Законность создания ТСН в нежилом здании и правомерность требований по уплате взносов
Анализ ситуации
Ситуация касается нежилого здания, где несколько собственников помещений. Трое из них провели собрание, приняли решение о создании товарищества собственников недвижимости (ТСН) и теперь требуют от остальных двух собственников уплаты взносов на содержание общего имущества (крыша, лифты), рассчитывая их пропорционально площади помещений. Двое собственников не согласны с созданием ТСН и выставляемыми счетами.
Применимые правовые нормы
1. Регулирование отношений в нежилом здании
Для нежилых зданий (в отличие от многоквартирных жилых домов) основным регулятором является Гражданский кодекс РФ, а не Жилищный кодекс. Жилищный кодекс применяется к жилищным отношениям, и его нормы о ТСЖ не распространяются напрямую на товарищества в нежилых зданиях.
«Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов...), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.12)
2. Законность создания ТСН и требования к собранию
Создание ТСН является юридическим лицом (некоммерческой организацией). Для его учреждения требуется решение учредителей.
«В случае учреждения юридического лица двумя и более учредителями указанное решение принимается всеми учредителями единогласно.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 50.1)
Это означает, что для законного учреждения ТСН как юридического лица требуется единогласное решение всех собственников помещений, которые становятся его учредителями (членами). Если двое собственников не давали согласия и не голосовали за создание ТСН, его учреждение может считаться совершенным с нарушением закона.
Кроме того, если рассматривать решение о создании ТСН как решение собрания собственников, то к нему применяются общие нормы о собраниях:
«Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 181.2)
Однако даже если кворум и большинство голосов были соблюдены, это не отменяет требования об единогласии учредителей при создании юридического лица (ст. 50.1 ГК РФ). Решение о создании ТСН, принятое без участия и согласия всех собственников, является оспоримым.
«Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 181.4)
3. Обязанность по содержанию общего имущества и расчет взносов
Независимо от создания ТСН, у всех собственников помещений в здании существует обязанность нести расходы на содержание общего имущества (крыши, лифтов, лестниц, несущих конструкций и т.д.).
«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 249)
Для собственников недвижимых вещей в одном здании (как в вашем случае) установлена специальная норма:
«Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.4)
Доля в праве на общее имущество, как правило, пропорциональна доле в праве собственности на помещения, которая определяется, в том числе, исходя из площади.
Таким образом, сама по себе обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества и принцип расчета размера участия пропорционально доле (площади) являются законными. Эта обязанность возникает из права собственности, а не из членства в ТСН.
4. Полномочия ТСН по установлению взносов
Если ТСН создано законно, его высший орган (общее собрание членов) имеет право устанавливать размер обязательных платежей и взносов.
«К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.14)
Однако это относится к членам товарищества. Если собственник не является членом ТСН (не вступил в него добровольно или товарищество создано с нарушением), то механизм взыскания взносов через ТСН может быть оспорен.
Выводы и рекомендации
-
Законность создания ТСН:
- Создание ТСН в нежилом здании регулируется Гражданским кодексом РФ.
- Для учреждения ТСН как юридического лица требуется единогласное решение всех собственников-учредителей (ст. 50.1 ГК РФ). Если двое собственников не давали согласия, регистрация ТСН могла быть произведена с нарушением закона.
- Такое решение может быть оспорено в суде в течение шести месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о его принятии (ст. 181.4 ГК РФ).
-
Правомерность требований об уплате взносов:
- Обязанность нести расходы на содержание общего имущества (крыши, лифта) существует у всех собственников независимо от создания ТСН (ст. 249, 259.4 ГК РФ).
- Расчет доли участия в расходах пропорционально доле в праве собственности (площади помещения) является законным и основным (ст. 259.4 ГК РФ).
- Если ТСН создано с нарушениями, его требования об уплате взносов как членских взносов могут быть оспорены. Однако собственникам все равно придется договориться напрямую или через суд о порядке и размере возмещения фактически понесенных расходов на содержание общего имущества.
Конкретные рекомендации для собственников, не согласных с созданием ТСН и требованиями взносов:
- Запросите документы: Обратитесь к инициаторам ТСН с письменным требованием предоставить копии всех документов, связанных с созданием товарищества: протокол собрания, устав, свидетельство о государственной регистрации. Проанализируйте, были ли соблюдены процедуры.
- Оспорьте решение о создании ТСН: Если обнаружатся нарушения (отсутствие единогласия учредителей, отсутствие надлежащего уведомления о собрании), вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции (если вы физическое лицо) или арбитражный суд (если вы юридическое лицо) с иском о признании недействительным решения собрания о создании ТСН (ст. 181.3, 181.4 ГК РФ). Важно помнить о сроке исковой давности – 6 месяцев.
- Оспорьте требования об уплате взносов: Вы можете оспаривать не сам принцип возмещения расходов, а законность их взыскания именно как взносов в ТСН, членом которого вы не являетесь. В иске можно также потребовать признать недействительными решения органов ТСН об установлении размера взносов в отношении вас.
- Предложите альнативный порядок: Вы можете вступить в переговоры с другими собственниками о заключении прямого соглашения о порядке содержания общего имущества и механизме сбора средств, минуя ТСН, если его легитимность под вопросом.
- Обратитесь к адвокату: Ситуация является сложной и требует тщательной юридической оценки документов и подготовки процессуальных документов. Для защиты своих интересов и расчета рисков рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на корпоративном и имущественном праве.
Итог: Вероятнее всего, ТСН создано с нарушением требования об единогласии учредителей, что дает основания для его оспаривания в суде. Однако обязанность содержать общее имущество и принцип расчета затрат по площади с вас не снимаются. Оптимальной стратегией является судебное оспаривание легитимности ТСН с параллельными переговорами об установлении законного порядка финансирования расходов на общее имущество.
