Правовые аспекты досрочного расторжения договора найма жилья и возврата страхового депозита
Анализ ситуации
Проанализирую вашу ситуацию с учетом предоставленных нормативных актов.
Действительность договора найма
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 671)
"При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 183)
Договор подписан ненадлежащим лицом без подтверждения полномочий. Это создает серьезные риски для его действительности. В суде такой договор может быть оспорен, поскольку лицо, подписавшее договор, не подтвердило свои полномочия действовать от имени собственника.
Существенные условия договора
"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 432)
Отсутствие в договоре точного описания объекта найма (площадь, количество комнат, какие именно комнаты сдаются в трехкомнатной квартире) может свидетельствовать о несогласованности существенных условий договора.
Правомерность условия о невозврате депозита
"Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380)
"В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380)
Условие о невозврате "страхового депозита" при уведомлении о съезде менее чем за 30 дней может быть оспорено в суде как несоразмерная ответственность, особенно учитывая, что вы полностью оплатили аренду за месяц и освободили помещение досрочно.
Обязанность по оплате коммунальных услуг
"Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 678)
Вы обязаны оплатить коммунальные услуги за период фактического проживания, однако вправе требовать зачета суммы депозита против задолженности по коммунальным платежам.
Выводы и рекомендации
-
Договор имеет серьезные недостатки - подписан ненадлежащим лицом без подтверждения полномочий и содержит неполное описание объекта найма.
-
Условие о невозврате депозита может быть признано недействительным как кабальное и несоразмерное.
-
Вы вправе не оплачивать коммунальные услуги отдельно, если их сумма не превышает размер депозита, путем зачета встречных требований.
-
Рекомендую следующие действия:
- Направьте письменную претензию с требованием возврата депозита
- Укажите на недостатки договора и несоразмерность условия о невозврате депозита
- Предложите зачесть сумму депозита против коммунальных платежей
- Соберите доказательства: копии договора, платежные документы, переписку
- При отказе удовлетворения требований обращайтесь в суд
-
Для защиты прав рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки искового заявления о взыскании неосновательно удержанной суммы депозита.
Учитывая существенные нарушения при заключении договора, у вас хорошие шансы на защиту своих прав в судебном порядке.
