Продажа дома, оформленного по «дачной амнистии», при требовании банком разрешения на строительство
Добрый день! Ваша ситуация действительно распространена и связана с изменением градостроительного законодательства и внутренними требованиями банков. Давайте разберем её по порядку.
Анализ ситуации
Ваш дом был построен и оформлен в собственность в упрощенном порядке («дачная амнистия») в период, когда для таких объектов получение разрешения на строительство не требовалось. Сейчас вы являетесь законным собственником, что подтверждено государственной регистрацией. Однако банк, рассматривая объект недвижимости в качестве залога по ипотеке, предъявляет требования, основанные на текущих правилах, и просит документ, который на момент строительства дома не был нужен.
Применимые правовые нормы
-
Регистрация прав без разрешения на строительство. Закон прямо допускает государственную регистрацию прав на некоторые объекты без получения разрешения на строительство.
"1.1) созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, часть 3, пункт 1.1)
-
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется. Для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов в определенных случаях получение разрешения не нужно.
"2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 51, часть 2)
"17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) ... строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома...; 1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 51, часть 17)
Этот пункт объясняет, почему при оформлении «по дачной амнистии» вам не требовалось разрешение.
-
Правовой статус зарегистрированного объекта. Факт государственной регистрации вашего права собственности является официальным подтверждением легальности объекта. Закон признает ранее возникшие права.
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 1)
-
Возможность использования иных документов. Для подтверждения соответствия дома требованиям законодательства могут использоваться другие документы, заменяющие разрешение на ввод в эксплуатацию.
"В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик... подает... уведомление об окончании строительства..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 55, часть 16)
"5) направляет застройщику... уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 55, часть 19)
Выводы и рекомендации
Главный вывод: Отсутствие у вас разрешения на строительство не является признаком «незаконности» постройки или препятствием для распоряжения ею, поскольку дом был построен и зарегистрирован в период, когда для такого типа объектов получение этого документа не требовалось законом. Требование банка носит скорее внутренний (рисковый) характер, а не обусловлено прямым указанием закона.
Ваши дальнейшие шаги:
-
Подготовьте правовое обоснование для банка. Составьте письменное пояснение, в котором укажите:
- Дату и основание регистрации вашего права собственности (ссылайтесь на выписку из ЕГРН).
- Ссылки на приведенные выше нормы закона, согласно которым для вашего дома на момент строительства не требовалось разрешение на строительство.
- Укажите, что объект является ранее учтенным и его правообладатель зарегистрирован, что исключает квалификацию дома как самовольной постройки.
-
Предоставьте альтернативные документы. Вместо разрешения на строительство запросите и предоставьте банку:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ можно получить в местной администрации. Он содержит информацию о разрешенном использовании участка и параметрах строительства.
"Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 57.3, часть 1)
- Уведомление о соответствии (если оно у вас есть или вы можете его получить). С 2018 года для объектов ИЖС и садовых домов вместо разрешения на ввод в эксплуатацию действует уведомительный порядок.
-
Рассмотрите возможность обращения в другой банк. Кредитные организации имеют разные внутренние регламенты оценки залога. Требование о разрешении на строительство для объектов, оформленных по «дачной амнистии», является избыточным с точки зрения закона, но банк вправе его устанавливать. Другой банк может отнестись к ситуации более лояльно.
-
Если банк настаивает, и альтернативные варианты не проходят, вам стоит проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости и банковском праве. Он поможет подготовить официальный правовой ответ банку и оценит законность его требований в вашем конкретном случае.
Итог: Ваша ситуация разрешима. Ключ — в правильном юридическом оформлении пояснений для банка и предоставлении альтернативных документов, подтверждающих легальность объекта недвижимости.
