Как согласовать с застройщиком отсрочку платежа чтобы не расторгли дду

Просрочка платежа по ДДУ с рассрочкой: угроза расторжения договора застройщиком и возможность получения отсрочки

Анализ ситуации

Вы приобрели кладовое помещение по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с условием о рассрочке платежа. После уплаты первоначального взноса (30%) вы допустили просрочку внесения очередных платежей, которые должны были быть произведены в сентябре, октябре и ноябре 2025 года. Застройщик направил вам уведомление о задолженности на основании части 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, предупредив о возможном одностороннем отказе от договора. Одновременно сам застройщик уже перенес срок передачи объекта на 5 месяцев и планирует новый перенос. Вы запросили отсрочку, но получили отказ.

Рассмотрим вашу ситуацию с точки зрения действующего законодательства.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Действие моратория на право застройщика расторгать договор

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, на которое вы ссылаетесь, устанавливает особенности применения неустоек, штрафов, пеней и иных финансовых санкций, но не ограничивает право застройщика на односторонний отказ от договора по основаниям, предусмотренным законом.

В тексте Постановления прямо указано:

"в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...", не включается период... до 31 декабря 2025 г. включительно" (Источник: Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, пункт 1)

"неустойка... подлежащая уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств... не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно" (Источник: Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, пункт 1)

Как видно из приведенных положений, мораторий распространяется исключительно на начисление финансовых санкций (неустоек, процентов), но не блокирует механизм расторжения договора, предусмотренный частью 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, направление уведомления о задолженности и последующий отказ от договора формально не противоречат данному Постановлению.

2. Влияние переноса срока передачи объекта на вашу обязанность платить

Это ключевой момент в вашей ситуации. Застройщик нарушил свое встречное обязательство — перенес срок передачи объекта на 5 месяцев и планирует новый перенос. По общему правилу, закрепленному в статье 328 Гражданского кодекса РФ:

"Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств" (Источник: ГК РФ, статья 328, пункт 1)

"В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков" (Источник: ГК РФ, статья 328, пункт 2)

Однако ваш случай осложняется тем, что по условиям договора (п. 5.3) прямо предусмотрено: если участник не платит, штрафные санкции к застройщику по части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ не применяются. Тем не менее, это договорное условие регулирует лишь вопрос штрафов, но не отменяет саму природу встречного обязательства.

Кроме того, закон предусматривает обязанность застройщика при невозможности завершить строительство в срок:

"застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора" (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 6, часть 3)

Если застройщик не направил вам предложение об изменении договора в установленном порядке, это является нарушением с его стороны.

3. Правовые основания для получения отсрочки

Изменение графика платежей возможно только по соглашению сторон, если договор не предусматривает иного:

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором" (Источник: ГК РФ, статья 450, пункт 1)

Если договор не содержит условий о возможности одностороннего изменения графика платежей участником, а застройщик отказывается от переговоров, принудить его к предоставлению отсрочки во внесудебном порядке невозможно. Теоретически вы могли бы обратиться в суд с требованием об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ), но перспективы такого иска неочевидны, поскольку:

"Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях" (Источник: ГК РФ, статья 451, пункт 1)

4. Процедурные требования к отказу от договора и возможное злоупотребление правом

Закон устанавливает четкий порядок одностороннего отказа застройщика:

"В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора... застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства... предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования" (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 9, часть 3)

"Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения" (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 9, часть 4)

Ваш договор (п. 12.2) также предусматривает направление уведомления заказным письмом с описью. Если уведомление было направлено иным способом (по электронной почте, смс), оно может считаться направленным ненадлежащим образом. В то же время:

"Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним" (Источник: ГК РФ, статья 165.1, пункт 1)

Это означает, что даже электронное уведомление может иметь юридическую силу, если вы с ним фактически ознакомились.

Однако действия застройщика, который одновременно сам нарушает сроки передачи объекта и требует от вас неукоснительного соблюдения графика платежей, могут быть квалифицированы как злоупотребление правом:

"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)" (Источник: ГК РФ, статья 10, пункт 1)

Также заслуживает внимания норма о просрочке кредитора:

"Кредитор считается просрочившим, если он... не совершил действий, предусмотренных законом... до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства" (Источник: ГК РФ, статья 406, пункт 1)

"По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора" (Источник: ГК РФ, статья 406, пункт 3)

Если застройщик своевременно не уведомил вас о переносе срока строительства по правилам части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ и не предложил изменить договор, вы можете ссылаться на его просрочку как на обстоятельство, препятствующее одностороннему расторжению.

Выводы и рекомендации

1. Мораторий не защищает от расторжения договора — Постановление № 326 лишь отменяет начисление неустоек, но не лишает застройщика права на односторонний отказ по статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

2. У вас есть 30 дней, чтобы либо погасить задолженность, либо предпринять активные действия по защите своих интересов.

3. Основная линия защиты — встречное нарушение обязательств самим застройщиком (перенос срока передачи объекта). Это дает вам право приостановить встречное исполнение в силу статьи 328 ГК РФ. Направьте застройщику письменное уведомление о приостановлении платежей, мотивированное переносом срока строительства и непредоставлением вам информации о переносе в установленном порядке.

4. Если возможности погасить задолженность нет, рекомендую:

   • Письменно зафиксировать позицию о приостановлении платежей в связи с просрочкой застройщика;
   • Заявить о недопустимости расторжения договора при наличии встречного нарушения со стороны застройщика со ссылкой на статьи 10, 328, 406 ГК РФ;
   • Указать на нарушение порядка уведомления, если заказное письмо с описью не направлялось.

5. Для получения отсрочки на несколько месяцев необходимо соглашение сторон, которого в отсутствие доброй воли застройщика можно добиться только через суд. Самостоятельно, без адвоката, вести такой процесс крайне сложно, особенно с учетом необходимости доказывания злоупотребления правом со стороны застройщика.

6. Учитывайте риски: если застройщик все же направит уведомление о расторжении договора в надлежащей форме (заказное письмо с описью), договор будет считаться расторгнутым с момента направления такого уведомления, после чего вам вернут уплаченную сумму в течение 10 рабочих дней. Оспаривать такое расторжение придется в суде.

В вашей ситуации я рекомендую срочно обратиться к адвокату, специализирующемуся на спорах в сфере долевого строительства, для подготовки мотивированной правовой позиции и оценки перспектив судебного оспаривания действий застройщика либо понуждения его к изменению графика платежей.