В рассматриваемой ситуации сложились правоотношения, связанные с намерением сторон заключить договор купли-продажи квартиры. Продавец (пользователь) и потенциальный покупатель договорились о предстоящей сделке, в связи с чем покупатель передал продавцу денежную сумму (именуемую сторонами «залог»). Однако ключевое юридически значимое обстоятельство состоит в том, что предварительный договор, который должен был зафиксировать эти договоренности, не был подписан продавцом. Документ был лишь направлен на электронную почту, и устное согласие продавца с его условиями не равнозначно подписанию.
Юридически значимым является вопрос о форме сделки. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Ни устного согласия, ни обмена электронными письмами без электронной подписи для этого недостаточно. Поскольку продавец договор не подписывал, он считается незаключенным, а значит, не порождает прав и обязанностей для сторон, в том числе обязанности продавца продать квартиру.
Отдельного внимания заслуживает ошибка в паспортных данных покупателя в тексте договора. Это обстоятельство дополнительно указывает на то, что договоренности сторон не были окончательно согласованы и конкретизированы, что также препятствует признанию предварительного договора заключенным.
Переданные денежные средства также требуют правовой квалификации. Поскольку предварительный договор не заключен, применение к этой сумме правил о задатке (в частности, обязанность вернуть двойную сумму при отказе продавца) невозможно. Задаток — это способ обеспечения обязательства, которое должно возникнуть из договора. Если обязательство не возникло (договор не заключен), то и обеспечительная функция задатка не срабатывает. Фактически переданная сумма может быть квалифицирована как аванс — то есть предварительный платеж в счет будущей сделки, который не имеет обеспечительного характера и подлежит возврату в одинарном размере, если сделка не состоялась независимо от причин.
Риэлтор, не являясь стороной предварительного договора, не имеет личного права требовать уплаты двойной суммы залога. Его требования основаны лишь на посреднической роли, и он не может выступать как кредитор в обязательстве продавца перед покупателем.
Прежде всего, необходимо определить, возникли ли между продавцом и покупателем какие-либо договорные обязательства. Для договора продажи недвижимости закон устанавливает строгие требования к форме. Согласно ст. 550 ГК РФ, такой договор должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. В вашей ситуации вы не подписывали предварительный договор, а лишь устно согласились с его условиями, присланными по электронной почте. Электронная переписка без электронной подписи или иного способа, достоверно определяющего лицо, выразившее волю, не признаётся письменной формой договора, а устное согласие не может заменить собственноручную подпись. Следовательно, предварительный договор не был заключён в надлежащей форме, что влечёт его недействительность.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 550
Поскольку договор является недействительным, переданная покупателем сумма не может считаться задатком в смысле ст. 381 ГК РФ. Правила о задатке применяются только к действительному обязательству, которое прекращается или исполняется. Здесь же обязательство из предварительного договора не возникло из-за ничтожности сделки. Переданные вам деньги не выполняют обеспечительной функции задатка, поэтому ни вы, ни покупатель не отвечаете за неисполнение несуществующего обязательства. Требование риэлтора вернуть двойную сумму не основано на законе, так как ст. 381 ГК РФ регулирует ответственность именно сторон договора, а не третьих лиц, и только при действительности самого обязательства.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 381
Таким образом, полученная вами сумма квалифицируется как неосновательное обогащение покупателя (т.е. денежные средства, переданные без законного основания — без заключённого договора). Вы, как лицо, фактически получившее и хранящее эти деньги, обязаны возвратить их покупателю. При этом вы не обязаны платить двойную сумму, а должны вернуть только то, что получили, поскольку отсутствует какое-либо обязательство, за неисполнение которого наступала бы ответственность. Покупатель вправе требовать возврата именно переданной суммы, но не более.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Более того, в предварительном договоре, который вам прислали, содержатся неверные паспортные данные покупателя. Это является существенной ошибкой в идентификации стороны сделки. Даже если бы договор был подписан, отсутствие точного указания на личность приобретателя делало бы его незаключённым (несогласованность существенного условия о предмете и сторонах). Следовательно, даже формальное устное «согласие» с таким договором не порождает правовых последствий — вы не можете быть обязаны перед лицом, чьи данные ошибочны, и тем более не можете нести за него ответственность.
Что касается требования риэлтора: он не является стороной предварительного договора (стороны — вы и покупатель). Закон (в частности, ст. 381 ГК РФ) регулирует отношения только между сторонами обязательства. Риэлтор не имеет права требовать возврата задатка или его двойной суммы, так как он не передавал вам деньги и не является потерпевшим. Его претензии не основаны на законе.
Для минимизации юридических рисков вам следует:
— немедленно уведомить покупателя (напрямую, в письменной форме — заказным письмом или через нотариуса) о том, что вы считаете предварительный договор незаключённым ввиду несоблюдения формы и ошибок в его данных, и предлагаете вернуть полученные от него деньги (только переданную сумму, без удвоения). Уведомление также стоит направить риэлтору, указав, что его требования безосновательны.
— возвратить покупателю деньги, но только в размере полученной суммы. Возврат лучше оформить распиской или платёжным документом с указанием основания возврата (как неосновательное обогащение в связи с незаключённостью договора). Факт нахождения денег в сейфе подтверждает, что вы не распоряжались ими — это уменьшает риски обвинений в недобросовестности. Однако даже если бы вы потратили эти средства, обязанность возврата в размере полученного сохраняется, но без штрафных санкций.
