Риски при покупке гаража на аукционе в рамках взыскания долгов
Анализ ситуации
Приобретение имущества на торгах в рамках исполнительного производства связано с определенными рисками, которые необходимо учитывать перед участием в аукционе. Основные проблемы, которые могут возникнуть:
Сохранение обременений
"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 353)
"Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 38)
Это означает, что если на гараж была наложена ипотека, она сохранится и после покупки на аукционе.
Споры о праве собственности
"В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи" (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 119)
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 301)
Переход задолженностей
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210)
Применимые нормы и гарантии
Проверка юридической чистоты
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
Защита прав покупателя
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460)
"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 461)
Выводы и рекомендации
Основные риски:
- Сохранение ипотеки - приобретенный гараж может оставаться в залоге у банка
- Наличие других обременений - сервитуты, аренда, аресты
- Споры о праве собственности - возможны иски третьих лиц о признании их прав на гараж
- Задолженности по коммунальным услугам и налогам - переходят к новому собственнику
Рекомендации перед участием в торгах:
-
Получите выписку из ЕГРН - проверьте наличие зарегистрированных прав, обременений и ограничений
-
Изучите документы по исполнительному производству - уточните, на основании какого исполнительного документа проводится реализация имущества
-
Внимательно ознакомьтесь с извещением о торгах - в нем должна содержаться информация об обременениях:
"Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 448)
- Учтите, что наличие судебного спора не препятствует регистрации:
"При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 58)
- Будьте готовы к возможным дополнительным расходам - погашение задолженностей по коммунальным услугам и налогам
Важно: Если у вас возникают серьезные сомнения в юридической чистоте объекта или вы не уверены в своей способности оценить все риски, рекомендую обратиться к адвокату для проведения комплексной проверки объекта недвижимости перед участием в торгах.
