательства тем лицом, которое его на себя приняло (это устанавливается по тексту ваших договоров).

Применимость Закона о защите прав потребителей к риэлтору (основа для законной неустойки)

Это решающий вопрос: если Закон о защите прав потребителей (ЗПП) применим, у вас появляется законная неустойка и ряд процессуальных льгот; если нет — остаются только общие нормы ГК об убытках.

1. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
   — п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Прямое указание Пленума ВС РФ: отношения по риэлтерским услугам — подбор объекта, помощь в заключении сделок, организация продажи квартиры по поручению гражданина — подпадают под ЗПП. Значит, вы как заказчик-гражданин по договору с риэлтором являетесь потребителем, и к вашим отношениям применимы ЗПП.

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 779 ГК РФ

Услуга риэлтора — это договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ): заказчик поручает, исполнитель совершает действия, заказчик оплачивает. Отсюда — обязанность исполнителя оказать услугу надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) и его ответственность за просрочку.

1. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
   — п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вот основание законной неустойки: при нарушении установленных сроков оказания услуги исполнитель платит 3% цены услуги за каждый день просрочки. Но есть важное условие: неустойка по п. 5 ст. 28 ЗПП привязана к нарушению срока оказания услуги. Если в вашем договоре с риэлтором срок оказания услуги не был определён, эта неустойка «не запускается» — нет срока, нет его нарушения. Именно поэтому доказывание конкретного обязательства и его срока (или назначение нового срока по п. 1 ст. 28 ЗПП) — ключ к неустойке.

1. Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
   — п. 6 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Закон прямо снимает ответственность исполнителя, если нарушение срока произошло вследствие непреодолимой силы или по вине самого потребителя. Отказ органа опеки — это внешнее обстоятельство в цепочке покупателей; суд будет выяснять, был ли отказ результатом недобросовестного поведения риэлтора (не подал вовремя, не собрал документы, вводил в заблуждение) или объективной причиной. Это ядро спора.

Вывод по вопросу: ЗПП к отношениям с риэлтором применим (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012), поэтому законная неустойка по п. 5 ст. 28 ЗПП теоретически возможна — но только если в договоре с риэлтором был установлен срок оказания услуги либо вы назначили новый срок в порядке п. 1 ст. 28 ЗПП, и этот срок нарушен. Без установленного срока неустойка по ЗПП не начисляется.

Возмещение убытков и упущенной выгоды: реальный путь взыскания

Неустойка — не единственный и не главный инструмент. Основное требование, которое реально опирается на факты, — возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если риэлтор обязался провести сделку или организовать продажу, но своими действиями/бездействием сорвал её, это ненадлежащее исполнение обязательства.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

Должник обязан возместить убытки, причинённые неисполнением/ненадлежащим исполнением. Причём по п. 1 ст. 393 ГК РФ получение неустойки не лишает вас права на возмещение непокрытой части убытков — эти требования можно заявлять вместе (если неустойка вообще есть).

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Что такое убытки для вас: упущенная выгода — неполученные доходы, которые вы получили бы при обычных условиях оборота, если бы право не было нарушено. Практически — это либо разница между ценой, которую вы готовы были получить по этому договору, и ценой, по которой вы продали квартиру позже/дешевле, либо утрата возможности продать по более выгодной цене за время простоя.

1. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
   — п. 4, 5 ст. 393 ГК РФ

Два важных послабления в вашу пользу: при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые вами меры и приготовления (снятие квартиры с продажи, отказ другим покупателям — это как раз доказывает вашу готовность и реальность упущенной выгоды), а суд не вправе отказать в иске только потому, что размер убытков не установлен с разумной степенью достоверности — в этом случае размер определяется судом.

Однако бремя доказывания лежит на вас: нужно доказать противоправное поведение ответчика, причинную связь, наличие и разумную достоверность размера убытков. Отказ органов опеки сам по себе — не противоправное поведение риэлтора; придётся доказать, что он не выполнил то, что должен был (например, обещал конкретный результат/срок, не подал документы, не проверил позицию опеки заранее).

Вывод по вопросу: реальный путь взыскания — иск о возмещении убытков и упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ), а не только неустойка. Ваши действия (снятие объявления, отказ покупателям) — это прямо учитываемые «меры и приготовления» для получения дохода (п. 4 ст. 393 ГК РФ). Сложность — доказать причинную связь с бездействием риэлтора и посчитать упущенную выгоду; суд обязан принять её размер «с разумной степенью достоверности», а не отказать из-за недоказанности размера.

Ветка «риэлтор — исполнитель по договору услуг»: ответственность и отказ от услуги

Второй возможный статус риэлтора — он ваш исполнитель по отдельному договору возмездного оказания услуг/агентскому договору (а не просто составитель предварительного договора). В этой ветке вы — заказчик/принципал, у вас есть встречное обязательство оплатить вознаграждение.

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
   — п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Агентское вознаграждение (или вознаграждение по договору услуг) выплачивается за совершённые действия. Важно: агент, действующий от своего имени и за счёт принципала, сам приобретает права и обязанности по сделке — тогда он отвечает перед вами за её надлежащее исполнение. Если же сделка совершалась от вашего имени, права и обязанности по ней у вас напрямую.

1. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
   — п. 2 ст. 782 ГК РФ

Если риэлтор сам захочет отказаться от договора, он вправе это сделать только при условии полного возмещения вам убытков. А его молчаливое исчезновение при невыполнении поручения — это и есть поведение, за которое он отвечает.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
   — п. 1, 3 ст. 401 ГК РФ

Ответственность за нарушение обязательства наступает при наличии вины, но её отсутствие доказывать должен сам нарушитель (п. 2 ст. 401 ГК РФ). Для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, правила жёстче: он освобождается от ответственности только при непреодолимой силе, и к таким обстоятельствам прямо не относятся нарушение обязанностей контрагентом, отсутствие нужных товаров или денег. Отказ органа опеки не является непреодолимой силой — это рядовое обстоятельство оборота, которое профессионал должен был предусмотреть.

Вывод по вопросу: если риэлтор выступал исполнителем/агентом по договору с вами, он отвечает за ненадлежащее исполнение при наличии вины (которую доказывает он сам — п. 3 ст. 401 ГК РФ), а как профессиональный участник освобождается лишь при непреодолимой силе, к которой отказ опеки не относится. Отказаться от договора он вправе лишь с полным возмещением вам убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Денежные последствия сверх неустойки: моральный вред и штраф 50%

Когда применим ЗПП, помимо неустойки и убытков вам доступны дополнительные денежные суммы.

1. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 4. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 5. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
   — п. 2, 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Во-первых, убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки (п. 2 ст. 13 ЗПП) — то есть неустойка не «съедает» ваше право на убытки. Во-вторых, при удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы за несоблюдение добровольного порядка (п. 6 ст. 13 ЗПП) — это существенное увеличение взыскиваемого.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред, причинённый потребителю нарушением его прав, подлежит компенсации при наличии вины причинителя; размер определяет суд независимо от имущественного вреда. Для вашей ситуации (два месяца ожидания, отказ другим покупателям, стресс) это дополнительное требование, которое стоит заявить.

1. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 5. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
   — п. 4 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Освобождение от ответственности возможно только при непреодолимой силе или иных основаниях, предусмотренных законом. Отказ опеки — обстоятельство, которое риэлтор как профессионал обязан был прогнозировать, поэтому сослаться на него как на основание полного освобождения не получится.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Отдельно: вы вправе в любой момент отказаться от услуг риэлтора, оплатив только фактически понесённые им расходы (ст. 32 ЗПП; аналогично п. 1 ст. 782 ГК РФ). Если вы платили вознаграждение вперёд, а услуга не оказана — можно требовать возврата неизрасходованной части.

Вывод по вопросу: при применении ЗПП сверх неустойки взыскиваются убытки в полной сумме (п. 2 ст. 13 ЗПП), штраф 50% от присуждённого (п. 6 ст. 13 ЗПП) и компенсация морального вреда (ст. 15 ЗПП). Отказ от услуг риэлтора возможен в любое время с оплатой лишь фактических расходов (ст. 32 ЗПП).

Процедура: подсудность, госпошлина, содержание иска

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.
   — п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора
   — ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

По искам, связанным с ЗПП, вы выбираете суд сами — по месту своего жительства или пребывания (п. 2 ст. 17 ЗПП; ч. 7 ст. 29 ГПК РФ). Это подтверждено и разъяснением Пленума.

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
   — п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Пленум прямо указывает, что суд не вправе возвратить иск со ссылкой на общую подсудность, так как выбор суда принадлежит потребителю. То есть можно подавать по своему месту жительства.

1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
   — п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Госпошлина по требованиям о защите прав потребителей не уплачивается (п. 3 ст. 17 ЗПП). Если же отношения с риэлтором не подпадают под ЗПП (например, спор квалифицирован как чисто предпринимательский), пошлину придётся уплатить — но для гражданина-заказчика услуг это маловероятно.

1. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
   — п. 2 ст. 131 ГПК РФ

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
   — п. 1 ст. 98 ГПК РФ

При подаче иска укажите: суд, свои и ответчика данные (в том числе ИНН/ОГРНИП, если ответчик — ИП или организация), существо нарушения, требования, обстоятельства и доказательства, расчёт взыскиваемых сумм. При выигрыше судебные расходы возлагаются на ответчика.

Обязательного досудебного порядка по таким спорам закон не устанавливает, однако претензия полезна: она запускает добровольное исполнение и обосновывает последующий штраф 50% по п. 6 ст. 13 ЗПП.

Вывод по вопросу: иск подаётся в районный суд по вашему выбору — в том числе по месту вашего жительства (п. 2 ст. 17 ЗПП, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012), госпошлина не уплачивается (п. 3 ст. 17 ЗПП). К иску приложите договор, переписку, отказ опеки, расчёт убытков и неустойки; перед иском направьте письменную претензию риэлтору и агентству.

Альтернативная ветка: требование к покупателям и защитная позиция риэлтора

Если риэлтор докажет, что он лишь свёл вас с покупателями, а обязательства по сделке лежали на покупателях (сторонах предварительного договора), то требование нужно адресовать им, а не риэлтору.

1. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ

По смыслу п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ: пока не истёк годичный срок, покупатели не считаются нарушителями — они вправе ждать решения органов опеки. Обязательства из предварительного договора прекращаются после окончания срока либо при отказе одной из сторон направить предложение. То есть сам отказ покупателей от сделки из-за отсутствия согласия опеки — это не произвольное уклонение, а объективная невозможность исполнения; взыскать с них неустойку по общему правилу тоже не выйдет.

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
   — п. 1 ст. 333 ГК РФ

Отдельно учтите защитную позицию ответчика: если неустойка всё же будет признана подлежащей уплате, он может просить суд о её уменьшении по ст. 333 ГК РФ — при явной несоразмерности последствиям нарушения. Суд вправе снизить неустойку. Это же касается неустойки по ЗПП: несмотря на её «льготный» для потребителя характер, ст. 333 ГК РФ применяется судами и здесь.

Ветвление по вашему делу:

• Если в подписанном документе сторонами предварительного договора указаны покупатели, то неустойку/убытки по нему нужно предъявлять им, и вследствие объективного отказа опеки успех сомнителен.
• Если вы заключали отдельный договор услуг/агентский с риэлтором (агентством), то требование о возмещении убытков (и неустойка, если был срок) предъявляется риэлтору/агентству — именно эта ветка перспективнее, поскольку профессиональный исполнитель отвечает по ст. 401 ГК РФ.

Вывод по вопросу: предъявляйте требования к риэлтору/агентству по договору услуг (при наличии такого договора) — эта линия сильнее, так как профессиональный исполнитель освобождается от ответственности лишь при непреодолимой силе (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Требование к покупателям по предварительному договору малоперспективно: их отказ вызван объективной причиной (нет согласия опеки), а годичный срок ещё не истёк. При любом варианте ответчик может заявить о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Сроки: исковая давность и специальный срок по предварительному договору

Для требований по вашему делу действуют два разных срока, и их важно не спутать.

1. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ

Специальный срок установлен прямо в п. 5 ст. 429 ГК РФ: требование о понуждении к заключению основного договора (при уклонении другой стороны) может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. То есть если вы хотели бы заставить покупателей заключить основной договор, а не взыскивать деньги, у вас был бы жёсткий шестимесячный срок. Но вы заявляете денежное требование, поэтому применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) — три года; для договоров оказания услуг и требований потребителя он исчисляется со дня, когда вы узнали о нарушении права (то есть с момента отказа/срыва сделки либо с даты, когда стало ясно, что услуга не будет оказана).

Двухмесячный период ожидания сам по себе не создаёт просрочки — как разъяснено в блоке 1, при отсутствии срока в договоре действует годичный срок по п. 4 ст. 429 ГК РФ. Поэтому «ожидание» не является нарушением до наступления этой даты.

Отдельно: если вы в итоге предъявляете требование о неустойке по п. 5 ст. 28 ЗПП, просрочка начинает течь только с даты нарушения установленного срока оказания услуги. Если срок в договоре с риэлтором не определён, вы вправе сами назначить новый срок в порядке п. 1 ст. 28 ЗПП — и уже с его нарушением начнётся просрочка.

Вывод по вопросу: по денежным требованиям (убытки, неустойка, возврат вознаграждения) действует общий трёхлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), исчисляемый с момента, когда вы узнали о нарушении права; специальный шестимесячный срок из п. 5 ст. 429 ГК РФ касается только иска о понуждении заключить основной договор и на ваши денежные требования не распространяется. Двухмесячное ожидание не создаёт просрочки должника, так как при отсутствии срока в предварительном договоре применяется годичный срок (п. 4 ст. 429 ГК РФ); для «запуска» неустойки по ЗПП срок оказания услуги следует назначить самому (п. 1 ст. 28 ЗПП).

Доказательства: что приложить в суд для обоснования убытков и вины риэлтора

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
   — п. 1, 2 ст. 55 ГПК РФ

Доказательствами служат сведения о фактах из объяснений, свидетелей, письменных и вещественных доказательств. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют силы.

1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
   — п. 1 ст. 71 ГПК РФ

Ваша переписка в телефоне (мессенджеры, SMS) — это письменные доказательства: закон прямо относит к ним документы, выполненные в форме цифровой записи, полученные посредством электронной связи. Переписку нужно зафиксировать надлежащим образом (заверенные скриншоты, нотариальный осмотр переписки — для большей силы).

Практически для иска вам понадобятся:

• предварительный договор (стороны, цена, порядок расчёта, отсутствие срока);
• договор с риэлтором/агентством, если он есть (предмет услуги, размер вознаграждения, наличие срока и неустойки);
• переписка с риэлтором (обещания «опека рассматривает», «нужны справки» — доказывает, что он вёл процесс и знал о сроках);
• отказ органа опеки (подтверждает внешнюю причину срыва и ставит вопрос о том, кто и как готовил документы);
• доказательства упущенной выгоды: снятие объявления, отказы другим звонившим, пропущенные заявки — это «меры и приготовления» по п. 4 ст. 393 ГК РФ и одновременно база для расчёта неполученного дохода;
• расчёт убытков — письменный расчёт взыскиваемых сумм с обоснованием.

Вывод по вопросу: переписка в телефоне является полноценным письменным доказательством (п. 1 ст. 71 ГПК РФ) и должна быть зафиксирована (заверенные скриншоты/нотариальный осмотр). Ядро доказательственной базы — договор с риэлтором, переписка о ходе сделки, отказ опеки и документы о снятии объявления/отказах покупателям для обоснования упущенной выгоды. Все доказательства представляются в подлиннике или заверенной копии (п. 2 ст. 71 ГПК РФ).

Возврат уплаченного вознаграждения (неосновательное обогащение) и проценты

Если вы платили риэлтору вознаграждение (аванс/комиссию), а услуга по вине неисполнения обязательства так и не была оказана, закон даёт инструмент возврата.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Неосновательное обогащение — это получение имущества без установленных законом или сделкой оснований. Если риэлтор получил оплату за результат (проведение сделки), а сделка не состоялась и услуга в оговорённом объёме не оказана, — основание для удержания денег отпадает в соответствующей части.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
— ст. 1103 ГК РФ

Правила о неосновательном обогащении применяются и к требованию одной стороны обязательства к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подп. 3 ст. 1103 ГК РФ). То есть возврат уплаченного риэлтору вознаграждения — законный путь, даже без признания договора недействительным.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На неосновательно удерживаемую сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (проценты за пользование чужими денежными средствами) с момента, когда риэлтор узнал об отсутствии основания удерживать деньги. Это дополнительная компенсация помимо убытков.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Параллельно действует ваш отказ от услуги: при отказе вы обязаны оплатить лишь фактически понесённые исполнителем расходы (ст. 32 ЗПП), а не полную цену неоказанной услуги.

Вывод по вопросу: если вы платили риэлтору вознаграждение, а сделка не состоялась и услуга не оказана, требуйте возврата уплаченного как неосновательного обогащения (ст. 1102, подп. 3 ст. 1103 ГК РФ) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Это самостоятельное и наиболее надёжное денежное требование, не зависящее от доказывания упущенной выгоды.