У нас в подъезде на первом этаже организовали какую-то контору, которая оформляет документы и консультирует по юридическим вопросам. Вход прямо через общую дверь подъезда, постоянно толпа народу, все ходят и ходят. Уже и домофон сломали, потому что дверь всё время нараспашку. Шум, грязь, жильцы жалуются. Это вообще законно? И как нам повлиять на ситуацию – можем ли мы потребовать закрыть этот офис? Куда обращаться?
НейроадвокатВ описанной Вами ситуации налицо несколько взаимосвязанных нарушений. Рассмотрим их последовательно.
Прежде всего необходимо определить статус помещения, в котором организован офис. Если помещение изначально является жилым и не было официально переведено в нежилое, то его использование для предпринимательской деятельности прямо противоречит законодательству.
Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, >"размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое" (Источник: ГК РФ, статья 288, пункт 3).
При этом даже если перевод помещения в нежилое был осуществлён, он должен соответствовать строгим требованиям Жилищного кодекса РФ, который устанавливает что >"перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям" (Источник: ЖК РФ, статья 22, пункт 2).
Из Вашего описания следует, что вход в офис осуществляется через общую подъездную дверь и помещения общего пользования (подъезд), что делает такой перевод невозможным в принципе, поскольку должен быть оборудован отдельный вход.
Подъезд, включая входную группу, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это подтверждается положениями Жилищного кодекса РФ: >"собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры..." (Источник: ЖК РФ, статья 36, пункт 1).
Ключевое значение имеет порядок использования общего имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ, >"владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников" (Источник: ГК РФ, статья 247, пункт 1).
Из этого следует, что использование подъезда для прохода посетителей коммерческой организации в течение всего рабочего дня без согласия всех собственников помещений в доме неправомерно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 259.3 ГК РФ, >"пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей" (Источник: ГК РФ, статья 259.3, пункт 4).
Постоянный поток посетителей, шум и загрязнение мест общего пользования являются прямым нарушением санитарного законодательства. Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" устанавливает, что >"жилые помещения... должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока" (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ, статья 23, пункт 1).
Также важно отметить что >"содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам" (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ, статья 23, пункт 3).
Граждане в соответствии с законом имеют право >"на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека" и право >"обращаться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, в связи с нарушениями требований санитарного законодательства" (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ, статья 8).
Интенсивная эксплуатация общего коридора (подъезда) как прохода для значительного потока людей, не проживающих в доме, создает дополнительные риски с точки зрения пожарной безопасности, особенно если имеет место загромождение путей эвакуации или постоянное открытие входной двери, что влияет на системы дымоудаления.
Статья 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности устанавливает что >"эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей" (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ, статья 89, часть 1).
Статья 30 Жилищного кодекса РФ прямо устанавливает обязанность собственника жилого помещения >"поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: ЖК РФ, статья 30, часть 4).
Орган, уполномоченный осуществлять контроль за использованием и содержанием общего имущества. Обращение составляется в свободной форме с подробным описанием ситуации.
В компетенцию этого органа входит контроль за соблюдением санитарных норм, включая уровень шума и загрязнение помещений. Обращение о нарушении санитарно-эпидемиологических требовах к эксплуатации жилых помещений.
Проводят проверку соблюдения требований пожарной безопасности.
Именно этот орган уполномочен на выдачу разрешений о переводе жилых помещений в нежилые, что позволяет проверить законность использования помещения.
Если обращения в вышеуказанные органы не дали результата, имеет смысл обратиться в прокуратуру для проведения проверки законности действий собственника помещения и бездействия контролирующих органов.
Собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом на судебную защиту. Согласно Гражданскому кодексу РФ, >"собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: ГК РФ, статья 304).
Жилищный кодекс РФ также предоставляет важное право: >"в случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд" (Источник: ЖК РФ, статья 30, часть 2).
Среди способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ называет >"восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения" (Источник: ГК РФ, статья 12).
Кроме того, жильцы вправе требовать запрета деятельности, создающей опасность причинения вреда: >"опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность" (Источник: ГК РФ, статья 1065, пункт 1).
КоАП РФ предусматривает несколько составов правонарушений, подходящих к данной ситуации. Статья 6.4 КоАП РФ предусматривает ответственность за >"нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта" — наказание вплоть до административного приостановления деятельности на срок до 90 суток.
Инициировать общее собрание собственников. Необходимо зафиксировать коллективную позицию жильцов, поручить уполномоченному лицу (например, совету дома) представлять интересы, а также принять решение об обращении в надзорные органы и суд.
Зафиксировать нарушения. Собрать доказательства: фотографии, видео, свидетельские показания соседей, фиксация фактов поломки домофона и загрязнения.
Обратиться с коллективной жалобой в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и органы пожарного надзора. Все три органа должны провести проверки в рамках своей компетенции.
Если перечисленные меры не принесут результата — подать коллективный иск в суд. В иске следует заявить требования: обязать собственника прекратить использование жилого помещения не по назначению; запретить использование общего имущества (подъезда) для доступа посетителей коммерческой организации; обязать привести помещение и места общего пользования в первоначальное состояние, устранив последствия незаконной эксплуатации.
Рассмотреть вопрос о компенсации. При наличии документально подтвержденных убытков (например, ремонт сломанного домофона за счет жильцов) можно ставить вопрос об их возмещении. Кроме того, шум и нарушение покоя могут служить основанием для требования компенсации морального вреда.
Проконтролировать решение собрания о порядке использования общего имущества. В дальнейшем для легализации любой деятельности с использованием общего имущества потребуется решение 2/3 голосов собственников, чего организаторы офиса, очевидно, не имеют.
Для составления процессуальных документов и выработки окончательной стратегии ведения дела рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, который поможет грамотно сформулировать исковые требования и представит ваши интересы в суде.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
