Оформление прав на неприватизированный дачный участок в СНТ, ранее выделенный родственнику
1. Анализ исходной ситуации
Вы хотите стать законным владельцем садового земельного участка, который много лет назад был выделен вашему родственнику организацией-работодателем для ведения садоводства. Участок находится в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), на него нет ни государственной регистрации права собственности, ни кадастрового учёта. Родственник сохраняет членство в СНТ, а из документов имеются только членская книжка и старая справка о выделении земли.
Юридически земельный участок не является ничьей частной собственностью. Скорее всего, он продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности, а родственник лишь пользуется им как член товарищества без оформленного вещного права (собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения). Такой «серый» статус не позволяет просто передать участок другому лицу путём замены одного члена СНТ на другого.
2. Почему вариант «выход из СНТ одного и сразу вступление другого» не сработает
Закон о ведении гражданами садоводства (217-ФЗ) прямо связывает членство в товариществе с наличием прав на земельный участок. В статье 12 указано:
«Прием в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества»
(часть 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
«В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков»
(часть 3 ст. 12 Федерального закона № 217-ФЗ).
Таким образом, стать членом товарищества может только лицо, которое уже обладает каким-либо официальным правом на участок (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение). Простая подача заявления о вступлении без подтверждения прав на конкретный участок приведёт к отказу.
Ваш родственник, владея участком без регистрации, не является в полном смысле правообладателем, которому закон разрешает распоряжаться участком. Гражданский кодекс устанавливает:
«Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом»
(п. 3 ст. 264 ГК РФ).
Иными словами, у родственника нет права передать участок вам ни путём выхода из членства, ни каким-либо «передаточным актом» или «договором переуступки прав пользования» – такие сделки будут ничтожны (ст. 168 ГК РФ), поскольку отсутствует само распорядительное право.
3. Единственно верный путь: сначала приватизация родственником, затем переход права к вам
Поскольку участок был выделен родственнику до введения в действие современного Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года), у него есть возможность оформить право собственности бесплатно в упрощённом порядке. Этот механизм часто называют «дачной амнистией», и он регулируется несколькими нормами.
3.1. Основания для бесплатной приватизации родственником
Земельный кодекс РФ предусматривает, что садовый участок, образованный из земли, предоставленной товариществу, может быть продан члену такого товарищества без проведения торгов:
«Без проведения торгов осуществляется продажа: … садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества»
(подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Однако в случае с вашим родственником речь идёт не о выкупе, а о бесплатном приобретении права собственности на участок, который он фактически использует с советских времён. Для таких ситуаций переходные положения Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривали право члена некоммерческой организации, созданной до 1 января 2019 года, приобрести земельный участок в собственность бесплатно при соблюдении ряда условий (участок образован из земли, предоставленной товариществу, и распределён данному члену). Эти нормы неоднократно продлевались; хотя в приведённом контексте указаны сроки до 2020 года, на практике действие «дачной амнистии» сохраняется (в том числе для садовых участков).
Кроме того, статья 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) разрешает зарегистрировать право собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 года, на основании следующих документов:
«Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации … осуществляется на основании: … акта о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления …;
иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на указанный земельный участок»
(ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Справка о выделении, выданная организацией, может рассматриваться как один из «иных документов», особенно если она подтверждает решение о предоставлении участка в рамках утверждённого проекта застройки товарищества. Дополнительную силу таким документам придают переходные статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ:
«Утверждённые до дня вступления в силу настоящего Федерального закона проекты организации и застройки территорий некоммерческих организаций … а также иные документы, на основании которых осуществлялось распределение земельных участков в границах таких территорий, являются действительными»
(ч. 25 ст. 54 Федерального закона № 217-ФЗ).
Таким образом, родственник может подать заявление о предоставлении ему этого участка в собственность бесплатно. Если участок ещё не стоит на кадастровом учёте, первый шаг – проведение кадастровых работ и подготовка межевого плана, за счёт заинтересованного лица (ст. 39.14 ЗК РФ, ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ).
3.2. Переход права от родственника к вам
После того как родственник зарегистрирует право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), он становится полноправным собственником и вправе распорядиться участком по своему усмотрению:
«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону …, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам»
(пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Соответственно, он сможет заключить с вами договор купли-продажи или дарения (ст. 218, 131 ГК РФ), после чего переход права собственности будет зарегистрирован в ЕГРН, и вы станете законным владельцем участка.
4. Выводы и практические рекомендации
-
Вариант с «простым обменом членством» юридически невозможен. Членом товарищества может стать только лицо, обладающее правами на участок. Ваш родственник такими правами пока не располагает, а вы – тем более.
-
Оптимальная последовательность действий:
- Шаг 1. Родственнику необходимо собрать все имеющиеся документы: членскую книжку, справку о выделении земли, протокол общего собрания о распределении участка (если сохранился) и любые другие старые бумаги.
- Шаг 2. Обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания и подготовки межевого плана (если участок не отмежёван). Это необходимо для постановки участка на кадастровый учёт.
- Шаг 3. Подать в уполномоченный орган местного самоуправления (или Росимущество, в зависимости от уровня собственности) заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка и о предоставлении его в собственность бесплатно со ссылкой на нормы «дачной амнистии» (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 49 Федерального закона № 218-ФЗ). К заявлению приложить имеющиеся документы и межевой план.
- Шаг 4. После получения решения о предоставлении и регистрации права собственности родственника в ЕГРН заключить с ним договор купли-продажи или дарения. Затем зарегистрировать переход права собственности на вас в Росреестре.
-
Если полного комплекта документов не хватает (например, отсутствует решение о распределении участка), а орган местного самоуправления отказывает в предоставлении, остаётся судебный путь – признание права собственности за родственником в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). После вступления в силу решения суда право регистрируется в ЕГРН, и затем совершается сделка с вами.
-
Рискованные альтернативы вроде перераспределения участка общим собранием СНТ без надлежащего оформления прав не рекомендуются – они могут быть признаны ничтожными и повлечь утрату контроля над участком.
-
Во всех процедурах от имени родственника может действовать представитель по нотариальной доверенности, если сам он не может или не хочет заниматься оформлением. Но конечным приобретателем права собственности всё равно сначала должен стать родственник.
Если ситуация окажется более сложной (например, утеряны все документы, границы участка спорные, товарищество не имеет утверждённого проекта межевания), настоятельно рекомендую обратиться за индивидуальной консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
