Как продать квартиру с ипотекой и маткапиталом, если не выделены доли детям, и не погашать вторую ипотеку?

приобретение (строительство) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения (подпункт «в» пункта 151 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862). Таким образом, приобретенные по договору купли-продажи с участием средств материнского капитала объекты недвижимости не могут быть оформлены в собственность без учета интересов детей, которые в силу закона признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала. При этом по смыслу положений пункта 2 статьи 81, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала право общей долевой собственности у родителей и детей на такое имущество возникает с момента использования материнского (семейного) капитала и приобретения права собственности на жилое помещение лицом, использовавшим средства материнского (семейного) капитала. Соответственно, действия титульного собственника по регистрации долей в праве на основании соглашения об их определении не являются сделкой, направленной на приобретение или отчуждение имущества (долей), и не отменяют права собственности на доли, подлежащие оформлению на детей.
— п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — момент возникновения права общей долевой собственности (позиция ВС)

В вашей ситуации у семьи имеется квартира № 2 (приобретена в 2022 году), и выделение долей в ней формально может исполнить обязательство по МК, но квартира № 2 находится в залоге у другого банка (банк № 2). Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, отчуждение доли в заложенном имуществе (дарение детям) требует согласия залогодержателя:

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Кроме того, на выделение долей детям в заложенной квартире № 2 потребуется разрешение органа опеки (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), поскольку родители как законные представители будут распоряжаться долями детей: доля ребёнка окажется в залоге, что может расцениваться как обременение его имущества. Банк № 2 вправе отказать в согласии — и понудить его невозможно (ст. 421 ГК РФ).

Вывод: Технически исполнить обязательство по маткапиталу через выделение долей в квартире № 2 возможно только при одновременном согласии банка № 2 и органа опеки. При отсутствии любого из этих согласий выделение долей в квартире № 2 заблокировано, и обязательство должно исполняться в квартире № 1.

Продажа квартиры № 1, находящейся в залоге у банка № 1

Квартира № 1 обременена ипотекой в пользу банка № 1 с остатком долга ~1,4 млн руб. Для её продажи необходимо согласие залогодержателя:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон предоставляет два механизма:

1. «Классический»: договор купли-продажи с участием банка. Банк даёт согласие, покупатель перечисляет сумму остатка долга (~1,4 млн) напрямую банку, оставшаяся часть цены — продавцу. Ипотека погашается одновременно с регистрацией перехода права.

2. Самостоятельная реализация (ст. 37.1 ФЗ «Об ипотеке»). Залогодатель-физлицо направляет банку заявление и продаёт квартиру сам в течение 4 месяцев, направляя вырученные средства на погашение долга:

1. Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой
   — п. 1 ст. 37.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При любом из вариантов погашается только ипотека № 1 (по квартире № 1). Ипотека № 2 (квартира в другом банке) не погашается — никакой закон не обязывает направлять выручку от продажи одного заложенного имущества на погашение другого кредита, если второй банк не является кредитором по проданному объекту.

Денежный итог: Из выручки от продажи квартиры № 1 сначала гасится остаток долга банку № 1 (~1,4 млн руб.), затем снимается обременение, а оставшаяся сумма полностью поступает продавцам наличными. Эти деньги не обременены обязательствами перед банком № 2.

Вывод: Продажа квартиры № 1 с согласия банка № 1 (по ст. 37 или ст. 37.1) позволяет получить наличные за вычетом остатка ипотеки № 1 без какого-либо погашения ипотеки № 2.

Продажа квартиры № 1: необходимость разрешения органов опеки

Ветка А: доли детям в квартире № 1 к моменту продажи НЕ выделены. Дети в ЕГРН не значатся собственниками. Родители — единственные титульные собственники. При продаже формально разрешение опеки не требуется, поскольку дети не являются собственниками отчуждаемого имущества. Однако:

• Дети могут быть зарегистрированы в квартире № 1. В этом случае п. 4 ст. 292 ГК РФ требует согласия опеки, если они находятся под опекой/попечительством (т.е. при лишении/ограничении родительских прав — этот случай не ваш):

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Поскольку родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, п. 4 ст. 292 ГК в данном случае не обязывает получать согласие опеки. Однако регистрационная практика Росреестра может быть консервативной: если из документов видно использование МК и отсутствует соглашение о долях, регистратор может приостановить сделку по мотиву необходимости защиты прав детей.

• Риск: неисполненное обязательство по маткапиталу может быть выявлено при проверке Росреестром, прокуратурой или СФР, что грозит приостановлением регистрации, а в худшем случае — требованием о возврате средств МК в бюджет.

Ветка Б: доли детям в квартире № 1 выделены до продажи. Если соглашением выделить доли детям и зарегистрировать их в ЕГРН, то при последующей продаже потребуется:

• Согласие банка № 1 на изменение субъектного состава собственников заложенного имущества (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
• Разрешение органа опеки на отчуждение долей несовершеннолетних (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ):

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц
   — п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Орган опеки даст согласие, только если убедится, что права детей не нарушаются — например, им предоставляются равноценные доли в квартире № 2 (либо выручка зачисляется на их счета). Получение такого разрешения требует времени (до 15 дней по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ плюс 30 дней по ст. 77 ФЗ об ипотеке) и комплекта документов.

Вывод: Без выделения долей — риск приостановления сделки Росреестром. С выделением долей — требуется разрешение опеки и согласие банка № 1. Наиболее безопасный путь: выделить доли детям в квартире № 1 (исполнив обязательство по МК), получить согласие опеки и банка № 1, продать квартиру с направлением пропорциональной части выручки на счета детей.

Налоговые последствия продажи квартиры № 1

Квартира № 1 приобретена в 2015 году, срок владения — более 10 лет. Общее правило: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ — за исключением случаев наследования, дарения, приватизации, ренты — 3 года). Поскольку квартира № 1 в собственности с 2015 года, этот срок давно истёк — доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью.

Особый режим для долей, выделенных по маткапиталу: срок нахождения такой доли в собственности исчисляется с даты приобретения объекта в собственность владельцем сертификата, а не с даты регистрации доли:

В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (доля по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ)

Таким образом, даже если доли детям будут выделены непосредственно перед продажей, налоговая база для целей НДФЛ от продажи этих долей всё равно будет определяться со срока владения всей квартирой (2015 год), что уже превышает минимальный 5-летний срок. НДФЛ не возникает ни для родителей, ни для детей.

Вывод: Продажа квартиры № 1 полностью освобождена от НДФЛ для всех продавцов независимо от того, будут ли доли детям выделены до сделки.

Рекомендуемый алгоритм действий

Приоритетный сценарий — выделение долей в квартире № 1 и последующая продажа:

1. Получить согласие банка № 1 на выделение долей детям и последующую продажу. Если банк согласен, направить ему заявление о самостоятельной реализации по ст. 37.1 ФЗ «Об ипотеке» — он обязан ответить в 10 рабочих дней с указанием минимальной продажной цены и банковского счёта для погашения ~1,4 млн руб.

2. Заключить нотариальное соглашение о выделении долей детям (размер — по соглашению, но с учётом пропорции МК в стоимости квартиры). Зарегистрировать доли в ЕГРН.

3. Получить разрешение органа опеки (через МФЦ или лично) на продажу долей детей. Предоставить подтверждение, что:

   • дети получат равноценные доли в квартире № 2 (после снятия обременения или с согласия банка № 2),
   • либо денежные средства, приходящиеся на доли детей, будут зачислены на их банковские счета.

4. Продать квартиру № 1. Из выручки: ~1,4 млн — банку № 1 на погашение ипотеки, пропорциональная доля детей — на их именные счета (если опека не согласовала иной вариант), остаток наличными — родителям.

5. Ипотека по квартире № 2 не затрагивается — она продолжает обслуживаться в обычном порядке.

Альтернативный сценарий — выделение долей в квартире № 2 (рискованный):

• Запросить у банка № 2 разрешение на выделение долей детям в заложенной квартире № 2.
• Получить разрешение опеки.
• Если оба согласия получены — зарегистрировать доли в квартире № 2, тем самым обязательство по МК будет исполнено. После этого квартиру № 1 можно продавать без выделения долей детям (только с согласием банка № 1).

Риск: банк № 2 с высокой вероятностью откажет, и обязательных правовых механизмов понуждения нет.