- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Исполнение договора сторонами до регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами, но после регистрации покупатель становится законным собственником. Это порождает его право требовать освобождения жилья, но не даёт механизма немедленного выселения. В проекте договора нет санкций за задержку, поэтому покупателю необходимо дополнительное обеспечение.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
Для защиты интересов покупателя наиболее прямо подходит институт обеспечительного платежа, предусмотренный статьёй 381.1 ГК РФ. Стороны могут договориться, что покупатель внесёт продавцу денежную сумму (например, часть цены дома) в качестве обеспечения обязательства продавца освободить дом в срок. Если продавец вовремя не выедет, эта сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства (например, как компенсация расходов покупателя на аренду или как неустойка). В условии договора можно указать, что обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю или зачёту в счёт окончательного расчёта только после фактического освобождения дома и снятия с регистрации. Это позволит удержать финансовый рычаг до момента, когда продавец выполнит свою обязанность.
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
- Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1
Что касается неустойки за каждый день просрочки освобождения — в представленном контексте нет специальной нормы ГК РФ о договорной неустойке (статья 330 ГК РФ). Эта статья отсутствует в «Контексте из НПА», поэтому её следует искать в части первой ГК РФ (глава 23, § 2). Покупатель вправе прописать в договоре условие о неустойке на случай нарушения продавцом срока освобождения. Аналогично, для залога (удержания части цены до фактического освобождения) — нормы о залоге (статья 334 ГК РФ и далее) также не приведены в контексте, но могут быть использованы, если стороны оформят удержание денежных средств как обеспечительную меру, например, через обеспечительный платеж, который по своей сути близок к залогу, но регулируется специально статьёй 381.1.
Статья 35 ЖК РФ прямо устанавливает порядок выселения бывшего собственника. После регистрации перехода права собственности покупатель как новый собственник вправе потребовать от продавца и проживающих лиц освободить жилое помещение. Если они добровольно не освободят дом в срок, установленный собственником, то подлежат выселению по решению суда. Это означает, что даже при отсутствии санкций в договоре у покупателя есть законное право на принудительное выселение, но процедура занимает время (от подачи иска до исполнения решения может пройти несколько месяцев). Именно поэтому крайне важно обеспечить обязательство продавца выехать добровольно, чтобы избежать судебной тяжбы.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Таким образом, на основе приведённых норм правовой механизм защиты покупателя строится на сочетании: 1) включения в договор обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ) на сумму, которую продавец получит только после фактического освобождения и снятия с учёта; 2) указания в договоре конкретного срока освобождения и обязанности продавца передать ключи; 3) предварительного согласования перечня проживающих с правами (ст. 558 ГК РФ) — лучше, если они не будут указаны как сохраняющие право пользования, иначе им потребуется отдельное соглашение, например договор безвозмездного пользования на три месяца; 4) возможности взыскать неустойку (статья 330 ГК РФ — искать в ГК РФ части первой) при условии её включения в договор; 5) понимания, что принудительное выселение по ст. 35 ЖК РФ — длительная процедура, и её нужно избежать с помощью обеспечительных мер. Условие о выплате части цены только после освобождения (залог) допустимо, но более удобно оформить как обеспечительный платеж по ст. 381.1 ГК РФ, так как он прямо предусматривает зачёт при наступлении обстоятельств.
