Возможность раздела вновь построенных зданий, не включённых в решение суда о разделе имущества

Раздел построек (сарая и гаража), не учтённых вступившим в силу решением суда о доле в доме

Анализ ситуации

В Вашем случае судебное решение установило доли в праве собственности на жилой дом, основываясь на кадастровых данных, которые не содержали сведений о возведённых Вами вспомогательных постройках (сарай, гараж). Поскольку эти объекты были созданы после формирования учётных сведений, но до вынесения решения, они не исследовались судом и не вошли в резолютивную часть решения. Следовательно, данный судебный акт не определяет правовой режим и порядок раздела этих новых объектов.

1. Правовой статус построек (сарая и гаража)

Сарай и гараж, будучи прочно связанными с землёй, являются недвижимым имуществом (зданиями/сооружениями).

"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 130)

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает с момента их государственной регистрации.

"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 219)

В Вашем случае ключевой вопрос — на каком праве эти постройки существуют. Они могли быть возведены:

• Как самостоятельные объекты недвижимости на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности (если участок также разделён).
• Как неотделимые улучшения основного имущества — жилого дома. В этом случае они увеличивают общую стоимость имущества, и лицо, их осуществившее, может претендовать на увеличение своей доли.

"Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 245)

Критически важно проверить, не являются ли эти постройки самовольными. Если они возведены с нарушением градостроительных норм, без необходимых разрешений (когда они требуются), то их правовой статус будет иным, и они могут подлежать сносу.

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные ... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 222)

2. Необходимость обращения в суд

Поскольку суд ранее не рассматривал вопрос о правах на эти конкретные объекты, его решение на них не распространяется.

"Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 196)

Для того чтобы определить доли в праве собственности на сарай и гараж, выделить их в натуре или получить компенсацию за их стоимость, Вам потребуется новое судебное разбирательство, если не удастся решить вопрос мирно. Требование в суд может быть заявлено в рамках иска о разделе общего имущества или выделе доли.

"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. ... При недостижении участниками долевой собственности соглашения ... участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 252)

3. Внесудебные процедуры (альтернатива суду)

Закон допускает урегулирование спора без обращения в суд путем заключения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 252)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 246)

Также стороны могут заключить мировое соглашение, в том числе на стадии исполнительного производства по первому решению суда, включив в него условия о разделе новых построек.

"Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 153.8)

Если соглашение достигнуто, для регистрации права собственности на созданные постройки (при условии, что они не являются самовольными) необходимо будет обратиться в Росреестр с техническим планом и правоустанавливающими документами на земельный участок.

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение ... осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 40)

4. Правовые риски

1. Признание построек самовольными. Это главный риск. Если постройки не соответствуют установленным требованиям, Вы не только не сможете их разделить, но и можете быть обязаны их снести.
2. Споры с другими сособственниками. Другие владельцы долей могут оспаривать Ваше исключительное право на эти постройки, рассматривая их как общее имущество, либо требовать соразмерной компенсации.
3. Отказ в регистрации. Если постройки не будут признаны соответствующими законодательству, в осуществлении кадастрового учёта и регистрации права будет отказано.

Выводы и рекомендации

1. Определите правовой статус построек. В первую очередь выясните, были ли соблюдены все необходимые нормы и правила при их возведении (градостроительные, противопожарные и т.д.). Обратитесь за консультацией к кадастровому инженеру или в местную администрацию для проверки этого вопроса.
2. Попытайтесь решить вопрос миром. Предложите другим участникам долевой собственности заключить письменное соглашение о разделе сарая и гаража. В соглашении можно предусмотреть, кому переходит право собственности на каждый объект, какая компенсация выплачивается другим собственникам, либо как изменяются доли в общем имуществе с учётом произведённых улучшений.
3. Подготовьтесь к судебному процессу. Если соглашение невозможно, Вам потребуется подать новый иск. В исковом заявлении можно требовать:
   • Признания права общей долевой собственности на новые постройки и раздела этого имущества (или выдела доли в натуре).
   • Увеличения Вашей доли в праве общей собственности на жилой дом (если постройки рассматриваются как его неотделимые улучшения).
   • Признания права собственности на постройки в порядке приобретательной давности (если они существуют длительное время и Вы владели ими добросовестно).

   "Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 11)

4. Соберите доказательства. Для суда или для регистрации прав Вам понадобятся: технические планы на сарай и гараж, документы, подтверждающие затраты на их строительство, доказательства того, что строительство завершено до вынесения судебного решения, правоустанавливающие документы на земельный участок.
5. Если постройки самовольные. В этом случае Вам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, одновременно представив доказательства, что Вы являетесь собственником земельного участка, постройка соответствует всем параметрам и не нарушает права других лиц.

   "Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом ... за лицом, в собственности ... которого находится земельный участок, на котором создана постройка..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 222)

Рекомендация: Учитывая сложность вопросов, связанных с недвижимостью, самовольными постройками и разделом долей, для подготовки соглашения, оценки судебных перспектив и представительства в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и жилищном праве.