Основной вопрос, который необходимо разрешить, — это обязанность нанимателя по внесению платы и последствия её неисполнения. Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор (а по аналогии и наниматель жилого помещения) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В вашем случае наниматель не внес плату за последний месяц проживания и за коммунальные услуги за три месяца, что является прямым нарушением этой обязанности. Договор найма жилого помещения регулируется специальными нормами, но в части взыскания платы применимы общие положения об аренде, так как арендная плата включает в себя и плату за пользование, и возмещение коммунальных расходов, если это предусмотрено договором.
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ... 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
Ваш убыток составляет сумму невнесённой платы. В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением обязательства. Невозможность получить плату за проживание и компенсацию коммунальных услуг — это прямые убытки, которые вы понесли из-за неправомерных действий нанимателя. Вы вправе требовать их возмещения в полном объёме, включая как саму сумму долга, так и, возможно, неустойку (пеню), если она предусмотрена вашим договором. Однако для взыскания основного долга не нужно доказывать наличие специальной неустойки — сам долг подлежит взысканию как неосновательное обогащение или как неисполненное договорное обязательство.
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
- Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 393
Односторонний отказ нанимателя от исполнения обязательств по оплате, как и его фактическое выселение без погашения долга, не допускается. Это закреплено в ст. 310 ГК РФ, которая прямо запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, если это не предусмотрено законом или договором. В вашей ситуации наниматель, оставив ключи и сообщив о том, что он не будет платить, фактически совершил односторонний отказ от своих обязанностей. Этот отказ неправомерен и не освобождает его от необходимости погасить задолженность.
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 310
Теперь о возможности расторжения договора и взыскании долга в судебном порядке. Вы упомянули, что долг составляет около 50 тысяч рублей, а наниматель не платил за последний месяц и за три месяца коммуналки. Для найма жилого помещения (не социального) действуют специальные основания расторжения договора по требованию наймодателя. Согласно ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В вашей ситуации, если ваш договор является краткосрочным (заключён на срок до одного года), то невнесение платы более двух раз (например, не заплатил за последний месяц и за один из месяцев коммуналки — это уже два пропуска) даёт вам право требовать расторжения договора в суде. Если договор долгосрочный, то нужно ждать шестимесячной просрочки, но вы также можете взыскать долг, не дожидаясь расторжения. Однако, поскольку наниматель уже съехал и вернул ключи, договор фактически прекращён, и вам остаётся только взыскать долг.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Что касается вещей, оставленных нанимателем. Он в сообщении попросил их выбросить, но письменного отказа не предоставил. Это ключевой момент. Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин может отказаться от права собственности, объявив об этом либо совершив другие действия, определённо свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Сообщение с просьбой выбросить вещи может быть расценено как таковой отказ, однако закон устанавливает, что отказ от права собственности не влечёт прекращения прав и обязанностей собственника до приобретения права собственности на это имущество другим лицом. То есть, даже если наниматель заявил об отказе, вы не становитесь собственником вещей автоматически. Вы не можете их просто выбросить, не нарушив его прав, так как он может передумать или заявить, что сообщение было сделано под давлением или в шутку.
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236
В данном случае применима ст. 226 ГК РФ о брошенных вещах. Она делит вещи на две категории: те, стоимость которых явно ниже трёх тысяч рублей (их можно сразу обратить в свою собственность, приступив к использованию), и все остальные. Вещи нанимателя (мебель, бытовая техника, одежда и т.п.), скорее всего, стоят дороже. Для них закон не устанавливает упрощённого порядка. Чтобы не нарушить закон, вам необходимо действовать по правилам о находке или о бесхозяйном имуществе. Поскольку вещи находятся в вашей квартире, вы обязаны обеспечить их сохранность и принять меры к возврату собственнику. Вы можете направить нанимателю письменное уведомление (заказным письмом с описью вложения) с требованием забрать вещи в разумный срок (например, 14 дней) и предупреждением о том, что по истечении этого срока вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о признании вещей бесхозяйными или о возложении на нанимателя обязанности их забрать. Вызов полиции или нотариуса для фиксации оставления вещей не предусмотрен законом как самостоятельная процедура, но вы можете составить акт в присутствии двух незаинтересованных свидетелей (соседей), в котором опишите вещи и зафиксируете, что они оставлены нанимателем без намерения их забрать. Это будет вашим доказательством добросовестности.
- Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.
- Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже трех тысяч рублей, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 226
Наконец, о судебном порядке. Вам необходимо подать исковое заявление о взыскании задолженности. Цена иска — около 50 тысяч рублей, поэтому дело подсудно мировому судье (ст. 23 ГПК РФ). В исковом заявлении нужно указать все необходимые сведения (ст. 131 ГПК РФ) и приложить документы, подтверждающие ваши требования (ст. 132 ГПК РФ): договор найма, акт приёма-передачи квартиры, квитанции об оплате коммунальных услуг за предыдущие периоды (для сравнения), расчёт задолженности, переписку с нанимателем (сообщения). Государственная пошлина при цене иска 50 000 рублей составит около 800 рублей (фиксированная ставка для мировых судей). Вы можете подать иск лично, через представителя или через портал "ГАС Правосудие" в электронном виде. Досудебный порядок (претензия) для взыскания долга по найму законом не обязателен, но его соблюдение (направление письменной претензии) может быть полезно для досудебного урегулирования и для подтверждения того, что вы пытались решить вопрос мирно.
- Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 23
В исковом заявлении нужно изложить обстоятельства дела, указать нормы, на которых вы основываете требования, и просить суд взыскать с нанимателя сумму долга, а также, возможно, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, но этой статьи в контексте нет, поэтому упомяну её факультативно — она применима по аналогии, если в договоре нет неустойки). Полицию вызывать для взыскания долга не имеет смысла — это гражданско-правовой спор, а не уголовное преступление, если только наниматель не совершил мошенничество (сознательно не собирался платить), но это нужно доказывать.
