Выпало балконное окно от застройщика на 15 этаже и помяло соседскую машину — можно ли взыскать ущерб с застройщика по гарантии и как предъявить претензию

Гарантия застройщика на окна и презумпция его вины в пределах гарантийного срока

Окна, установленные застройщиком при строительстве, входят в состав объекта долевого строительства. В пределах гарантийного срока застройщик отвечает за их недостатки независимо от того, кто является формальным собственником в момент обнаружения дефекта. Ключевое значение имеет содержание ДДУ: вы указали, что гарантийный срок на окна в договоре прописан и «ещё действует».

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором
— ч. 5 ст. 7 ФЗ-214

Важно: минимальный гарантийный срок по ФЗ-214 установлен в «не менее трёх лет» со дня передачи объекта. Дом заселён 3–4 года назад — если от даты подписания передаточного акта по вашему договору прошло не более трёх лет либо договор установил более длинный срок, гарантия формально действует. Уточните точную дату передаточного акта и конкретный срок, прописанный в ДДУ: если он длиннее минимального трёхлетнего (а на окна, как на конструктивный элемент, многие застройщики дают 5 лет) — позиция об ответственности застройщика безусловна.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами
— ч. 7 ст. 7 ФЗ-214

Норма ч. 7 ст. 7 ФЗ-214 прямо устанавливает презумпцию вины застройщика: он освобождается от ответственности только если сам докажет, что недостаток возник из-за нормального износа, нарушения правил эксплуатации или ненадлежащего ремонта, проведённого самим участником. Вы ремонт балкона не делали и окном ранее не пользовались — следовательно, ни одно из оснований освобождения застройщика к вам не применимо, а массовость дефекта (у соседей тоже выпадали окна/люфтили створки) дополнительно свидетельствует о системном недостатке монтажа. Вывод: в действующий гарантийный срок застройщик несёт ответственность за недостаток окна, и бремя доказывания обратного лежит на нём.

Порядок предъявления претензии застройщику, срок устранения и неустойка

Закон не требует обязательного досудебного претензионного порядка по спорам о качестве объекта долевого строительства — вы вправе сразу подать иск. Однако грамотная письменная претензия застройщику крайне выгодна: она запускает срок устранения недостатка и позволяет начислить неустойку, а при обращении в суд служит доказательством соблюдения добровольного порядка (что влияет на взыскание штрафа по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд
— ч. 6 ст. 7 ФЗ-214

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов
— ч. 8 ст. 7 ФЗ-214

Претензию направляйте заказным письмом с описью вложения либо вручите под отметку о получении, указав: факт выпадения створки, что ремонт балкона застройщиком не проводился, ссылку на действующий гарантийный срок по ДДУ, требование безвозмездно устранить недостаток (заменить/отремонтировать окно) и возместить ущерб. Согласованный с застройщиком срок устранения, начиная с которого течёт неустойка, фиксируйте письменно. За каждый день просрочки устранения гражданину-участнику начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ в двойном размере (то есть 1/150) от стоимости расходов на устранение недостатка, но не более самой стоимости этих расходов. Вывод: действуйте по схеме «письменная претензия → согласованный срок → неустойка с даты нарушения срока → иск при отказе», и сохраняйте все документы.

Применение ЗоЗПП: штраф 50% и компенсация морального вреда

К отношениям между гражданином-участником и застройщиком, вытекающим из ДДУ, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальным ФЗ-214 (это подтверждает и судебная практика, в том числе обзор ВС РФ от 04.12.2013, п. 10). Поскольку ФЗ-214 не регулирует штраф за несоблюдение добровольного порядка и компенсацию морального вреда, эти требования подпадают под ЗоЗПП.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
— п. 6 ст. 13 ЗоЗПП

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда
— ст. 15 ЗоЗПП, п. 5

Вам как потребителю-участнику ДДУ доступны: компенсация морального вреда (при доказанной вине застройщика в нарушении прав потребителя — а в гарантийный срок вина презюмируется по ч. 7 ст. 7 ФЗ-214) и штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований. Это весомый стимул для застройщика решить вопрос до суда. Вывод: в иске к застройщику заявляйте помимо устранения недостатка ещё компенсацию морального вреда и штраф — совокупно это существенно увеличит реальную к взысканию сумму.

Ответственность перед соседом и перенос её на застройщика — два пути

Ветка А (иск соседа к вам). По общему правилу первичная ответственность перед соседом лежит на собственнике квартиры: вред возмещает причинивший его, а бремя содержания имущества несёт собственник.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине
— пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

Презумпция вины по ст. 1064 ГК РФ означает, что в споре именно вы должны доказывать отсутствие своей вины. Однако ваша «вина» отсутствует, если дефект — производственный (следствие некачественного монтажа застройщиком): вы не ремонтировали балкон и не вмешивались в конструкцию, а массовость дефекта у соседей подтверждает системный характер. Поэтому в деле соседа ваша основная защитная линия — доказать, что причиной падения является недостаток конструкции за спиной застройщика.

Ветка Б (прямое взыскание с застройщика). Самое сильное средство — ст. 1095 ГК РФ: вред вследствие недостатков работы возмещается исполнителем независимо от его вины и от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях или нет.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет
— ст. 1095 ГК РФ

Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем)
— п. 2 ст. 1096 ГК РФ

Это значит, что ваш сосед вправе предъявить требование о возмещении вреда автомобилю непосредственно к застройщику как к исполнителю работ, минуя вас. Рекомендуйте соседу этот путь или, если он всё же подаст иск к вам, — ходатайствуйте о привлечении застройщика соответчиком.

Вывод: не паникуйте — у вас есть два надёжных канала. Если сосед судится с вами, привлеките застройщика соответчиком (ст. 40 ГПК), а на себя настаивайте на отсутствии вины (производственный дефект); если сосед обратился к застройщику напрямую — вопрос решается без вас, а застройщик несёт ответственность независимо от вины.

Привлечение застройщика в процесс соседа и регресс после выплаты

Если сосед уже подал или подаст иск о возмещении вреда к вам, застройщика можно ввести в дело двумя способами: как соответчика (когда требование имеет единое основание) либо как третье лицо без самостоятельных требований на стороне ответчика (если решение может повлиять на его права — регрессные требования к нему).

Иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). 2. Процессуальное соучастие допускается, если: 1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков; 2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание
— п. 1, ч. 2 ст. 40 ГПК РФ

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда
— п. 1 ст. 43 ГПК РФ

Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом
— п. 1 ст. 1081 ГК РФ

После того как вы выплатите соседу возмещение (по решению суда или добровольно), у вас возникает право регресса к застройщику в размере выплаченного возмещения (п. 1 ст. 1081 ГК РФ). Дополнительно к регрессу вы можете заявить и требования как потребитель (неустойка, моральный вред, штраф по ЗоЗПП) — это закрывает вопрос по вашему повреждённому окну и ущербу, даже если застройщик первоначально откажется платить.

Важно по срокам. Такое требование к застройщику в виде регресса и взыскания вреда, причинённого недостатком работы, может быть основано не только на гарантийном сроке по договору, но и на ст. 1097 ГК РФ.

Вред, причиненный вследствие недостатков товара, работы или услуги, подлежит возмещению, если он возник в течение установленного срока годности или срока службы товара (работы, услуги), а если срок годности или срок службы не установлен, в течение десяти лет со дня производства товара (работы, услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 213-ФЗ) 2. Независимо от времени причинения вред подлежит возмещению, если: в нарушение требований закона срок годности или срок службы не установлен; лицо, которому был продан товар, для которого была выполнена работа или которому была оказана услуга, не было предупреждено о необходимых действиях по истечении срока годности или срока службы и возможных последствиях при невыполнении указанных действий либо ему не была предоставлена полная и достоверная информация о товаре (работе, услуге). (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 1097 ГК РФ

Если срок службы окон (работы по их установке) отдельно не установлен, вред от недостатка подлежит возмещению в течение десяти лет со дня производства работы — а срок службы окон как изделия обычно существенно больше трёхлетнего гарантийного периода. Это даёт защиту даже в ситуации, когда гарантийный срок формально истёк. Вывод: при иске соседа к вам обязательно добивайтесь привлечения застройщика соответчиком либо третьим лицом и готовьте регресс; а в любом случае после платежа заявляйте к застройщику регрессное и потребительское требования, опираясь на ст. 1097 ГК РФ при спорности гарантийного срока.

Практический план: доказательства, альтернативы, действия при отказе и исполнение

Доказательства. Незамедлительно соберите и сохраните: договор долевого участия и акт приёма-передачи (у вас есть), фото- и видеосъёмка выпавшей створки и места установки, письменные показания соседей о выпадавших окнах и люфте створок, а также — решающее — независимую экспертизу причин выпадения (производственный дефект монтажа vs. износ). Если сосед заказывает свою экспертизу, вправе участвовать. Именно заключение эксперта до суда определяет, на кого ляжет ответственность — на вас или на застройщика.

Альтернативные пути (помимо суда с застройщиком). Вы вправе параллельно: (1) предложить соседу взыскать вред напрямую с застройщика по ст. 1095 ГК РФ — это выводит вас из спора; (2) обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и Роспотребнадзор с жалобой на застройщика о системном недостатке — это усилит доказательственную базу; (3) устранить недостаток самостоятельно (заменить створку) и затем взыскать с застройщика понесённые расходы как возмещение на устранение недостатков (пп. 2, 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214) с неустойкой и штрафом по ЗоЗПП; (4) предъявить застройщику сразу письменную претензию с требованием возместить ущерб, уже причинённый соседу, — застройщик, осознавая ответственность по ст. 1095 ГК РФ, с высокой вероятностью пойдёт на урегулирование, чтобы избежать штрафа 50%.

Если застройщик откажется. После истечения согласованного срока устранения вы вправе предъявить иск (ч. 6 ст. 7 ФЗ-214 прямо это допускает). В иске заявляйте: безвозмездное устранение/возмещение расходов на устранение недостатка, неустойку в двойном размере по ч. 8 ст. 7 ФЗ-214, компенсацию морального вреда и штраф 50% по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП. При удовлетворении иска суд взыщет штраф в 50% от присуждённой суммы.

Исполнение. Решение по иску к застройщику исполняется стандартным порядком: выдаётся исполнительный лист, взыскание обращается на имущество застройщика через службу судебных приставов. Если активов недостаточно — дополнительные гарантии даёт статус застройщика (он до передачи квартир аккумулирует средства на счётах эскроу, а у большинства застройщиков есть страхование гражданской ответственности, которое покрывает требования участников). Уточните у застройщика сведения о его страховом полисе — при несостоятельности застройщика требование можно заявить и к страховщику.

Назначение судебной экспертизы (подтверждение доказательственного аспекта)

Поскольку ключевой вопрос в обоих возможных спорах (с вами и с застройщиком) — причина выпадения окна, он решается судебной экспертизой, которую суд назначает при возникновении вопросов, требующих специальных знаний.

{c79}

Именно заключение судебной экспертизы о том, что недостаток носит производственный (строительный) характер, а не возник от износа или вмешательства собственника, определит, на кого ляжет ответственность. Ходатайствуйте о постановке перед экспертом вопросов об исправности фурнитуры на момент монтажа, о соблюдении технологии установки, о том, мог ли дефект проявиться без нарушений эксплуатации. Это же заключение станет опорой для предъявления требований к застройщику. Вывод: без экспертного установления причины дефекта не обойтись — заранее фиксируйте состояние створки фото/видео и показаниями соседей о массовости неисправности, а в суде настаивайте на назначении судебной экспертизы.