Имела ли УК право без согласия войти в квартиру и сверлить пол
- Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
— ст. 3 ЖК РФ, п. 2
- Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
— ч. 3 ст. 3 ЖК РФ
Применительно к ситуации это означает: работники УК вправе проникнуть в жилое помещение без согласия проживающих только в исчерпывающем перечне случаев и в порядке, установленных федеральным законом, — для спасения жизни, имущества при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях и иных чрезвычайных обстоятельствах. Устное «так надо» без предварительного письменного уведомления, без фиксации аварии (акта о подтоплении подвала) и без согласия собственника под этот перечень не подпадает. Если документов об аварии/чрезвычайной ситуации УК не представит, её действия следует квалифицировать как самовольное проникновение и неправомерное проведение работ в отношении имущества собственника.
Вывод: при отсутствии доказательств аварийной/чрезвычайной ситуации УК действовала неправомерно — проникновение в квартиру и сверление пола без согласия и без надлежащего уведомления является нарушением неприкосновенности жилища (ст. 3 ЖК РФ) и не влечёт для собственника обязанности терпеть такие действия.
Относится ли сверлённый пол к общему имуществу и требовалось ли решение собрания
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— подп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— подп. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Межэтажное перекрытие (пол квартиры первого этажа, отделяющий её от подвала) и проложенные в нём инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу (ограждающие несущие конструкции дома), а плиточное покрытие пола внутри квартиры — собственность собственника помещения. Поэтому с точки зрения состава имущества УК могла иметь формальный доступ к подлогу/перекрытию как к общему имуществу. Однако даже ремонт и обслуживание общего имущества не дают УК права входить в квартиру без уведомления и, тем более, повреждать отделку. Решения о реконструкции и капитальном ремонте общего имущества принимаются общим собранием собственников; для работ по текущему содержанию УК обязана соблюдать предусмотренный Правилами № 491 порядок (осмотры, акты) и заблаговременно уведомлять собственника.
Вывод: сам факт общедомового характера работ не освобождает УК от ответственности: пользование общим имуществом и ремонт несущих конструкций требуют соблюдения решения ОСС (для реконструкции/капремонта — подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и заблаговременного уведомления собственника; повреждение отделки квартиры при любых работах возмещается УК.
Обязанность УК возместить ущерб (убытки) и устранить повреждения
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ
- Юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Применительно к правилам, предусмотренным настоящей главой, работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем
— п. 1 ст. 1068 ГК РФ
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ
Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ
Общее основание: вред, причинённый имуществу гражданина, возмещается в полном объёме, а причинитель освобождается от ответственности только если докажет отсутствие своей вины. Работники УК действовали при исполнении трудовых обязанностей, поэтому за их действия перед собственником отвечает сама управляющая организация (ст. 1068 ГК РФ). Убытки включают реальный ущерб — стоимость восстановления треснувшей плитки, заделки отверстия и сопутствующих работ. Суд по выбору потерпевшего обязывает причинителя возместить вред в натуре (исправить повреждённое) либо возместить убытки в деньгах.
Вывод: ответственность за повреждённую плитку и сквозное отверстие несёт именно УК, а не сотрудники-«бурильщики» и не «общедомовые работы». УК должна либо отремонтировать пол за свой счёт, либо оплатить ремонт; бремя доказывания отсутствия вины лежит на УК. Если УК отрицает факт, сославшись, что «сами ничего делать не будут», — принудить её можно через суд, доказав факт повреждения (фото, свидетели, акт).
Как зафиксировать повреждение, куда жаловаться и что требует Закон о защите прав потребителей
- Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— п. 10 Правил № 491
Фиксация: результаты осмотра и выявленные повреждения оформляются актом осмотра, который служит основанием для принятия мер по устранению дефектов. Отсутствие подписанного акта не лишает собственника защиты: достаточно направить УК письменную претензию с требованием составить акт осмотра и возместить ущерб, приложив фотографии дыры и треснувшей плитки (с датой съёмки) и указав свидетелей. Надлежащее содержание общего имущества обязано обеспечивать в том числе сохранность имущества физических лиц и соблюдение прав собственников — это стандарт деятельности УК по договору управления (ч. 1 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), и его нарушение даёт потерпевшему как потребителю право дополнительно взыскать компенсацию морального вреда и штраф.
Контрольные органы: нарушения УК при содержании общего имущества и соблюдении прав собственников проверяет орган государственного жилищного надзора (ГЖИ субъекта РФ), который вправе выдать предписание об устранении нарушений (ст. 20 ЖК РФ). Дополнительно можно обратиться в прокуратуру (по факту самовольного проникновения в жилище) и в Роспотребнадзор (нарушение прав потребителя). Жалобы подаются в письменной форме; отказ УК возместить ущерб не препятствует обращению в суд.
Вывод: немедленно зафиксируйте повреждение (фото с метками даты, свидетели), направьте УК письменную претензию с требованием составить акт осмотра и возместить ущерб, параллельно подайте жалобу в ГЖИ и (при отказе) в прокуратуру. При неудовлетворении претензии — иск в суд о возмещении реального ущерба, компенсации морального вреда и штрафа.
Подсудность, сроки и порядок судебного взыскания
Отношения собственника квартиры с УК по договору управления носят потребительский характер, поскольку УК оказывает собственнику возмездные услуги по содержанию общего имущества. Поэтому к иску о возмещении ущерба применяется Закон РФ «О защите прав потребителей»: истец вправе подать иск по своему месту жительства (альтернативная подсудность) и освобождается от уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн рублей.
Срок защиты: общий срок исковой давности по требованию о возмещении вреда — три года, и он исчисляется со дня, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть с даты повреждения (сверления пола). Требование к УК подлежит предъявлению в районный суд (иски о защите прав потребителей рассматриваются районным судом независимо от цены иска при требованиях, соединённых с возмещением ущерба), по месту жительства истца либо по месту нахождения УК — по выбору истца.
Досудебный порядок обязательным не является, но письменная претензия с фиксацией факта необходима для доказывания и даёт основание для взыскания штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке. К иску прикладываются: фото повреждений, ответ УК/отказ, акт осмотра (если составлен), заключение о стоимости ремонта (смета/экспертиза), документы о праве на квартиру и договоре управления.
Вывод: при отказе УК возместить ущерб подавайте иск в районный суд по вашему месту жительства (подсудность по выбору истца как потребителя) в пределах трёх лет со дня повреждения, с требованием о возмещении реального ущерба, компенсации морального вреда и штрафа.
