Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте договор с агентством: комиссия — разовая плата за подбор квартиры или услуга на весь срок аренды; от этого зависит возврат.
  2. 2
    Направьте агентству письменную претензию о возврате части комиссии за неиспользованные месяцы, приложив копии договора и чека.
  3. 3
    При отказе агентства обратитесь в суд с иском о защите прав потребителей по вашему месту жительства.
  4. 4
    Заявите в иске требование о взыскании неосновательного обогащения, неустойки за просрочку возврата и штрафа 50%.
  5. 5
    Не съезжайте по требованию собственника: продажа квартиры не прекращает договор найма, новый собственник становится наймодателем.
  6. 6
    При незаконном выселении фиксируйте расходы на переезд и подбор нового жилья для взыскания убытков с собственника.

Документы и доказательства

  • Договор с агентством недвижимости (для определения предмета услуг: разовый подбор или сопровождение на весь срок).
  • Чек об оплате комиссии (подтверждает факт и сумму платежа).
  • Договор найма жилого помещения с собственником (подтверждает срок аренды).
  • Письменная претензия в агентство с требованием вернуть часть комиссии (с отметкой о вручении).
  • Документы, подтверждающие убытки при выселении (расходы на переезд, подбор нового жилья, повторная комиссия).

  • Срочно: первые шаги

    • Зафиксируйте требование собственника о выселении письменно (СМС, сообщение), это подтвердит причину досрочного расторжения.
    • Не подписывайте соглашение о расторжении договора найма без письменного подтверждения от агентства о возврате денег.
    • При отказе агентства готовьте иск о защите прав потребителей: вы вправе требовать неустойку и штраф 50%.

  • Денежные требования

    • При отказе агентства вернуть деньги добровольно взыскивайте сумму через суд, добавив неустойку за каждый день просрочки.
    • Если собственник выселит вас незаконно, взыскивайте с него убытки: расходы на переезд, подбор нового жилья и повторную комиссию.

  • Сроки и риски

    • Вы вправе отказаться от договора с агентством, оплатив лишь фактически понесённые им расходы.
    • Удержание всей комиссии за неоказанные услуги — неосновательное обогащение, подлежащее возврату.
    • Продажа квартиры не даёт собственнику права выселить вас — новый владелец становится наймодателем.
    • При незаконном выселении вы вправе взыскать с собственника убытки: переезд, подбор жилья, повторная комиссия.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь съезжать только из-за продажи квартиры: договор найма сохраняется, новый собственник становится наймодателем.
    • Не подписывайте соглашение о расторжении договора найма, пока не решён вопрос о возврате комиссии.
    • Не требуйте возврата комиссии, если по договору она была разовым платежом за подбор квартиры, а не за весь срок.
    • Не ждите устных обещаний: направьте агентству письменную претензию о возврате части комиссии за неиспользованные месяцы.
    • Не игнорируйте условие договора о предмете услуг: проверьте, что именно агентство обязалось делать в течение года.
    • Не угрожайте собственнику и не вступайте в конфликт: ваше право остаться основано на законе, а не на споре.

  • Когда нужен адвокат

    • Если комиссия — плата за сопровождение на весь срок, требуйте возврата за неиспользованные месяцы.
    • При незаконном выселении вы вправе требовать от собственника возмещения убытков.
    • Отсутствие в договоре условия о возврате комиссии не лишает вас права на него.
    • При отказе агентства вернуть деньги вы можете обратиться в суд как потребитель.

  • Альтернативные пути

    • Предложите агентству альтернативу: зачесть неиспользованную часть комиссии в счет подбора вам новой квартиры.
    • Рассмотрите вариант не расторгать договор найма: новый собственник обязан сохранить его условия (ст. 675 ГК РФ).
    • Предложите собственнику расторгнуть договор найма по соглашению сторон с выплатой вам компенсации за переезд.
    • При отказе агентства вернуть деньги — направьте письменную претензию с требованием возврата и указанием на ст. 782 ГК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация (юридические факты)

Гражданка (потребитель) заключила с агентством недвижимости договор возмездного оказания услуг, предметом которого является подбор жилого помещения и/или сопровождение сделки найма. Во исполнение договора клиент уплатил агентству комиссию единовременным платежом за полный год вперёд, что подтверждается договором и чеком. Параллельно клиент заключил с собственником жилого помещения договор найма. Собственник заявил о намерении продать квартиру и потребовал досрочного освобождения помещения. Условие о возврате комиссии при досрочном прекращении найма в договоре с агентством отсутствует.

Из этих фактов следует: договор найма с собственником продолжает действовать независимо от продажи квартиры (ст. 675 ГК РФ), а требование съехать не основано на законе. В отношениях с агентством возник вопрос о судьбе предоплаты за те месяцы, в течение которых услуга не будет оказываться из-за прекращения аренды.

2. Затронутые правоотношения

  • Наём жилого помещения (клиент — собственник). Затронуто потому, что именно досрочное прекращение найма по инициативе собственника является причиной постановки вопроса о возврате комиссии. Однако закон прямо устанавливает, что продажа квартиры не прекращает и не изменяет договор найма, а новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Это означает, что правового основания для выселения у собственника нет, и клиент вправе продолжать пользоваться жильём до окончания срока договора.
  • Возмездное оказание услуг (клиент — агентство). Затронуто потому, что комиссия уплачена за услугу, которая при досрочном прекращении аренды в оставшийся период фактически не будет оказана. Заказчик вправе в любое время отказаться от договора, оплатив исполнителю лишь фактически понесённые расходы (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей), что даёт основание для возврата неосвоенной части предоплаты.
  • Обязательства вследствие неосновательного обогащения (клиент — агентство). Затронуто потому, что удержание агентством всей суммы комиссии за месяцы, в которые услуга не оказывалась, является сбережением имущества без законного основания за счёт клиента (ст. 1102 ГК РФ). При расторжении договора сторона, получившая исполнение, но не предоставившая встречного, обязана вернуть неосновательно полученное (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
  • Защита прав потребителей (клиент — агентство). Затронуто потому, что клиент, заказывающий услугу подбора жилья для личных нужд, является потребителем. Это даёт ему право на возврат уплаченной суммы за вычетом фактических расходов исполнителя (ст. 32 Закона о защите прав потребителей), а при отказе агентства удовлетворить требование добровольно — на взыскание неустойки (п. 3 ст. 31 Закона) и штрафа в размере 50% от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 Закона).

3. Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  • Предмет договора с агентством. Если комиссия является платой за разовую услугу по подбору квартиры и заключению договора найма — услуга оказана полностью в момент подписания договора найма, и возврат не положен. Если же договор предусматривает длящееся сопровождение в течение всего срока аренды — неосвоенная часть комиссии за оставшиеся месяцы подлежит возврату. Решающее значение имеет буквальное содержание договора.
  • Факт досрочного прекращения аренды. Именно прекращение найма влечёт невозможность оказания агентством услуг за оставшийся период и, как следствие, возникновение на стороне агентства неосновательного обогащения в размере неотработанной части комиссии.
  • Отсутствие в договоре условия о возврате комиссии. Данное обстоятельство не лишает клиента права на возврат, поскольку это право основано на императивных нормах закона (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей, ст. 1102 ГК РФ), а не на договорном условии. Отказ от этого права в договоре с потребителем ничтожен.
  • Сохранение договора найма при продаже. Переход права собственности на квартиру не прекращает и не изменяет договор найма (ст. 675 ГК РФ). Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Это обстоятельство означает, что клиент не обязан съезжать до истечения срока договора, а требование собственника о выселении незаконно. Соответственно, вопрос о возврате комиссии может вообще не возникнуть, если клиент реализует своё право остаться в квартире.

Сохранение договора найма при продаже и право собственника требовать выселения

Сначала ключевой момент, который меняет всю расстановку: сам факт намерения собственника продать квартиру не даёт ему права потребовать, чтобы наниматель немедленно съехал. По ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жильё не прекращает и не изменяет действующий договор найма:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: даже если собственник продаст квартиру, новый владелец автоматически станет наймодателем на тех же условиях, и ваше право жить в квартире до конца срока договора сохраняется. Поэтому требование «съезжайте, потому что я продаю» само по себе не является законным основанием для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя.

Основания для расторжения найма жилого помещения по инициативе наймодателя перечислены в ст. 687 ГК РФ и носят закрытый, чётко определённый характер:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Среди них нет такого основания, как «продажа квартиры». Продажа жилья — это основание для смены наймодателя (новый собственник вступает в договор), но не для выселения нанимателя, добросовестно исполняющего обязательства. Наличие письменной формы и условия договора подтверждается ст. 674 ГК РФ, которая, кроме того, предусматривает регистрацию договора найма, заключённого на срок не менее года, — что дополнительно защищает нанимателя:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 674 ГК РФ, п. 1

Если собственник всё же расторгнет договор и выселит вас без законных оснований, ваши понесённые из-за этого расходы (переезд, подбор нового жилья, повторная комиссия) являются убытками и подлежат возмещению:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: у собственника нет правового основания требовать вашего досрочного выселения в связи с продажей. Договор найма сохраняется при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), новый собственник становится наймодателем на прежних условиях, а принудительное выселение без законного основания даёт вам право требовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ).

Возврат части комиссии за неиспользованные месяцы аренды и санкции при отказе

Договор с агентством недвижимости — это договор возмездного оказания услуг (подбор жилья и/или сопровождение сделки). Раз вы оплатили комиссию сразу за год вперёд, а услуга агентства при досрочном прекращении аренды в оставшиеся месяцы фактически не будет оказана (агенту нечего обслуживать в рамках уже прекратившегося найма), вы как заказчик вправе отказаться от договора, оплатив лишь фактически понесённые исполнителем расходы:

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— ст. 782 ГК РФ, п. 1

Аналогичное правило прямо закреплено для потребителя (а гражданин, заказывающий у агентства услугу найма жилья для личных нужд, является потребителем) в ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Применительно к вашим фактам: уплаченная за год вперёд комиссия есть предоплата (аванс) за услуги, которые должны были оказываться в течение всего года. При досрочном прекращении аренды право агентства удержать всю сумму сохраняется только в части уже фактически оказанных услуг (подбор квартиры, оформление договора найма) и фактически понесённых расходов. Остаток — за месяцы, в которые аренда уже не действует и услуга не оказывается, — подлежит возврату.

Даже независимо от ст. 782 ГК РФ и ст. 32 ЗоЗПП, удержание всей суммы за неоказанную (неосвоенную) часть — это неосновательное обогащение агентства за ваш счёт:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

А ст. 453 ГК РФ прямо увязывает расторжение договора с возвратом неравноценно полученного исполнения по правилам о неосновательном обогащении:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ

Отсутствие в договоре условия о возврате комиссии не лишает вас этого права — оно основано на законе (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП, ст. 1102, 453 ГК РФ) и не зависит от того, что «про возврат ни слова». Отказ от этого права в договоре с потребителем ничтожен.

Здесь есть важная развилка, определяющая размер возврата. Если предметом договора была разовая услуга — подобрать квартиру и заключить договор найма (что в практике риелторов встречается чаще всего) — агентство вправе удержать комиссию за эту разовую услугу как за оказанную, и возвращать будет нечего: услуга подбора выполнена в день подписания договора. Если же комиссия вносилась как плата за сопровождение и услуги на протяжении всего срока аренды (в договоре указано, что агентство обязано оказывать услуги весь год), то неосвоенная часть за оставшиеся месяцы подлежит возврату. Решающее значение имеет текст договора с агентством: что указано предметом услуг и как оговорена комиссия.

Если агентство после направленной вами письменной претензии отказывается возвращать причитающуюся часть, вы можете взыскать её в судебном порядке как потребитель. При удовлетворении иска суд дополнительно взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Кроме того, за нарушение срока удовлетворения требования о возврате денежной суммы ЗоЗПП предусматривает неустойку за каждый день просрочки:

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
— п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: если комиссия по договору была платой за услуги агентства на протяжении всего года аренды, часть комиссии за неиспользованные месяцы (за вычетом фактически понесённых агентством расходов) подлежит возврату на основании ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей и ст. 1102, 453 ГК РФ, несмотря на отсутствие такого условия в договоре. При отказе агентства возможен судебный иск о защите прав потребителей с взысканием суммы, неустойки и штрафа 50% (п. 6 ст. 13, п. 3 ст. 31 ЗоЗПП). Если же комиссия была разовым гонораром именно за факт подбора и заключения договора — возврат не положен; это нужно проверить по тексту договора.

Да, агентство обязано вернуть часть комиссии за те месяцы, которые вы не проживёте, если по договору комиссия была платой за услуги на весь срок аренды, а не разовым платежом за подбор квартиры. Если же комиссия являлась разовым гонораром за сам факт подбора и заключения договора найма — возврат не положен, и это нужно проверить по тексту вашего договора с агентством.

Развёрнутый вывод по ситуации

1. О требовании собственника съехать в связи с продажей квартиры
Собственник не вправе требовать вашего досрочного выселения только на том основании, что он решил продать квартиру. Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение не прекращает и не изменяет договор найма — новый собственник автоматически становится наймодателем на прежних условиях. Закрытый перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя (ст. 687 ГК РФ) не содержит такого основания, как «продажа квартиры». Если собственник всё же выселит вас без законных оснований, вы вправе требовать полного возмещения убытков (расходы на переезд, подбор нового жилья, повторная комиссия) на основании п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ.

2. О возврате части комиссии агентством
Ваш договор с агентством является договором возмездного оказания услуг. Вы как заказчик (и потребитель) вправе в любое время отказаться от него, оплатив исполнителю только фактически понесённые им расходы — это прямо предусмотрено п. 1 ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Если по договору комиссия была платой за услуги на весь срок аренды, то часть, приходящаяся на месяцы после прекращения найма, является неосвоенной и подлежит возврату. Удержание агентством всей суммы за неоказанную часть услуг квалифицируется как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а при расторжении договора применяются правила о возврате неравноценного исполнения (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ). Отсутствие в договоре условия о возврате комиссии не лишает вас этого права — оно основано на законе.

3. О санкциях при отказе агентства вернуть деньги
Если после вашей письменной претензии агентство откажется возвращать причитающуюся сумму, вы вправе взыскать её в судебном порядке. При удовлетворении иска суд дополнительно взыщет с агентства штраф в размере 50% от присуждённой суммы за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»), а также неустойку за каждый день просрочки возврата денег (п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Пошаговые действия

  1. Изучите договор с агентством. Определите, что именно является предметом договора: разовая услуга по подбору квартиры и заключению договора найма либо услуги по сопровождению на протяжении всего срока аренды. От этого зависит, подлежит ли комиссия возврату.
  2. Направьте письменную претензию в агентство. Потребуйте возврата части комиссии за неиспользованные месяцы, сославшись на п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Укажите реквизиты для перевода денег и приложите копии договора и чека об оплате. Претензию направьте заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручите под отметку о принятии.
  3. Дождитесь ответа агентства. Если в течение разумного срока (обычно 10 дней) ответ не поступил или получен отказ — переходите к следующему шагу.
  4. Обратитесь в суд с иском о защите прав потребителей. Иск подаётся в суд по вашему месту жительства или по месту нахождения агентства (по вашему выбору). В иске заявите требования о взыскании неиспользованной части комиссии, неустойки за просрочку возврата (п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей») и штрафа 50% (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Приложите к иску договор с агентством, чек об оплате, копию претензии и доказательства её направления.
  5. В отношениях с собственником помните: вы не обязаны съезжать до истечения срока договора найма. Если собственник настаивает на выселении, вы вправе отказать, сославшись на ст. 675 ГК РФ. Если же вы сами решите расторгнуть договор найма досрочно, письменно предупредите наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). При незаконном выселении фиксируйте все расходы для последующего взыскания убытков по ст. 15 ГК РФ.