Переоформление земли с обременением при передаче за долги

Оформление права собственности на земельный участок, передаваемый кредитору в качестве отступного при наличии зарегистрированной ипотеки

Вы планируете получить от должника земельный участок в счёт погашения долга в размере около 2 млн рублей. На участке зарегистрировано обременение – ипотека в силу договора залога, и вы являетесь залогодержателем. Возникает несколько юридически значимых задач: правильно оформить переход права собственности, одновременно погасить запись об ипотеке, определить размер госпошлины, оценить налоговые последствия и минимизировать риски переквалификации сделки в безвозмездную.

1. Правовая квалификация ситуации

Передача недвижимости в счёт погашения долга представляет собой отступное.

«По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества» (ГК РФ, статья 409).

Такое соглашение прекращает основное обязательство (долг) с момента предоставления отступного. Поскольку передаётся недвижимость, право собственности на неё возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права (ГК РФ, статья 223, пункт 2). Ипотека, обеспечивавшая погашаемый долг, также должна прекратиться:

«Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства» (ГК РФ, статья 352).

Таким образом, после заключения соглашения об отступном и государственной регистрации перехода права вам необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке.

2. Порядок регистрационных действий: можно ли погасить ипотеку и зарегистрировать право одновременно

Переход права собственности на недвижимость по сделке подлежит государственной регистрации (ГК РФ, статья 551). Одновременно с этим нужно прекратить ипотечную запись в ЕГРН.

Закон о регистрации недвижимости устанавливает, что если в ЕГРН есть запись об ипотеке, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, и запись об ипотеке сохраняется (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 53, часть 4). Это означает, что просто подать документы на переход права недостаточно – ипотека автоматически не погасится.

Однако погасить запись об ипотеке можно на основании отдельного заявления, которое подаётся одновременно с заявлением о регистрации перехода права. Согласно Закону об ипотеке, если закладная не выдавалась, запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

«совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя» (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 25, пункт 1).

Поскольку вы одновременно являетесь и залогодержателем, и приобретателем, допустимо подать единый пакет документов, включающий:

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
• заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Регистрирующий орган сначала зарегистрирует право собственности, а затем погасит ипотеку. Предварительно «снимать» залог отдельным действием до сделки не требуется.

3. Какие заявления и документы необходимы

Для регистрации перехода права и одновременного погашения ипотеки в Росреестр (через МФЦ) необходимо представить:

1. Соглашение об отступном – письменный документ, подписанный обеими сторонами, в котором должны быть указаны:

   • кадастровый номер земельного участка;
   • размер прекращаемого обязательства (2 млн рублей) и реквизиты основного договора (займа, кредита и т.п.);
   • условие о том, что с передачей участка обязательство прекращается полностью;
   • цена (стоимость) участка либо порядок её определения – рекомендуется указать рыночную стоимость на основании отчёта об оценке, чтобы в дальнейшем избежать налоговых споров.

   Форма соглашения не регламентирована ст. 409 ГК, но для недвижимости принято заключать его в простой письменной форме, аналогично договору купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Нотариальное удостоверение такого соглашения между гражданами не обязательно, если сделка не является дарением. Однако для дополнительной защиты от оспаривания вы вправе удостоверить его нотариально.

2. Заявление о государственной регистрации перехода права (заполняется сторонами при подаче).

3. Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (от залогодержателя и залогодателя либо от одного залогодержателя, если это допускается регистрационной практикой).

4. Документ, удостоверяющий личность заявителей (паспорта).

5. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности (см. раздел 4).

6. Если выдавалась документарная закладная, её оригинал с отметкой об исполнении обязательства (либо иные документы, предусмотренные ст. 25 Закона об ипотеке). В вашем случае, скорее всего, закладная не оформлялась, поэтому достаточно совместного заявления.

4. Размер государственной пошлины

Ваш участок расположен в садовом товариществе и предназначен для садоводства. Для физических лиц, приобретающих земельный участок с таким видом разрешённого использования, установлена льготная госпошлина:

«за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, … – 700 рублей» (НК РФ, статья 333.33, подпункт 24).

Если по каким-либо причинам эта льгота не применима (например, участок не отнесён к указанной категории), то применяется общий размер пошлины:

• до 20 млн рублей кадастровой стоимости – 4000 рублей (ст. 333.33 НК, подпункт 22).

За погашение регистрационной записи об ипотеке государственная пошлина не уплачивается:

«государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях: … 6) за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке» (НК РФ, статья 333.35, пункт 3, подпункт 6).

Также само по себе погашение ипотечной записи не считается действием, признаваемым государственной регистрацией прав (ст. 53 Закона № 218-ФЗ, часть 12), поэтому дополнительной пошлины не возникает.

Таким образом, вам достаточно уплатить 700 рублей за регистрацию права собственности (при подтверждении статуса участка для садоводства) либо 4000 рублей в общем случае.

5. Налоговые последствия для вас как физического лица

Получение земельного участка в качестве отступного – это доход в натуральной форме.

«При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса» (НК РФ, статья 211, пункт 1).
Доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме (НК РФ, статья 41).

При этом налогооблагаемый доход возникает только в части превышения рыночной стоимости участка над суммой погашенного долга. Если стоимость участка равна или меньше 2 млн рублей, экономической выгоды у вас нет – вы лишь возвращаете ранее предоставленные средства. Если же стоимость участка окажется больше долга, то разница будет вашим доходом, подлежащим обложению НДФЛ по ставке 13 % (в зависимости от общей величины налоговой базы – НК РФ, статьи 210, 224).

Поэтому рекомендуется до сделки провести независимую оценку рыночной стоимости земельного участка и указать её в соглашении об отступном. Если стоимость не превышает 2 млн рублей, подавать налоговую декларацию (3-НДФЛ) не нужно. В противном случае вы обязаны задекларировать доход и уплатить налог.

Должник, передающий участок, также может иметь налоговые последствия (доход от реализации имущества), но это его самостоятельная обязанность.

6. Риск переквалификации в безвозмездную сделку и как его избежать

Отступное по своей природе – возмездная сделка, поскольку встречным предоставлением является прекращение долга. Гражданский кодекс закрепляет презумпцию возмездности договора:

«Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное» (ГК РФ, статья 423, пункт 3).

Но если стоимость участка существенно превышает сумму долга, налоговая инспекция может усмотреть в превышении элемент дарения, что влечёт риск доначисления налога у обеих сторон. Чтобы минимизировать этот риск:

• в соглашении об отступном чётко пропишите, что передача участка осуществляется именно в счёт погашения конкретного обязательства по договору займа (или иного основания), с указанием его реквизитов и суммы;
• приложите копию договора займа (или расписки) и документы, подтверждающие передачу денег должнику;
• обязательно приложите отчёт о рыночной оценке участка на дату сделки – он подтвердит, что стоимость соразмерна долгу (или объяснит разницу);
• обеспечьте, чтобы в договоре была указана цена (стоимость) передаваемого имущества.

При отсутствии значительного расхождения между стоимостью участка и величиной долга риск переквалификации в дарение минимален. Если стоимость всё же превышает долг, можно рассмотреть вариант частичного прощения долга либо оформить соглашение таким образом, чтобы участок передавался именно в объёме прекращаемого обязательства (например, если стоимость выше, то часть долга остаётся непогашенной). Однако это требует детальной проработки с учётом конкретных цифр.

7. Нужен ли судебный порядок

Судебное разбирательство не требуется, если обе стороны добровольно исполняют соглашение об отступном и обращаются в регистрирующий орган. Судебный порядок мог бы понадобиться в случаях:

• уклонения должника от регистрации перехода права (тогда можно подать иск о государственной регистрации перехода права – ст. 551 ГК);
• если бы кредитор намеревался обратить взыскание на предмет ипотеки без согласия должника (ст. 349, 350 ГК, ст. 50, 55 Закона об ипотеке).

Поскольку в вашей ситуации достигнуто соглашение об отступном, внесудебный порядок является основным и наиболее простым.

8. Риски, связанные с иными обременениями

Перед совершением сделки обязательно закажите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. В ней отражаются все зарегистрированные обременения, ограничения прав и правопритязания. Если на участке, помимо вашей ипотеки, имеются, например, аресты, другие залоги, сервитуты или аренда, это может препятствовать регистрации перехода права. Такие обременения необходимо устранить до обращения за регистрацией (получить согласие третьих лиц, вывести из-под ареста и т.п.).

Рекомендации (пошаговый алгоритм)

1. Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, чтобы проверить все зарегистрированные обременения.
2. Проведите независимую оценку рыночной стоимости участка на дату сделки.
3. Составьте письменное соглашение об отступном, в котором укажите:
   • стороны, кадастровый номер участка;
   • основание и размер долга (2 млн руб.) со ссылкой на договор займа / расписку;
   • что участок передаётся в собственность кредитора, и с момента государственной регистрации перехода права обязательство прекращается полностью;
   • стоимость участка (рекомендуется сумма, не превышающая долг, либо равная ему).
4. Подготовьте пакет документов для МФЦ:
   • соглашение об отступном (подлинник и копия);
   • заявление о государственной регистрации перехода права (заполняется на месте);
   • заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (от залогодержателя или совместное);
   • паспорта сторон;
   • квитанцию об уплате госпошлины – 700 руб. (если участок для садоводства) или 4000 руб. (в общем случае).
5. Одновременно подайте заявления в МФЦ. Регистрация займёт до 7–9 рабочих дней.
6. После регистрации получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности и отсутствие записи об ипотеке.
7. Оцените налоговые обязательства. Если стоимость участка меньше или равна сумме долга, дохода нет и декларация не требуется. Если больше – задекларируйте доход и уплатите НДФЛ.

Если у сторон нет разногласий и тщательно подготовлены документы, внесудебный порядок позволит вам быстро и с минимальными затратами оформить участок в собственность. В случае возникновения споров с налоговым органом или должником рекомендуется обратиться к адвокату для защиты ваших интересов.