Здравствуйте, по суду поделили участок, каждый получил долю, но межевания ещё не было, теперь один хочет отдать свою долю другому, можно ли это сделать без межевания или обязательно нужно сначала провести межевание и поставить на кадастровый учёт? Есть ли какие-то подводные камни, например, отказ Росреестра в регистрации, если границы не установлены?
НейроадвокатУ вас сложилась типичная ситуация: по решению суда возникла общая долевая собственность на земельный участок, однако границы участка не установлены (межевание не проведено). Один из собственников желает передать свою долю другому. Возникает закономерный вопрос — необходимо ли предварительно проводить межевание и ставить границы на кадастровый учёт для регистрации перехода права на долю.
Краткий ответ: Формально закон допускает регистрацию перехода права на долю в праве общей собственности на земельный участок без предварительного установления границ, однако на практике Росреестр может приостановить регистрацию по этому основанию. Рассмотрим детально.
Да, это возможно, но с оговорками.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация прав может проводиться без одновременного кадастрового учёта при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимости. В частности, это допускается при «переходе права на объект недвижимости» (статья 14, часть 4, пункт 4).
«Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: … 4) переходом права на объект недвижимости» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 14, часть 4)
Таким образом, если сам земельный участок уже стоит на кадастровом учёте (даже без установленных границ — так называемый «ранее учтённый» участок), то для регистрации перехода доли не требуется одновременного уточнения границ.
Однако существует прямое основание для приостановления регистрации:
«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: … 21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 21.1)
Ключевой момент: договор об отчуждении доли — это сделка в отношении доли в праве, а не самого земельного участка. Поэтому спорным является вопрос, считается ли земельный участок «предметом договора» в данном случае. Однако на практике Росреестр часто трактует это расширительно: поскольку доля в праве — это доля на земельный участок, то границы самого участка должны быть установлены. Риск приостановления существует.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключения перечислены в законе, но ваша ситуация под них не подпадает (продажа/дарение одним участником другому — не отчуждение всеми участниками по одной сделке).
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1)
Если вы продаёте долю другому собственнику этого же участка, преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ) не применяется, поскольку приобретатель уже является участником долевой собственности. Поэтому не требуется уведомлять других собственников и получать отказы.
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки…» (Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Продажа доли одному из сособственников не требует соблюдения этой процедуры. Однако стоит иметь это в виду, если вдруг появятся иные собственники (кроме дарителя/продавца и одаряемого/покупателя) — им продажа не затрагивает их прав.
Дарение доли между участниками общей долевой собственности также подлежит нотариальному удостоверению. Преимущественное право покупки при дарении не возникает (статья 250 ГК РФ регулирует только возмездные сделки).
Кроме указанного выше пункта 21.1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, возможны и другие препятствия:
Также важно: если договор купли-продажи доли заключается между собственниками, то преимущественное право не применяется, но если вдруг ошибочно продавец уведомит других собственников, это не повредит. Главное — чтобы сделка была нотариально удостоверена.
Это наиболее безопасный путь. Вы заказываете кадастровые работы, кадастровый инженер готовит межевой план, вы подаёте его в Росреестр для уточнения границ участка (кадастровый учёт). После внесения сведений о границах в ЕГРН уже спокойно регистрируете сделку с долей. Никаких рисков приостановления по п. 21.1 не будет.
Технически это возможно, но с риском получить уведомление о приостановлении по п. 21.1 или по п. 49 (противоречия сведений). Если приостановление произойдёт, у вас будет три месяца на устранение причин — в том числе на проведение межевания. То есть вы фактически проведёте межевание уже после подачи заявления, но в период приостановления.
На практике многие нотариусы отказываются удостоверять сделки с долями, если границы участка не установлены, опасаясь последующего приостановления. Однако это не является законным основанием для отказа нотариуса — закон не связывает возможность отчуждения доли с наличием границ у самого участка.
Теоретически можно зарегистрировать переход доли, а затем после этого провести межевание. Но здесь есть логическая проблема: если при регистрации перехода доли возникнут споры по границам, новый собственник будет уже вовлечён. Однако формально закон не запрещает такой порядок.
Настоятельно рекомендую предварительно провести межевание и внести сведения о границах участка в ЕГРН. Это полностью исключит риск приостановления по п. 21.1 статьи 26 Закона о регистрации. Процедура занимает 1-2 месяца (кадастровые работы + регистрация).
Обязательно обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения или купли-продажи доли. Сделка без нотариального удостоверения будет ничтожной.
Для купли-продажи между сособственниками не требуется соблюдения преимущественного права покупки — приобретатель уже является участником долевой собственности.
В случае приостановления регистрации (если рискнёте без межевания) не паникуйте: у вас будет три месяца на проведение кадастровых работ. Однако это приведёт к дополнительным временным затратам.
Если участок не стоит на кадастровом учёте вообще (не присвоен кадастровый номер), то сначала необходимо поставить его на учёт (на основании решения суда и межевого плана). Без этого регистрация прав невозможна.
Если у вас остались вопросы или потребуется помощь в подготовке документов, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
