Можно ли в договоре купли-продажи дома предусмотреть, что покупатель перечисляет часть цены не продавцу, а четырём собственникам по мировому соглашению

Допустимо ли в договоре купли-продажи обязать покупателя платить напрямую четырём собственникам

Обязательство из мирового соглашения — это обычное гражданско-правовое денежное обязательство застройщика перед каждым из четырёх взыскателей. Закон не только не запрещает, но и прямо предполагает исполнение обязательства третьим лицом: покупатель, уплачивающий деньги кредиторам продавца, действует именно как такое третье лицо, которому продавец возложил исполнение.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
   — ст. 421 ГК РФ, п. 1

Свобода договора позволяет сторонам определить любое не противоречащее закону условие о порядке расчётов. Ни ГК РФ, ни ФЗ № 218-ФЗ не содержат запрета указать в договоре продажи дома, что часть или вся цена уплачивается не продавцу, а названным им лицам. Более того, такая модель прямо укладывается в конструкцию договора в пользу третьего лица.

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. 2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. 3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.
   — ст. 430 ГК РФ, п. 1

Здесь важно, что при таком условии третьи лица (собственники-взыскатели) приобретают право требовать оплаты непосредственно от покупателя. Это не обязательно, но удобно: если вы хотите, чтобы кредиторы могли предъявить требование к покупателю напрямую, в договоре прямо фиксируется их право получить исполнение в свою пользу. Если такой цели нет — условие оформляется как простое возложение исполнения на покупателя (переадресовка), и требовать сможет только продавец.

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
   — ст. 313 ГК РФ, п. 1

Ключевая норма для «переадресовки»: кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если должник возложил на это лицо исполнение обязательства. Значит, четыре собственника по мировому соглашению обязаны принять платёж от покупателя — отказаться от него они не вправе, поскольку денежное обязательство застройщика не относится к обязательствам, которые должник должен исполнить лично (взыскание долга деньгами личностного характера не носит).

Вывод: да, всех четверых можно указать прямо в договоре купли-продажи и расписать конкретные суммы каждому. Это законно, соответствует свободе договора (ст. 421 ГК РФ) и правилам об исполнении обязательства третьим лицом (ст. 309, 313 ГК РФ)/договоре в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). Дополнительного отдельного оформления закона не требует — условие в договоре уже является тем самым «возложением исполнения». Однако правовой эффект (прекращение долга по мировому соглашению) наступит только при правильной фиксации оплаты — об этом блок 2.

Как добиться, чтобы платёж покупателя прекратил долг застройщика по мировому соглашению

Само условие в договоре купли-продажи между застройщиком и покупателем погашает долг перед собственниками не автоматически: между продавцом и покупателем мировое соглашение не заключено. Нужна связка норм о прекращении обязательства надлежащим исполнением и о том, кто признаётся управомоченным на приём исполнения.

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
   — ст. 408 ГК РФ, п. 1

Обязательство прекращается только надлежащим исполнением. Надлежащим оно будет, если деньги фактически поступили каждому из четырёх кредиторов именно в счёт долга по мировому соглашению. Поэтому важно, чтобы платёж был идентифицирован: в назначении платежа указываются реквизиты мирового соглашения, суммы по каждому взыскателю, за чей долг производится оплата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства — то есть в точном размере и в сроки, установленные мировым соглашением. Необходимо сверить, покрывает ли соответствующая часть цены дома сумму долга каждому конкретному взыскателю; если цена меньше совокупного долга — согласовать с кредиторами частичное погашение.

Юридически чище всего оформить это трёхсторонними соглашениями (или одним многосторонним) между застройщиком, покупателем и каждым собственником, где прямо сказано: покупатель уплачивает сумму Х собственнику № 1 в счёт погашения обязательства застройщика по мировому соглашению; с момента поступления средств обязательство застройщика прекращается. Альтернатива, если собственник согласен, — уступка права требования (цессия): кредиторы уступают застройщику своё требование к покупателю, и застройщик получает возможность самому принять исполнение.

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
   — ст. 382 ГК РФ, п. 1

Также для прекращения обязательства обязателен документ о получении: расписка каждого кредитора или замена расписки надписью на долговом документе. Практический ориентир — при полной оплате кредитор возвращает застройщику подлинник долгового документа/исполнительного листа.

Вывод: проще всего включить в договор купли-продажи условие об оплате части цены напрямую четырём кредиторам, но погашение долга гарантированно сработает, если одновременно: (1) каждый кредитор письменно подтверждает согласие принять исполнение от покупателя; (2) в платежных документах однозначно указан долг по мировому соглашению и прекращение обязательства; (3) получены расписки/акты о зачёте сумм. Рекомендуется оформить трёхсторонние соглашения (застройщик — покупатель — кредитор) — тогда прекращение обязательства будет неоспоримым.

Форма договора, нотариус и регистрация перехода права

Договор продажи дома с земельным участком заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечёт недействительность.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Нотариальное удостоверение договора продажи дома законом не требуется — достаточно одного подписанного сторонами документа. Нотариус нужен лишь в отдельных случаях (например, если продаётся доля в праве). Указание в договоре четырёх третьих лиц — получателей денег — само по себе не меняет форму сделки и не требует нотариуса: это дополнительное условие о расчётах, а не отдельная нотариальная сделка.

Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для регистрации достаточно договоров и других сделок, совершённых в соответствии с законом.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— подп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Регистратор проверяет, что представленные документы соответствуют закону и отражают необходимые сведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Регистратор проверяет факт перехода права (продавец — покупатель), а не порядок внутренних расчётов между сторонами. Условие о том, что часть цены идёт третьим лицам, не является препятствием для регистрации, поскольку оно не касается предмета и титула. Обязательным является лишь согласование цены недвижимости — без неё договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).

Вывод: нотариус не обязателен, договор составляется одним документом в простой письменной форме; в нём обязательно четко определить объект и цену; условие о направлении части цены четырём собственникам можно включить в этот же текст. Регистрация перехода права пройдёт, если есть согласованная цена и подписанный сторонами документ. Если дом в долевой собственности или принадлежит продавцу совместно с супругом, нотариальное удостоверение/согласие супруга может потребоваться — этот факт нужно уточнить (см. ветвление ниже).

Мировое соглашение: где «зашит» порядок исполнения и можно ли его менять договором

Мировое соглашение — процессуальный документ, утверждённый судом, и оно обязательно содержит сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств.

Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и иные условия, не противоречащие федеральному закону.
— п. 2 ст. 153.9 ГПК РФ

В мировом соглашении могут быть условия об отсрочке/рассрочке, уступке требований, прощении или признании долга. Поэтому если мировое соглашение уже содержит механизм исполнения (например, что долг погашается из средств от продажи конкретного имущества) — действовать нужно строго по нему, а договор купли-продажи лишь раскрывает этот механизм в расчётах с покупателем.

Мировое соглашение исполняется добровольно лицами, его заключившими; при неисполнении — принудительно на основании исполнительного листа.

Мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим мировым соглашением. 2. Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.
— ст. 153.11 ГПК РФ, п. 1

Важный практический нюанс: изменить порядок исполнения утверждённого судом мирового соглашения (например, заменить адресата платежа) самим договором с покупателем нельзя — если стороны хотят формально изменить способ/порядок исполнения, это делается через суд, утвердивший мировое соглашение, по заявлению взыскателя или должника. Однако в вашей ситуации менять мировое соглашение, скорее всего, не нужно: исполнение покупателем обязательства должника третьему лицу допускается без изменения самого соглашения — важно лишь правильно идентифицировать платёж.

Вывод: если мировое соглашение прямо предусматривает расчёты за счёт продажи объекта, схему с оплатой части цены напрямую четырём взыскателям нужно строить строго в этих рамках. Само условие в договоре купли-продажи об оплате третьим лицам менять мировое соглашение не требует — прекращение обязательства происходит надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Но если требуется именно изменить адресата/способ, установленный судом, — это делается через суд (ст. 203 ГПК РФ / ст. 324 АПК РФ), а не договором.

Риски, налоговые и процедурные последствия

Риск неоплаты покупателем. Если покупатель не заплатит третьим лицам, обязательство застройщика перед собственниками сохранится, и они вправе взыскивать долг с застройщика (а застройщик — регрессно требовать с покупателя). Цена дома при этом уже передана покупателю, поэтому продавцу выгодно связать оплату с регистрацией перехода права и с передачей объекта (ст. 488, 556 ГК РФ): например, оплата до регистрации или одновременно с ней; при рассрочке (продажа в кредит по ст. 488 ГК РФ) в договоре можно сохранить залог в пользу продавца до полной оплаты.

Риски при банкротстве. Если застройщик — организация (или ИП) и у него есть иные кредиторы, перечисление средств конкретным кредиторам в обход процедуры может быть оспорено как сделка с предпочтением. Поэтому безопаснее, чтобы деньги шли напрямую от покупателя к кредиторам по их собственной воле и без дополнительных преимуществ перед остальными кредиторами; при множестве кредиторов схему надо согласовывать с учётом законодательства о банкротстве.

Налоги. У продавца (застройщика) доход от продажи дома в общем случае облагается НДФЛ — если объект был в собственности меньше минимального предельного срока владения; при сроке владения более минимального доход освобождается.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если застройщик — физическое лицо, не являющееся налоговым агентом в этой сделке, налог он исчисляет сам на основании декларации.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Для четырёх собственников-получателей вопрос НДФЛ не возникает: они получают не новый доход, а исполнение ранее возникшего долга по мировому соглашению.

Процедура исполнения. Если мировое соглашение не исполняется добровольно, взыскатели получают исполнительный лист и обращаются к приставам.

Мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим мировым соглашением. 2. Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.
— ст. 153.11 ГПК РФ, п. 1

Вывод: основное юридическое препятствие для указания всех четырёх в договоре отсутствует; ключевые риски лежат в плоскости неоплаты покупателем (нужна привязка оплаты к регистрации и документы о получении), банкротства застройщика (избегать оспоримого предпочтения) и налогов у продавца (НДФЛ с продажи дома).

Ветвление по неизвестным фактам

• Если по мировому соглашению выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство — прямые расчёты с взыскателями должны учитывать интересы пристава; безопаснее провести платежи с уведомлением пристава либо гасить долг через депозит подразделения. Если исполнительное производство не возбуждено — схему можно реализовать напрямую соглашениями с кредиторами.
• Если застройщик — физическое лицо — налог считает сам (ст. 228 НК РФ); если организация — она платит налог на прибыль, а риск оспаривания в банкротстве выше.
• Если дом — единственное жильё продавца или в собственности более минимального срока — НДФЛ у продавца может не возникнуть вовсе.
• Если сумма, приходящаяся на конкретного кредитора, меньше его долга — это частичное исполнение: требует согласия кредитора, иначе он сохраняет право взыскивать остаток.
• Если кредиторы согласны оформить уступку требования застройщику — конструкция цессии (ст. 382 ГК РФ) исключает споры о прекращении долга.

Проценты и неустойка при просрочке оплаты (денежные последствия)

Ситуация содержит денежный элемент риска: если покупатель задержит оплату третьим лицам, у застройщика и у взыскателей возникают денежные требования. Норма о просрочке денежного обязательства прямо применима.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 и 3 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашему делу: обязательство покупателя уплатить цену (в том числе в части, направляемой третьим лицам) — денежное. При просрочке этого платежа на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня просрочки и по день фактической уплаты. Эти проценты служат минимальной мерой ответственности, если иное не установлено договором.

Поэтому в договоре купли-продажи целесообразно прямо зафиксировать порядок расчётов во времени и, при необходимости, неустойку, отличную от ключевой ставки.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 488 ГК РФ

Если оплата предусмотрена после передачи дома покупателю (продажа в кредит), покупатель обязан оплатить в срок, установленный в договоре. Для защиты продавца разумно привязать момент оплаты (или её части, идущей кредиторам) к подписанию передаточного акта и государственной регистрации перехода права, а при рассрочке — сохранить залог в пользу продавца до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Вывод: за просрочку покупатель будет отвечать процентами по ст. 395 ГК РФ (если договором не предусмотрена неустойка), а сумма такой ответственности начисляется по день фактической уплаты. Рекомендуется зафиксировать в договоре конкретный срок и порядок перечисления сумм каждому из четырёх кредиторов, чтобы исключить споры о моменте просрочки.