Порядок торгов по продаже квартиры и выплаты после уплаты долга

Реализация квартиры на торгах при несоразмерности долга и стоимости имущества

Здравствуйте. Ситуация, когда долг значительно меньше стоимости имущества, вызывает обоснованное беспокойство. Разберем ваши вопросы по порядку на основании действующего законодательства.

Порядок проведения торгов и снижение цены

Процедура реализации недвижимости на торгах в рамках исполнительного производства четко регламентирована. Имущество передается на реализацию не позднее 20 дней с момента вынесения приставом постановления об оценке (ч. 6 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Сама реализация происходит путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня передачи имущества организатору (ч. 1 ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Что касается снижения цены, если квартира не будет продана на так называемых «первых» торгах, законом предусмотрен следующий механизм:

• Торги объявляются несостоявшимися, например, если не было подано заявок от двух и более участников или никто не предложил цену выше начальной (ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
• В этом случае организатор назначает вторичные торги не ранее, чем через 10 дней, но не позднее, чем через месяц (ч. 1 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
• На вторичных торгах начальная цена принудительно снижается на 15 процентов (ч. 2 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Если и вторичные торги будут признаны несостоявшимися, судебный пристав предложит взыскателю оставить нереализованную квартиру за собой в счет погашения долга по цене на 25% ниже первоначальной (п. 12 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Если взыскатель откажется, имущество возвращается вам, что случается крайне редко, когда долг кратно меньше стоимости объекта.

Возврат разницы после продажи

Да, разница между вырученной суммой и вашим долгом будет вам возвращена. Это прямо предусмотрено законом. Порядок распределения денег следующий.

Денежные средства, вырученные от продажи, поступают на депозитный счет службы судебных приставов. Далее они распределяются в строгой очередности, установленной ч. 3 ст. 110 ФЗ «Об исполнительном производстве»:

"1) в первую очередь удовлетворяются требования взыскателя, в том числе возмещаются понесенные им расходы по совершению исполнительных действий...
2) во вторую очередь возмещаются иные расходы по совершению исполнительных действий..."

После того, как из вырученной суммы будут погашены все долги (500 000 руб.), исполнительский сбор (если он был наложен) и расходы на проведение торгов, оставшиеся денежные средства возвращаются вам. Это регламентировано ч. 6 ст. 110 ФЗ «Об исполнительном производстве»:

"Денежные средства, оставшиеся после удовлетворения всех указанных требований, возвращаются должнику. О наличии остатка денежных средств и возможности их получения судебный пристав-исполнитель извещает должника в течение трех дней."

Таким образом, если квартира будет продана за 6 500 000 рублей, после удержания всех долгов и расходов вы получите оставшуюся сумму вскоре после ее поступления на счет приставов.

Оспаривание заниженной оценки

Вы, как сторона исполнительного производства, имеете полное право оспаривать оценку. Именно для этого ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» дает вам возможность обратиться в суд:

"Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке" (п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Куда обращаться: исковое заявление об оспаривании результатов оценки подается в суд общей юрисдикции. Обращаться нужно в тот районный (городской) суд, на территории которого находится отдел судебных приставов, ведущий ваше производство.

Срок для обращения крайне важен: у вас есть всего 10 дней с момента, когда вы были уведомлены об оценке (копия отчета должна быть вам направлена). Если вы пропустите этот срок по уважительной причине (например, не получали документы), можно ходатайствовать о его восстановлении, но это усложняет процесс.

Хотя закон предусматривает и право на обжалование в порядке подчиненности (ст. 121 ФЗ «Об исполнительном производстве»), в данной ситуации это не сработает, так как закон прямо запрещает рассматривать такие жалобы вышестоящему должностному лицу:

"1.1) обжалуются результаты оценки имущества, произведенной оценщиком;" (п. 1.1 ч. 1 ст. 125 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Поэтому путь только один — оспаривание в судебном порядке.

Резюме и рекомендации

В вашей ситуации решающее значение имеет стоимость квартиры. Если вы твердо уверены, что оценка в 6,5 млн руб. существенно занижена, и у вас есть доказательства (например, выписки о реальной рыночной стоимости на основе анализа предложений), вам следует:

1. Немедленно проверить даты. Установите точную дату, когда вы были извещены об оценке. От нее отсчитываются 10 дней на обращение в суд.
2. Подать административное исковое заявление в районный суд. В заявлении просите признать незаконным постановление пристава об оценке. Вам потребуется обосновать занижение стоимости, в идеале — приложив заключение независимого оценщика.
3. Контролировать процесс. Если суд удовлетворит ваши требования, пристав будет обязан вынести новое постановление с обновленной ценой. Это сможет предотвратить продажу имущества по явно нерыночной цене, но затянет процесс реализации.
4. Даже без оспаривания, ваши финансовые риски ограничены суммой долга. В любом случае, после продажи вы получите разницу за вычетом ваших обязательств и расходов по реализации.

Если вы не уверены в своих силах для составления иска или пропущен срок, рекомендую незамедлительно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на исполнительном производстве и спорах с государственными органами.