Согласно положениям статьи 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено договором. В вашей ситуации договором реновации предусмотрено, что застройщик принимает на себя ответственность за коммунальные платежи. Таким образом, бремя содержания старой квартиры перешло на застройщика, и вы не являетесь надлежащим должником по этим платежам.
«Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.210
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Застройщик, взяв на себя обязательство оплачивать коммунальные услуги, обязан его исполнить. Неисполнение этого обязательства влечет ответственность застройщика, а не вашу.
«Статья 309. Общие положения Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.309
Статья 310 ГК РФ запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства. Застройщик не может в одностороннем порядке отказаться от оплаты коммунальных услуг, а ресурсоснабжающая организация не вправе перекладывать этот долг на вас, если договором предусмотрено иное.
«1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.310
Поскольку застройщик не исполнил свое обязательство по оплате коммуналки, вы вправе требовать возмещения убытков на основании статьи 393 ГК РФ. Убытками в данном случае может быть признана сумма долга, а также расходы, понесенные в связи с запретом регистрационных действий (например, на юридическую помощь). Однако взыскивать эти убытки нужно именно с застройщика, а не с вас.
«Статья 393. Обязанность должника возместить убытки
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
- Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.393
Статья 223 ГК РФ о моменте возникновения права собственности здесь также имеет значение. Если право собственности на новое жилье ещё не зарегистрировано, а старая квартира уже передана городу (застройщику) по акту приема-передачи, формально вы перестали быть собственником старой квартиры. Однако в любом случае договор перераспределил бремя содержания, и долг не может быть вашим независимо от момента регистрации права.
«Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.223
Переходя к оспариванию действий судебного пристава-исполнителя, наложившего запрет на регистрационные действия, следует руководствоваться Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Запрет наложен в порядке статьи 80 этого закона как обеспечительная мера. Однако для применения такой меры необходимо, чтобы долг действительно был вашим. Поскольку вы не являетесь должником, сам арест является незаконным.
«Статья 80. Наложение ареста на имущество должника
- Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
- Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.»
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст.80
Для обжалования постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста (запрета) вы можете подать жалобу в порядке подчиненности вышестоящему приставу или в суд. Срок подачи жалобы установлен статьей 122 указанного закона — десять дней со дня, когда вы узнали о нарушении. Вы узнали о запрете, когда пришли сниматься с учёта. Если срок пропущен, можно заявить ходатайство о его восстановлении.
«Статья 122. Сроки подачи жалобы
Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).»
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст.122
Альтернативный путь — оспаривание действий пристава в суде в порядке административного судопроизводства. Положения статей 218 и 220 Кодекса административного судопроизводства РФ предоставляют вам право подать административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя. В заявлении необходимо указать, какой именно запрет нарушает ваши права, и ссылаться на то, что долг не является вашим в силу договора реновации.
«Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению 1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий ( бездействия ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзамена ...)»
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст.218
«Статья 220 КАС РФ устанавливает требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями. В частности, в заявлении должны быть указаны: орган, принявший оспариваемое решение; наименование, номер, дата решения; сведения о правах, которые нарушены; нормативные правовые акты, на соответствие которым надлежит проверить решение; сведения о подаче жалобы в вышестоящий орган; требование о признании незаконными решения, действия (бездействия). При оспаривании решения судебного пристава-исполнителя указываются известные сведения об исполнительном документе и исполнительном производстве.»
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст.220
Что касается снятия с регистрационного учета по старому адресу, статья 7 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения…» предусматривает снятие с регистрационного учета при выселении из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. В вашем случае выселение фактически произошло (квартира передана по реновации), поэтому вы вправе обратиться в орган регистрационного учета с заявлением о снятии, приложив договор и акт приема-передачи. Если откажут, необходимо обжаловать отказ в суд.
«Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.»
— Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», ст.7
Следует отметить, что в предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие порядок признания задолженности недействительной в суде (например, исковое производство о признании долга отсутствующим). Для этого потребуется обращение в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, где нужно будет ссылаться на ст.210, 309, 310 ГК РФ и условия договора реновации. Аналогично, для принуждения застройщика к исполнению обязательств (оплате коммуналки) необходимо направить претензию, а при отказе — подать иск в суд. Соответствующие нормы процессуального права (ГПК РФ) в контексте не приведены, но их следует искать в Гражданском процессуальном кодексе РФ (статьи о договорной подсудности, исковой давности и т.д.).
