В описанной ситуации между сыном (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) сложились фактические договорные отношения по поводу найма жилого помещения. Несмотря на то, что договор не был подписан со стороны арендодателя, он подлежит признанию заключенным, поскольку стороны начали его исполнение: сын вселился в квартиру, оплатил обеспечительный залог и проживал в ней в течение месяца, а арендодатель передал жилье в пользование и принимал платежи. Юридически значимым обстоятельством является то, что правоотношения сторон фактически регулируются условиями этого договора.
Ключевым моментом в споре является причина досрочного освобождения квартиры. Сын изначально сообщил о возможном выезде, но впоследствии прямо и однозначно отказался от этого намерения, заявив арендодателю, что остается. Таким образом, инициатива расторжения договора исходила не от нанимателя, а от арендодателя, который уже заключил соглашение с новыми жильцами и в одностороннем порядке потребовал освободить помещение. Это имеет правовое значение для квалификации отказа от договора — он был инициирован наймодателем, а не нанимателем.
Юридически значимым обстоятельством является также поведение арендодателя, который потребовал дополнительную плату за день выезда под угрозой неподписания акта возврата квартиры. Это может быть квалифицировано как навязывание услуги или создание препятствий для оформления возврата имущества, поскольку договором предусмотрен двухдневный срок на освобождение помещения, и дополнительная оплата за этот период условиями сделки не предусмотрена.
Отказ арендодателя возвращать обеспечительный залог со ссылкой на досрочный выезд до истечения 11 месяцев сам по себе юридически значим, но нуждается в проверке: арендатор не нарушал условия договора и не инициировал досрочное расторжение — напротив, он выражал желание остаться. Таким образом, основание для удержания суммы залога может отсутствовать, если только в договоре не указано иное условие для его возврата (например, что он подлежит возврату только при проживании свыше определенного срока). Однако отказ от возврата со ссылкой на обстоятельства, возникшие не по вине нанимателя, ставит под сомнение правомерность удержания.
Дополнительно следует отметить, что факт получения предоплаты с других лиц не создает для арендодателя права требовать освобождения квартиры без согласия нанимателя, так как действующий договор найма сохранял свою силу. Действия по одновременному сдаче жилья разным лицам могут свидетельствовать о нарушении прав добросовестного нанимателя.
Анализ начнём с вопроса о заключении договора найма. Несмотря на отсутствие подписи арендодателя на экземпляре сына, договор следует считать заключённым, поскольку стороны фактически приступили к его исполнению: арендодатель передал квартиру, а арендатор (сын) оплатил обеспечительный залог и проживал в помещении в течение месяца. В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме, однако закон не устанавливает, что несоблюдение этого требования влечёт его недействительность. Поскольку договор исполнялся, он считается заключённым в момент передачи имущества, и арендодатель не вправе впоследствии ссылаться на отсутствие своей подписи для отказа от обязательств.
"Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 674
Далее, для квалификации отношений применяется ст. 671 ГК РФ, прямо указывающая, что по договору найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю жильё за плату во владение и пользование для проживания. Сын получил квартиру для проживания, уплачивал арендную плату – это полностью соответствует указанной норме, и договор является заключённым.
"1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 671
Перейдём к вопросу об удержании обеспечительного залога. Арендодатель мотивирует отказ тем, что сын выехал раньше 11 месяцев, то есть досрочно. Однако досрочное расторжение произошло не по инициативе нанимателя, а по требованию арендодателя, который уже взял предоплату с других лиц. По ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, но не обязан это делать. Арендодатель же может требовать расторжения только в судебном порядке при наличии строго определённых нарушений (невнесение платы более двух раз, порча имущества и т.п.). В данной ситуации таких нарушений не было: сын вовремя оплачивал проживание, не создавал проблем, а затем сообщил о намерении остаться. Арендодатель сам отказался от исполнения договора, потребовав выезда. Следовательно, он не вправе ссылаться на досрочный выезд как на основание для удержания залога, поскольку расторжение произошло по его вине.
"1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 687
Обеспечительный залог в размере 60 000 рублей по своей правовой природе наиболее близок к задатку, регулируемому ст. 381 ГК РФ. Задаток выполняет обеспечительную функцию: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны; если ответственна получившая задаток сторона, она обязана уплатить двойную сумму. В данной ситуации договор не был не исполнен с самого начала – он частично исполнялся (прожит месяц). Досрочное прекращение произошло по инициативе арендодателя, который, взяв предоплату от третьих лиц, заставил сына выехать. Следовательно, ответственность за досрочное расторжение лежит на арендодателе. Поскольку он является стороной, получившей задаток (залог), и именно он виновен в прекращении договора, он обязан не только вернуть залог, но и, в соответствии с п. 2 ст. 381, уплатить двойную сумму задатка. Однако в ситуации сын не требует двойной суммы, а лишь просит возврат 60 000 рублей. В любом случае, удержание залога при таких обстоятельствах неправомерно.
"1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381
Отдельно рассмотрим дополнительное требование арендодателя об оплате за день съезда (14-е число). Договором предусмотрено два календарных дня на освобождение квартиры после окончания срока. Срок договора истёк 13-го числа, сын выехал 14-го, то есть уложился в предоставленный договором период. Арендодатель не вправе требовать арендную плату за этот день – это было бы неосновательным обогащением. Ст. 622 ГК РФ, регулирующая возврат имущества при прекращении аренды (а по аналогии и найма жилья), позволяет арендодателю требовать плату только за время фактического пользования сверх установленного срока. Поскольку срок на освобождение был предусмотрен договором, пользование в течение этого срока является правомерным и не должно дополнительно оплачиваться.
"При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 622
Уплаченные арендодателю 60 000 рублей залога и дополнительная плата за день съезда (в размере, вероятно, одномесячной аренды) получены без законных оснований. Арендодатель неосновательно обогатился за счёт сына. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт потерпевшего, обязано возвратить неосновательно приобретённое. Поскольку удержание залога не основано на нарушении условий договора со стороны нанимателя, а требование платы за день съезда противоречит условиям договора, оба платежа подлежат возврату.
"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1102
