можно ли взять ипотеку в банке, купить квартиру, и потом сдавать её в аренду, чтобы арендные платежи от жильцов покрывали ежемесячные взносы по кредиту? интересует юридическая сторона: нужно ли уведомлять банк о сдаче в аренду, не нарушает ли это условия договора ипотеки, какие налоги платить с доходов от аренды, и не возникнет ли проблем если жильцы перестанут платить, а кредит останется невыплаченным?
НейроадвокатКлючевым документом, регулирующим этот вопрос, является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии со статьей 40 данного закона:
"Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование... при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества." (Источник: Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 40)
Также Гражданский кодекс РФ в статье 346 устанавливает:
"Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам." (Источник: ГК РФ, статья 346, пункт 3)
Таким образом, по общему правилу специального разрешения банка на сдачу квартиры в аренду не требуется, если:
Однако существует важное исключение. Если договор ипотеки содержит прямой запрет на сдачу имущества в аренду, то такой запрет обязателен к исполнению. При этом Федеральный закон "Об ипотеке" устанавливает, что условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя пользоваться имуществом, ничтожны (статья 29). Но сдача в аренду — это не только пользование, но и распоряжение, поэтому судебная практика часто подтверждает право банка устанавливать ограничения.
Правовые последствия неуведомления банка (если договор требует согласования):
Если в договоре ипотеки установлено требование о получении согласия банка, то сдача квартиры в аренду без такого согласия может повлечь серьезные риски. Согласно статье 351 ГК РФ:
"Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства... в случаях: ...3) нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346)." (Источник: ГК РФ, статья 351)
Таким образом, банк может потребовать досрочного погашения всего кредита, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на квартиру.
Сдача квартиры в аренду не является нарушением закона как таковое. Статья 29 Закона "Об ипотеке" прямо указывает:
"Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке... Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы." (Источник: Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке", статья 29)
Более того, в соответствии с ГК РФ статья 209:
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом... собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц." (Источник: ГК РФ, статья 209)
Однако основной риск заключается в следующем. Согласно пункту 2 статьи 40 Закона "Об ипотеке":
"В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество... все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество." (Источник: Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке", статья 40)
Это означает, что если банк обратит взыскание на квартиру, например, из-за просрочки по кредиту, договор аренды будет прекращен, и жильцы подлежат выселению.
Доходы от сдачи квартиры в аренду признаются объектом налогообложения. Налоговый кодекс РФ, статья 208:
"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ...доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации." (Источник: НК РФ, статья 208)
Статья 209 НК РФ:
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: от источников в Российской Федерации... для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации." (Источник: НК РФ, статья 209)
Ставки налога для физических лиц:
НДФЛ (общий режим): 13% от суммы дохода (если доход за год не превышает 2,4 млн рублей) или от 13% до 22% при превышении пороговых значений (статья 224 НК РФ).
Налог на профессиональный доход (самозанятость): 4% при сдаче жилья физическим лицам, 6% — юридическим лицам. Этот режим доступен без регистрации ИП.
Обязанности налогоплательщика:
Согласно статье 228 НК РФ:
"Исчисление и уплату налога... производят... физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций... на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества." (Источник: НК РФ, статья 228)
Также необходимо представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным (статья 229 НК РФ).
Это самый важный аспект вашей ситуации. Кредитные обязательства и арендные отношения — два самостоятельных договора, не связанных друг с другом.
Статья 810 ГК РФ:
"Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа." (Источник: ГК РФ, статья 810)
Если жильцы перестают платить аренду, это не освобождает вас от обязательств перед банком. Вы остаетесь должны банку всю сумму кредита независимо от того, платят ли вам жильцы.
Последствия просрочки по ипотечному кредиту:
Согласно статье 348 ГК РФ:
"Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства." (Источник: ГК РФ, статья 348)
Также статья 50 Закона "Об ипотеке":
"Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения... требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части." (Источник: Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке", статья 50)
Порог для обращения взыскания:
Согласно пункту 2 статьи 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если одновременно соблюдены два условия:
Однако пункт 3 устанавливает:
"Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество... допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев." (Источник: ГК РФ, статья 348, пункт 3)
С точки зрения закона, вы вправе сдавать ипотечную квартиру в аренду, если это прямо не запрещено вашим договором с банком. Законодательство (статья 29 Закона "Об ипотеке", статья 346 ГК РФ) предоставляет собственнику такое право.
При невыполнении арендаторами обязательств по оплате ответственность перед банком несете только вы. Банк не будет разбираться, платят ли вам жильцы, — он потребует платеж с вас. При просрочках свыше 3 месяцев или более 3 раз за 12 месяцев возможен иск об обращении взыскания на квартиру с ее продажей с торгов.
Рекомендую перед началом такой деятельности проконсультироваться с адвокатом для анализа вашего конкретного кредитного договора.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
