Может ли продавец оставить себе деньги, полученные по расписке как первоначальный взнос, если сделка не состоялась из-за отказа банка в льготной ипотеке?

Природа уплаченной суммы (задаток или аванс) и обязанность её вернуть

Расписка, в которой прямо не написано слово «задаток», сама по себе не превращает платёж в задаток. Задаток — это сумма, вносимая в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ

Из буквального смысла расписки («беру 150 000 руб. в счёт первоначального взноса, чтобы снять дом с продажи и подготовить оценку») не следует, что договор купли-продажи заключён и что платёж обеспечивает его исполнение: стороны лишь начали переговоры, а денежные средства поступали в счёт будущих платежей. Раз в документе нет ни слова «задаток», ни отсылки к заключённому договору, ни соглашения об обеспечении, действует презумпция п. 3 ст. 380 ГК РФ — сомнение толкуется как аванс. Аванс обеспечительной функции не выполняет и при несостоявшейся сделке удерживаться не может.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ

Даже если бы суд признал сумму задатком, продавец не вправе её удержать, пока покупатель не будет признан виновным в неисполнении договора. Здесь срыв произошёл не по вине покупателя: банк отказал в льготной ипотеке по территории расположения дома и предложил кредит по обычной ставке. Ключевой вопрос — за кого отвечает эта причина. По п. 1 ст. 401 ГК РФ ответственность наступает только при наличии вины; покупатель, отказавшийся от кредита на существенно иных условиях, действовал осмотрительно и вины не имеет.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
   — п. 1 ст. 401 ГК РФ

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
   — п. 1 ст. 416 ГК РФ

Обязательство по заключению основного договора и по оплате (то есть переданные 150 000 руб. перестали обеспечивать что-либо) прекратилось обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, — отказом банка в льготном кредитовании по данному объекту. Это та самая невозможность исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ), при которой закон прямо предписывает возврат обеспечительной суммы. То же правило применяется к обеспечительному платежу, если стороны воспринимали 150 000 руб. именно так: при прекращении обеспечиваемого обязательства платёж подлежит возврату, если иное не написано в соглашении.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ

Наконец, если стороны всё же подписали предварительный договор купли-продажи, его судьба определяется ст. 429 ГК РФ: обязательства прекращаются, если основной договор не заключён к согласованному сроку, а вина сторон в этом равна нулю (ст. 416, 401 ГК РФ). Это лишь дополнительно подтверждает, что основание удерживать деньги у продавца отсутствует.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
   — п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ

Вывод: 150 000 руб. в отсутствие в расписке прямых слов о задатке и в отсутствие заключённого основного договора квалифицируются как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Продавец не вправе оставить их у себя: сделка не состоялась по обстоятельству, за которое покупатель не отвечает (ст. 401, п. 1 ст. 416, п. 1 ст. 381 ГК РФ), а обязанность вернуть платёж сохраняется даже у задатка и обеспечительного платежа. Сумма возвращается в полном объёме.

Требование о возврате как неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами

Поскольку ни договор купли-продажи, ни соглашение о задатке основания для удержания суммы не создают, деньги удерживаются продавцом без правового основания. Это классический состав неосновательного обогащения.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Важно: правила главы 60 ГК РФ применяются и тогда, когда деньги получены по расписке (то есть по поведению сторон), независимо от того, явилось ли обогащение результатом поведения приобретателя или самого потерпевшего. Продавец получил 150 000 руб. в счёт сделки, которая не состоялась, — имущество приобретено за счёт покупателя без сделки-основания и подлежит возврату.

Помимо самой суммы с продавца можно взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ: они начисляются с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности сбережения денег, — то есть с даты отказа вернуть их (в том числе после вашего письменного требования или с момента срыва сделки).

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если стороны всё же были связаны договором купли-продажи (например, он был подписан), действует специальная норма о возврате предварительной оплаты: продавец, получивший аванс, но не передавший товар, обязан вернуть сумму.

1. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
   — п. 3 ст. 487 ГК РФ

Вывод: 150 000 руб. взыскиваются как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Сверх суммы покупатель вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ за весь период незаконного удержания (п. 2 ст. 1107 ГК РФ), начисляемые с момента, когда продавец узнал о неосновательности удержания (в частности, с момента отказа по вашему требованию). Обещание вернуть деньги в переписке — это прямое подтверждение его осведомлённости о неосновательности удержания, поэтому проценты считаются с даты этого обещания/отказа.

Защитная позиция продавца: удержание как возмещение убытков от снятия дома с продажи — и почему она не проходит

Продавец может возразить: он снял дом с продажи, понёс расходы на оценку, поэтому вправе оставить 150 000 руб. как компенсацию убытков. Такая позиция возможна только при доказанности вины покупателя в неисполнении договора — общее правило об ответственности привязано именно к вине.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
   — п. 1 ст. 401 ГК РФ

Поскольку покупатель действовал разумно (оформил документы на льготную ипотеку, отказался от кредита по несопоставимо более высокой ставке) и не уклонялся от сделки, а банк отказал по объекту, его вины нет. Второй контраргумент продавца — «деньги давались, чтобы снять дом с продажи, значит, это плата за простой» — тоже несостоятелен: п. 3 ст. 380 ГК РФ прямо квалифицирует такую неоднозначную сумму как аванс, а не как вознаграждение или неустойку.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ

Кроме того, отсутствие в расписке условия о безвозвратной передаче денег и отсутствие отдельного соглашения об их удержании лишают продавца основания ссылаться на договорное условие. Обещание вернуть деньги в переписке ещё раз указывает, что и сам продавец не рассматривал платёж как невозвратный.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ

Вывод: продавец удержать 150 000 руб. не может. Возражение об убытках несостоятельно, пока не доказана вина покупателя в срыве сделки (п. 1 ст. 401 ГК РФ), как и ссылка на расходы по снятию дома с продажи: расписка о первоначальным взносе не создаёт права на удержание. Единственная защитная ветка, которая могла бы изменить исход, — доказанность виновного уклонения покупателя от сделки; в вашей ситуации этого нет, поскольку срыв вызван отказом банка в льготной ипотеке по объекту.

Доказательства, срок давности и подсудность спора

Обещание продавца в переписке вернуть деньги придаёт спору устойчивость: бремя доказывания возложено на обе стороны, а переписка подтверждает признание долга и осведомлённость о неосновательности удержания.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Требование о возврате аванса защищено общим трёхлетним сроком исковой давности, который течёт со дня, когда покупатель узнал о нарушении права (отказ вернуть деньги).

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Поскольку сумма долга 150 000 руб. превышает 50 000 руб., спор подсуден районному суду и подаётся по месту жительства ответчика-продавца.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Госпошлина при цене иска до 300 000 руб. рассчитывается по шкале подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (по цене иска 150 000 руб. — 4000 руб. плюс 3% суммы, превышающей 100 000 руб., то есть 5500 руб.), а все судебные расходы при выигрыше взыскиваются с ответчика.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
   — подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
   — ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту жительства продавца (ст. 28, п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) в пределах трёх лет с момента нарушения права (ст. 196, 200 ГК РФ); к заявлению прикладываются расписка, переписка с обещанием вернуть деньги, документы банка об отказе в льготной ипотеке; судебные расходы при удовлетворении иска возлагаются на продавца (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). Обязательный досудебный порядок для такого спора не предусмотрен, однако направляемая претензия фиксирует отказ и дату начала начисления процентов по ст. 395 ГК РФ.

Невозможность исполнения, вина сторон и отсутствие права продавца на удержание (поисковое подтверждение)

Ключевым для разрешения спора является вопрос: кто отвечает за то, что сделка не состоялась, — и есть ли у продавца право удержать деньги.

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
   — п. 1 ст. 416 ГК РФ

Пункт 2 ст. 416 ГК РФ важен и как защитная рамка для другой стороны: если бы невозможность исполнения была вызвана виновными действиями кредитора (покупателя), тот не вправе был бы требовать возврата исполненного. Применительно к вашей ситуации этого не происходит: покупатель не уклонялся от сделки — он лишь не согласился на кредит по существенно более высокой ставке, тогда как льготная ипотека по данному дому оказалась невозможна из-за расположения объекта в черте города. Наступившее обстоятельство (отказ банка по территориальному основанию) за покупателя не отвечает, а кредиторских виновных действий с его стороны не было.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
   — п. 1 ст. 401 ГК РФ

Поскольку вины покупателя нет, а обязательство прекратилось невозможностью исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток (даже если бы он был признан) подлежал бы возврату, а аванс возвращается безусловно.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ

Вывод: отказ банка в льготной ипотеке по конкретному дому (в черте города) — обстоятельство, за которое покупатель не отвечает; виновных действий кредитора, лишающих его права на возврат (п. 2 ст. 416 ГК РФ), нет. Следовательно, правовое основание у продавца удерживать 150 000 руб. отсутствует, и сумма подлежит возврату в полном объёме.

Доказательства (расписка, переписка, документы банка) и распределение бремени доказывания

Для возврата денег потребуется доказать три обстоятельства: факт передачи 150 000 руб., отсутствие заключённого договора купли-продажи и отсутствие оснований для удержания. Распределяется это по правилу о бремени доказывания.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Расписка фиксирует сам факт получения денег «в счёт первоначального взноса» — это прямое доказательство платежа. Переписка, в которой продавец обещал вернуть деньги, если сделка не пройдёт, выполняет двойную функцию: она подтверждает, что и сам продавец не считал платёж невозвратным (то есть признавал его авансом), и фиксирует момент, с которого он знал о неосновательности удержания — а от этой даты начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Документы банка (решение об отказе в льготной ипотеке по объекту, одобрение обычной ипотеки) подтверждают, что срыв сделки произошёл по причине, за которую покупатель не отвечает (ст. 401, 416 ГК РФ).

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Вывод: для иска к заявлению прикладываются расписка, переписка с обещанием вернуть деньги, документы банка; бремя доказывания факта и условий передачи лежит на покупателе, а доказывать наличие удержания законного основания (например, вины покупателя) должен продавец. Переписка с обещанием возврата — ключевое доказательство признания платежа авансом и начала начисления процентов.