Торги по квартире: процедура, возможность изменения стартовой цены и выплата остатка владельцу после погашения долга

Процедура продажи квартиры на торгах по исполнительному производству и получение оставшихся средств

1. Порядок проведения торгов и определение начальной цены

Квартира реализуется через открытые торги в форме аукциона, поскольку это недвижимое имущество стоимостью более 500 000 рублей.

"Реализация недвижимого имущества должника ... осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статья 87, пункт 3)

Организатором торгов выступает специализированная организация. Сроки следующие:

• Торги должны быть проведены в течение двух месяцев со дня передачи имущества организатору.
• Извещение о торгах размещается на официальном сайте ФССП и на федеральном ресурсе для размещения информации о торгах.

"Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 90, пункт 1)
"Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов ... и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет"." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 90, пункт 3)

Начальная цена торгов равна оценочной стоимости квартиры (7 200 000 руб.). На самих торгах ее повышают участники. Вы не можете произвольно снизить начальную цену во время торгов.

"Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 89, пункт 2)

Оценка квартиры проводится оценщиком, привлеченным судебным приставом-исполнителем. Вы, как сторона исполнительного производства, имеете право оспорить эту оценку в суде в установленный срок.

"Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: 1) недвижимого имущества;" (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 85, пункт 2)
"Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, ... может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;" (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 85, пункт 4)

2. Ваши права и возможность снижения цены

Вы имеете право знакомиться со всеми материалами исполнительного производства, включая отчет оценщика и документы по торгам, а также обжаловать действия пристава.

"Стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, ... заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, ... обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие)..." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 50, пункт 1)

Непосредственно участвовать в торгах в качестве покупателя законом прямо не запрещено, однако в предоставленном контексте такая возможность не регламентирована. Этот вопрос требует отдельного уточнения.

Механизм снижения цены существует, но не в ходе одних и тех же торгов, а через процедуру объявления их несостоявшимися и проведения вторичных торгов.
Если на первые торги не явились участники, явился только один или не было надбавок к цене, торги объявляются несостоявшимися.

"Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: ... 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;" (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 91)

После этого назначаются вторичные торги, где начальная цена автоматически снижается на 15% (на 1 080 000 руб. в вашем случае).

"Вторичные торги объявляются и проводятся... Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 92, пункт 2)

3. Распределение вырученных средств и выплата остатка вам

Все деньги от продажи квартиры поступают на депозитный счет подразделения ФССП. Оттуда они распределяются в строгой очередности:

1. В первую очередь: удовлетворяются требования взыскателя (погашение вашего долга в 550 000 руб.) и возмещаются его расходы по совершению исполнительных действий.
2. Во вторую очередь: возмещаются иные расходы по совершению исполнительных действий (например, расходы на оценку, хранение имущества).
3. Оставшиеся средства возвращаются вам, должнику.

"Денежные средства, поступившие на депозитный счет службы судебных приставов при исполнении содержащихся в исполнительном документе требований имущественного характера, распределяются в следующей очередности: 1) в первую очередь удовлетворяются требования взыскателя, в том числе возмещаются понесенные им расходы по совершению исполнительных действий..." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 110, пункт 3)
"Денежные средства, оставшиеся после удовлетворения всех указанных требований, возвращаются должнику." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 110, пункт 6)

Сроки выплаты: Оставшаяся сумма должна быть перечислена вам в течение пяти рабочих дней с момента поступления всей суммы выручки на депозитный счет пристава.

"Перечисление указанных денежных средств на счет взыскателя ... осуществляется ... в течение пяти операционных дней со дня поступления денежных средств на депозитный счет службы судебных приставов..." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 110, пункт 1)

Что нужно сделать с вашей стороны?
Судебный пристав-исполнитель обязан известить вас о наличии остатка денежных средств и возможности их получения в течение трех дней. Чтобы гарантированно и быстро получить деньги, предоставьте приставу реквизиты вашего банковского счета.

"О наличии остатка денежных средств и возможности их получения судебный пристав-исполнитель извещает должника в течение трех дней." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Статья 110, пункт 6)

Выводы и рекомендации

1. Процедура: Торги проводятся в форме аукциона в течение 2 месяцев. Начальная цена равна оценке (7,2 млн руб.). Следите за извещениями на сайте ФССП.
2. Участие и цена: Вы можете контролировать процесс, знакомясь с материалами дела. Снизить цену на одних торгах нельзя, но если первые торги провалятся, на вторичных цена будет снижена на 15%.
3. Получение денег: После продажи из выручки удержат долг (550 000 руб.) и расходы по исполнению. Остаток (примерно 6,65 млн руб. за вычетом расходов) будет перечислен вам на счет в течение 5 рабочих дней после зачисления денег приставу.
4. Ваши действия:
   • Активно интересуйтесь ходом исполнительного производства у пристава.
   • Своевременно предоставьте приставу-исполнителю актуальные реквизиты банковского счета для перечисления остатка.
   • Если вы считаете оценку квартиры (7,2 млн руб.) существенно завышенной, что может привести к несостоявшимся торгам и затягиванию процесса, вы вправе оспорить отчет оценщика в суде в установленный законом 10-дневный срок. Для подготовки такого иска рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на исполнительном производстве.