Досрочное расторжение договора найма и последствия для сторон
Здравствуйте! Ваша ситуация действительно содержит несколько спорных моментов, по которым закон и практика дают следующие ориентиры.
1. Срок предупреждения о расторжении договора (3 месяца)
Ваш договор заключен на 4 месяца, что в силу закона является краткосрочным наймом (на срок до 1 года).
Ключевое значение имеет норма, содержащаяся в статье 683 Гражданского кодекса РФ:
"К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное." (Источник: ГК РФ, ст. 683)
Это означает, что на договор краткосрочного найма не распространяется пункт 1 статьи 687 ГК РФ, который устанавливает для нанимателя право расторгнуть договор с предупреждением за три месяца. Закон сознательно исключает эту гарантию для "длинного" найма, чтобы не обременять стороны краткосрочных отношений такими долгими сроками уведомления.
Поэтому условие вашего договора о предупреждении за 3 месяца — это не соблюдение императивного требования закона, а договорное условие, установленное по воле сторон. Стороны свободны в определении условий договора, что прямо закреплено в статье 421 ГК РФ:
"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)." (Источник: ГК РФ, ст. 421)
Вывод: Условие о 3-месячном сроке уведомления является законным и обязательным для вашей нанимательницы, поскольку оно включено в договор по вашему с ней соглашению. Закон для вашего случая такого срока не устанавливает, но и не запрещает сторонам добровольно принять его на себя.
2. Обязанность оплаты за последующие 3 месяца
После того как нанимательница фактически покинула квартиру, ее обязанность вносить плату за пользование (по крайней мере, в полном объеме) не является бесспорной. Здесь вступают в действие два встречных принципа.
С одной стороны, по общему правилу договор продолжает действовать до момента его расторжения в установленном порядке. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Досрочный выезд — это нарушение договора, из-за которого у наймодателя возникают убытки в виде неполученной арендной платы.
Однако, с другой стороны, закон обязывает кредитора (вас) принимать разумные меры к уменьшению убытков. Это прямо следует из статьи 404 ГК РФ:
"Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению." (Источник: ГК РФ, ст. 404)
На практике это означает, что вы не можете просто сидеть и ждать 3 месяца, накапливая "долг" нанимательницы, чтобы потом взыскать его в суде. Суд расценит это как злоупотребление правом. Узнав о том, что нанимательница съехала и освободила квартиру, вы обязаны начать искать новых жильцов. Как только вы заключите новый договор, ваши убытки прекратятся.
Требование платы за все 3 месяца вперед без попыток сдать квартиру будет расценено как злоупотребление правом. Согласно статье 10 ГК РФ:
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: ГК РФ, ст. 10)
Вывод: Обязать нанимательницу оплатить все 3,5 оставшихся месяца вы, скорее всего, не сможете. По суду вы вправе претендовать на оплату только за тот период, в течение которого квартира фактически простаивала по ее вине, при условии, что вы предпринимали реальные попытки найти новых жильцов.
3. Удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении
Обеспечительный платёж — это особый способ обеспечения обязательств, который служит гарантией на случай нарушения договора. Как указано в статье 381.1 ГК РФ:
"Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)." (Источник: ГК РФ, ст. 381.1)
Ключевой момент — при наступлении предусмотренных договором обстоятельств (в вашем случае — досрочный отказ нанимателя), его сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В вашем договоре таким обязательством является, по сути, ответственность за досрочное расторжение.
Условие в договоре о "потере" обеспечительного платежа — это, по сути, установленная договором неустойка (штраф) за односторонний отказ от договора. Сама по себе возможность установить такое условие вытекает из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и статей о неустойке (ст. 330 ГК РФ).
Однако важно помнить о статье 333 ГК РФ:
"Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку." (Источник: ГК РФ, ст. 333)
Вывод: Удержать обеспечительный платёж вы имеете право, если такое основание прямо прописано в вашем договоре. Это законно. Но, нанимательница может в суде попытаться оспорить его размер как несоразмерный. Например, если вы нашли новых жильцов через 10 дней после ее отъезда, а сумма обеспечительного платежа равна месячной плате, суд может посчитать это чрезмерным и уменьшить взыскание.
Итоговые рекомендации
- Не требуйте плату за 3 месяца вперед. Начинайте немедленно искать новых жильцов. Право на получение платы за период простоя у вас есть, но оно должно подтверждаться реальными попытками сдать квартиру.
- Зафиксируйте факт расторжения. Получите от нанимательницы письменное уведомление об отказе от договора или составьте двусторонний акт о возврате квартиры и ключей.
- Обеспечительный платёж: Если в договоре четко прописано, что при досрочном расторжении по инициативе нанимателя обеспечительный платёж не возвращается, вы вправе его удержать. В качестве меры предосторожности, чтобы минимизировать риски спора о несоразмерности, можно зачесть этот платеж в счет того реального убытка (например, платы за простой), который вы понесете, пока ищете нового жильца. Если срок простоя окажется небольшим, возврат части платежа будет честным шагом, снижающим вероятность судебного разбирательства.
- Ведите переговоры. Предложите нанимательнице четкий расчет: вы удерживаете обеспечительный платёж в счет причиненных убытков, но, поскольку больше вы на оплату не претендуете, она освобождается от дальнейших обязательств. Закрепите это в соглашении о расторжении договора.
- Если консенсус не будет достигнут и ситуация перерастет в судебный спор, для защиты ваших интересов в суде вам следует обратиться к профессиональному адвокату.
