Обязанность нанимателя вносить плату после досрочного расторжения краткосрочного договора найма

Досрочное расторжение договора найма и последствия для сторон

Здравствуйте! Ваша ситуация действительно содержит несколько спорных моментов, по которым закон и практика дают следующие ориентиры.

1. Срок предупреждения о расторжении договора (3 месяца)

Ваш договор заключен на 4 месяца, что в силу закона является краткосрочным наймом (на срок до 1 года).

Ключевое значение имеет норма, содержащаяся в статье 683 Гражданского кодекса РФ:

"К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное." (Источник: ГК РФ, ст. 683)

Это означает, что на договор краткосрочного найма не распространяется пункт 1 статьи 687 ГК РФ, который устанавливает для нанимателя право расторгнуть договор с предупреждением за три месяца. Закон сознательно исключает эту гарантию для "длинного" найма, чтобы не обременять стороны краткосрочных отношений такими долгими сроками уведомления.

Поэтому условие вашего договора о предупреждении за 3 месяца — это не соблюдение императивного требования закона, а договорное условие, установленное по воле сторон. Стороны свободны в определении условий договора, что прямо закреплено в статье 421 ГК РФ:

"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)." (Источник: ГК РФ, ст. 421)

Вывод: Условие о 3-месячном сроке уведомления является законным и обязательным для вашей нанимательницы, поскольку оно включено в договор по вашему с ней соглашению. Закон для вашего случая такого срока не устанавливает, но и не запрещает сторонам добровольно принять его на себя.

---

2. Обязанность оплаты за последующие 3 месяца

После того как нанимательница фактически покинула квартиру, ее обязанность вносить плату за пользование (по крайней мере, в полном объеме) не является бесспорной. Здесь вступают в действие два встречных принципа.

С одной стороны, по общему правилу договор продолжает действовать до момента его расторжения в установленном порядке. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Досрочный выезд — это нарушение договора, из-за которого у наймодателя возникают убытки в виде неполученной арендной платы.

Однако, с другой стороны, закон обязывает кредитора (вас) принимать разумные меры к уменьшению убытков. Это прямо следует из статьи 404 ГК РФ:

"Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению." (Источник: ГК РФ, ст. 404)

На практике это означает, что вы не можете просто сидеть и ждать 3 месяца, накапливая "долг" нанимательницы, чтобы потом взыскать его в суде. Суд расценит это как злоупотребление правом. Узнав о том, что нанимательница съехала и освободила квартиру, вы обязаны начать искать новых жильцов. Как только вы заключите новый договор, ваши убытки прекратятся.

Требование платы за все 3 месяца вперед без попыток сдать квартиру будет расценено как злоупотребление правом. Согласно статье 10 ГК РФ:

"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: ГК РФ, ст. 10)

Вывод: Обязать нанимательницу оплатить все 3,5 оставшихся месяца вы, скорее всего, не сможете. По суду вы вправе претендовать на оплату только за тот период, в течение которого квартира фактически простаивала по ее вине, при условии, что вы предпринимали реальные попытки найти новых жильцов.

---

3. Удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении

Обеспечительный платёж — это особый способ обеспечения обязательств, который служит гарантией на случай нарушения договора. Как указано в статье 381.1 ГК РФ:

"Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)." (Источник: ГК РФ, ст. 381.1)

Ключевой момент — при наступлении предусмотренных договором обстоятельств (в вашем случае — досрочный отказ нанимателя), его сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В вашем договоре таким обязательством является, по сути, ответственность за досрочное расторжение.

Условие в договоре о "потере" обеспечительного платежа — это, по сути, установленная договором неустойка (штраф) за односторонний отказ от договора. Сама по себе возможность установить такое условие вытекает из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и статей о неустойке (ст. 330 ГК РФ).

Однако важно помнить о статье 333 ГК РФ:

"Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку." (Источник: ГК РФ, ст. 333)

Вывод: Удержать обеспечительный платёж вы имеете право, если такое основание прямо прописано в вашем договоре. Это законно. Но, нанимательница может в суде попытаться оспорить его размер как несоразмерный. Например, если вы нашли новых жильцов через 10 дней после ее отъезда, а сумма обеспечительного платежа равна месячной плате, суд может посчитать это чрезмерным и уменьшить взыскание.

Итоговые рекомендации

1. Не требуйте плату за 3 месяца вперед. Начинайте немедленно искать новых жильцов. Право на получение платы за период простоя у вас есть, но оно должно подтверждаться реальными попытками сдать квартиру.
2. Зафиксируйте факт расторжения. Получите от нанимательницы письменное уведомление об отказе от договора или составьте двусторонний акт о возврате квартиры и ключей.
3. Обеспечительный платёж: Если в договоре четко прописано, что при досрочном расторжении по инициативе нанимателя обеспечительный платёж не возвращается, вы вправе его удержать. В качестве меры предосторожности, чтобы минимизировать риски спора о несоразмерности, можно зачесть этот платеж в счет того реального убытка (например, платы за простой), который вы понесете, пока ищете нового жильца. Если срок простоя окажется небольшим, возврат части платежа будет честным шагом, снижающим вероятность судебного разбирательства.
4. Ведите переговоры. Предложите нанимательнице четкий расчет: вы удерживаете обеспечительный платёж в счет причиненных убытков, но, поскольку больше вы на оплату не претендуете, она освобождается от дальнейших обязательств. Закрепите это в соглашении о расторжении договора.
5. Если консенсус не будет достигнут и ситуация перерастет в судебный спор, для защиты ваших интересов в суде вам следует обратиться к профессиональному адвокату.