Как расторгнуть договор с мусорной компанией после закрытия ИП и продажи арендованного помещения, если собственник пропал

Бывший индивидуальный предприниматель, прекративший свою деятельность, заключил договор на вывоз мусора в отношении того помещения, которое он прежде арендовал под магазин. После устной договоренности с собственником помещения предприниматель фактически освободил помещение (съехал) и прекратил использование этого помещения, однако договор с мусорной компанией письменно расторгнут не был. Спустя шесть лет мусорная компания продолжает направлять счета за услуги.

Ключевое обстоятельство — между сторонами (бывшим арендатором и мусорной компанией) сложились длящиеся договорные отношения по возмездному оказанию услуг. Фактически услуги по вывозу мусора не оказываются, поскольку помещение не используется предпринимателем, однако договор сохраняет юридическую силу, так как не был прекращен в установленном порядке. Отсутствие письменного расторжения договора аренды и акта приема-передачи помещения от собственника делает для мусорной компании невозможным (или нежелательным) подтверждение факта прекращения пользования помещением.

Дополнительная сложность — собственник помещения сменился, продал объект, и его местонахождение (а также данные нового собственника) из открытых источников не устанавливается. Росреестр не предоставил информацию о текущем владельце помещения, что блокирует получение документального подтверждения освобождения помещения от имущества предпринимателя.

Юридически значимые моменты:

• Наличие действующего договора на вывоз мусора, который не расторгнут ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке.
• Факт фактического прекращения пользования помещением, который необходимо доказать мусорной компании (или в суде) для признания договора прекращенным.
• Отсутствие письменных актов и соглашений с собственником помещения, подтверждающих освобождение помещения предпринимателем.
• Невозможность получить данные о текущем собственнике помещения из ЕГРН.
• Истечение длительного времени (6 лет) с момента прекращения фактического пользования помещением, что затрагивает вопросы исковой давности.
• Выставление счетов за услуги, которые фактически не оказывались, что порождает спор о правомерности начислений и возможном неосновательном обогащении.

Таким образом, ситуация представляет собой комплекс правоотношений: договор возмездного оказания услуг (с мусорной компанией), арендные отношения (прекращенные фактически, но не оформленные письменно), отношения, связанные с переходом права собственности на помещение, а также возможные обязательства, вытекающие из неосновательного обогащения.

В рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет вопрос о прекращении договора на вывоз мусора. Поскольку действующее гражданское законодательство не требует для расторжения договора обязательного наличия документов от третьего лица (собственника помещения), правовые основания для отказа мусорной компании отсутствуют. Согласно ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора может быть реализовано стороной путем направления уведомления, и с момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450.1

Поскольку договор на вывоз мусора не содержит специального указания на то, что односторонний отказ невозможен, а сам бывший ИП больше не использует помещение и не ведет деятельность, у него есть все основания заявить об отказе от договора. Требование мусорной компании предоставить документы от собственника помещения не основано на законе — ст. 450.1 ГК РФ не ставит прекращение договора в зависимость от действий третьих лиц.

Вы имеете право немедленно прекратить договор с мусорной компанией в одностороннем порядке, без истребования каких-либо документов от собственника помещения. Требование компании предоставить договор расторжения аренды и акт приема-передачи незаконно. Вы не обязаны оплачивать счета за услуги, которые фактически не оказывались в течение последних 6 лет, а по значительной части этого периода срок исковой давности истек.

Рекомендуемые действия

• Направьте в мусорную компанию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении односторонний отказ от исполнения договора. В уведомлении укажите, что помещение освобождено и не используется вами с [указать дату], поэтому дальнейшее оказание услуг невозможно. Сошлитесь на ст. 450.1 ГК РФ.
• К уведомлению приложите копию выписки из ЕГРН о смене собственника помещения (даже если текущий собственник не указан) в качестве косвенного доказательства. Приложите копии любых других имеющихся документов: свидетельство о снятии с учета ККТ, документы о закрытии расчетного счета ИП, старую переписку с собственником. Сошлитесь на ст. 55 ГПК РФ, указав, что эти доказательства подтверждают прекращение использования помещения.
• В этом же уведомлении категорично заявите об отказе от оплаты любых счетов за период, когда услуги не оказывались, потребовав прекратить их выставление. Укажите, что начисление платы за неоказанные услуги является попыткой неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• Закажите в Росреестре выписку о переходе прав на объект недвижимости (форма 2) на известный вам адрес помещения. Эта выписка содержит полную историю собственников и укажет актуального владельца.
• Одновременно с этим соберите доказательства фактического освобождения помещения: составьте акт осмотра помещения (при возможности с привлечением незаинтересованных лиц или нового арендатора), найдите свидетелей, готовых подтвердить, что вы давно не ведете там деятельность.
• Храните все почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку документов, до полного урегулирования спора. С момента получения компанией вашего уведомления договор считается расторгнутым.

Денежные требования и сроки исковой давности

• Вы не обязаны оплачивать счета за период, когда услуги по вывозу мусора фактически не оказывались, поскольку это неосновательное обогащение компании (ст. 1102 ГК РФ).
• Если компания обратится в суд за взысканием задолженности за 6 лет, немедленно заявите о пропуске срока исковой давности. Срок исковой давности по каждому ежемесячному платежу составляет 3 года и исчисляется отдельно (ст. 196 ГК РФ). Суд откажет во взыскании большей части суммы.
• Если вы по ошибке оплатили счета за период, когда услуги не оказывались, вы вправе потребовать возврата этих денег как неосновательного обогащения, также в пределах 3-летнего срока давности.

Судебная защита

• Мусорная компания не вправе блокировать расторжение договора. С момента получения вашего заказного письма с уведомлением об отказе от договора он считается прекращенным (ст. 450.1 ГК РФ).
• Если компания продолжит выставлять счета или откажется признать договор расторгнутым, вы вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекращенным. Перед этим обязательно направьте компании письменное требование (претензию), так как требуется соблюдение досудебного порядка (ст. 452 ГК РФ).
• В суде вы сможете представить любые доказательства прекращения пользования помещением: выписки из ЕГРН, свидетельские показания, акт осмотра, переписку, документы о закрытии ИП и прекращении деятельности (ст. 55 ГПК РФ). Суд обязан будет их оценить.

Когда нужен адвокат

• Если мусорная компания, игнорируя ваше уведомление, подаст на вас в суд для взыскания задолженности.
• Если после направления вами обоснованного отказа от договора мусорная компания продолжит выставлять счета, угрожает судом или передачей долга коллекторам. В этом случае адвокат поможет подготовить иск о признании договора расторгнутым и о пресечении действий, нарушающих ваши права.