Для ваших фактов это означает: даже если собственник продаст квартиру, новый владелец автоматически станет наймодателем на тех же условиях, и ваше право жить в квартире до конца срока договора сохраняется. Поэтому требование «съезжайте, потому что я продаю» само по себе не является законным основанием для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя.
Основания для расторжения найма жилого помещения по инициативе наймодателя перечислены в ст. 687 ГК РФ и носят закрытый, чётко определённый характер:
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Среди них нет такого основания, как «продажа квартиры». Продажа жилья — это основание для смены наймодателя (новый собственник вступает в договор), но не для выселения нанимателя, добросовестно исполняющего обязательства. Наличие письменной формы и условия договора подтверждается ст. 674 ГК РФ, которая, кроме того, предусматривает регистрацию договора найма, заключённого на срок не менее года, — что дополнительно защищает нанимателя:
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 674 ГК РФ, п. 1
Если собственник всё же расторгнет договор и выселит вас без законных оснований, ваши понесённые из-за этого расходы (переезд, подбор нового жилья, повторная комиссия) являются убытками и подлежат возмещению:
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ
Вывод: у собственника нет правового основания требовать вашего досрочного выселения в связи с продажей. Договор найма сохраняется при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), новый собственник становится наймодателем на прежних условиях, а принудительное выселение без законного основания даёт вам право требовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ).
Возврат части комиссии за неиспользованные месяцы аренды и санкции при отказе
Договор с агентством недвижимости — это договор возмездного оказания услуг (подбор жилья и/или сопровождение сделки). Раз вы оплатили комиссию сразу за год вперёд, а услуга агентства при досрочном прекращении аренды в оставшиеся месяцы фактически не будет оказана (агенту нечего обслуживать в рамках уже прекратившегося найма), вы как заказчик вправе отказаться от договора, оплатив лишь фактически понесённые исполнителем расходы:
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— ст. 782 ГК РФ, п. 1
Аналогичное правило прямо закреплено для потребителя (а гражданин, заказывающий у агентства услугу найма жилья для личных нужд, является потребителем) в ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»:
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Применительно к вашим фактам: уплаченная за год вперёд комиссия есть предоплата (аванс) за услуги, которые должны были оказываться в течение всего года. При досрочном прекращении аренды право агентства удержать всю сумму сохраняется только в части уже фактически оказанных услуг (подбор квартиры, оформление договора найма) и фактически понесённых расходов. Остаток — за месяцы, в которые аренда уже не действует и услуга не оказывается, — подлежит возврату.
Даже независимо от ст. 782 ГК РФ и ст. 32 ЗоЗПП, удержание всей суммы за неоказанную (неосвоенную) часть — это неосновательное обогащение агентства за ваш счёт:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
А ст. 453 ГК РФ прямо увязывает расторжение договора с возвратом неравноценно полученного исполнения по правилам о неосновательном обогащении:
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ
Отсутствие в договоре условия о возврате комиссии не лишает вас этого права — оно основано на законе (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП, ст. 1102, 453 ГК РФ) и не зависит от того, что «про возврат ни слова». Отказ от этого права в договоре с потребителем ничтожен.
Здесь есть важная развилка, определяющая размер возврата. Если предметом договора была разовая услуга — подобрать квартиру и заключить договор найма (что в практике риелторов встречается чаще всего) — агентство вправе удержать комиссию за эту разовую услугу как за оказанную, и возвращать будет нечего: услуга подбора выполнена в день подписания договора. Если же комиссия вносилась как плата за сопровождение и услуги на протяжении всего срока аренды (в договоре указано, что агентство обязано оказывать услуги весь год), то неосвоенная часть за оставшиеся месяцы подлежит возврату. Решающее значение имеет текст договора с агентством: что указано предметом услуг и как оговорена комиссия.
Если агентство после направленной вами письменной претензии отказывается возвращать причитающуюся часть, вы можете взыскать её в судебном порядке как потребитель. При удовлетворении иска суд дополнительно взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке:
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Кроме того, за нарушение срока удовлетворения требования о возврате денежной суммы ЗоЗПП предусматривает неустойку за каждый день просрочки:
За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
— п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Вывод: если комиссия по договору была платой за услуги агентства на протяжении всего года аренды, часть комиссии за неиспользованные месяцы (за вычетом фактически понесённых агентством расходов) подлежит возврату на основании ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей и ст. 1102, 453 ГК РФ, несмотря на отсутствие такого условия в договоре. При отказе агентства возможен судебный иск о защите прав потребителей с взысканием суммы, неустойки и штрафа 50% (п. 6 ст. 13, п. 3 ст. 31 ЗоЗПП). Если же комиссия была разовым гонораром именно за факт подбора и заключения договора — возврат не положен; это нужно проверить по тексту договора.
