Банк предлагает выкупить земельные участки: как проходит сделка, какие документы нужны, как избежать рисков

Процедура сделки и состав документов для каждого участка

Купля-продажа земельных участков подчиняется общим правилам о договоре продажи недвижимости (гл. 30 ГК РФ) независимо от категории земли. Ключевое требование — форма и определённость предмета.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Это значит, что договор по каждому участку (или единый договор на оба) должен быть составлен одним письменным документом, подписанным обеими сторонами; устная договорённость или обмен документами по отдельности недопустимы — несоблюдение формы влечёт недействительность договора. Также в договоре обязательно указываются данные, позволяющие однозначно установить участок: кадастровый номер, адрес/местоположение, площадь, категория земель, вид разрешённого использования. При продаже участка с расположенным на нём объектом (например, дом на ИЖС-участке) предмет должен охватывать и землю, и строение.

Переход права собственности вступает в силу только после государственной регистрации.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— ст. 551 ГК РФ, п. 2

Из этого следует: право собственности к банку переходит не в момент подписания договора, а только после регистрации перехода в Росреестре (ЕГРН). До этого момента вы остаётесь собственниками. На практике пакет для регистрации включает: заявления сторон, договор купли-продажи, документы о праве собственности (свидетельства/выписка из ЕГРН), нотариальное согласие супруга/супруги (где применимо), паспорта, а для сельхозучастка — документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права (отказ/отсутствие ответа субъекта РФ). Разница по участкам следующая: для участка под ИЖС специальной процедуры нет; для участка сельхозназначения обязательна предварительная стадия извещения субъекта РФ (см. следующий блок), и моментом, с которого её надо проходить, является извещение до заключения договора.

Порядок действий сторон: (1) выяснить срок владения и кадастровую стоимость (для налогов); (2) по сельхозучастку — направить извещение в высший исполнительный орган Тверской области (Правительство Тверской области); (3) согласовать цену и условия расчётов; (4) подписать договор; (5) подать документы на регистрацию перехода права; (6) получить расчёт (через эскроу/аккредитив — до подачи средств на регистрацию).

Вывод: сделка оформляется письменным договором купли-продажи недвижимости с обязательной регистрацией перехода права в Росреестре; для участка под ИЖС дополнительной предварительной процедуры нет, для сельхозучастка обязательна стадия извещения субъекта РФ, без которой договор ничтожен.

Преимущественное право субъекта РФ при продаже сельхозучастка (обязательное извещение)

Ваш участок сельскохозяйственного назначения нельзя просто продать банку: у Тверской области (субъекта РФ) есть преимущественное право покупки, и нарушение процедуры делает сделку ничтожной.

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
   — п. 1, 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Императивное правило: до заключения договора вы обязаны письменно известить высший исполнительный орган государственной власти Тверской области (Правительство Тверской области) о намерении продать участок, указав цену, размер, местоположение и срок расчёта (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

1. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
   — п. 3, 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Ключевые последствия для вашей ситуации:

• если субъект РФ откажется от покупки либо не ответит в течение 30 дней со дня получения извещения, вы вправе продать участок банку по цене не ниже указанной в извещении — в течение года;
• если продаёте дешевле заявленной цены или меняете существенные условия — нужно направлять новое извещение;
• если сделка совершена с нарушением преимущественного права — она ничтожна, то есть не порождает правовых последствий с самого начала, и банк не станет собственником.

Вывод: для участка сельхозназначения эта процедура обязательна и предшествует подписанию договора. Без извещения Правительства Тверской области и выжидания 30-дневного срока (либо получения отказа) договор с банком будет ничтожен — это главный риск, который отсекается лишь соблюдением ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ. Региональный закон Тверской области, уточняющий, кому именно направляется извещение (орган субъекта или муниципалитет), в корпусе найти не удалось — перед подачей уточните адресата в администрации района/Правительстве области, не меняя сути обязанности.

Согласие супруга(и) и форма участия сторон в сделке

Оба участка находятся в совместной или долевой собственности супругов — это определяет, кто и с какими документами подписывает договор.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36.
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Применение к вашей ситуации:

• имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов; распоряжение им происходит по обоюдному согласию;
• для сделки с недвижимостью (права на которую подлежат госрегистрации) требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, если договор подписывает только один из вас;
• супруг, чьё нотариальное согласие не получено, вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал о ней.

Практический вывод: проще и надёжнее, чтобы договор подписали оба супруга как продавцы — тогда отдельное нотариальное согласие не требуется (оно необходимо лишь когда действует один супруг от имени обоих). Если же участки оформлены на одного из вас, обязательно оформите нотариальное согласие второго супруга до подачи документов в Росреестр — иначе регистрация будет приостановлена.

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
   — п. 1 ч. 5 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это прямое основание приостановления регистрации: отсутствие требуемого по федеральному закону согласия третьего лица (в т.ч. супруга) — самостоятельное основание для приостановления, а если из закона следует ничтожность, то и для отказа.

Вывод: чтобы сделка прошла гладко, оба супруга подписывают договор либо оформляется нотариальное согласие отсутствующего супруга; без этого Росреестр приостановит регистрацию перехода права.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ)

Продажа участков физическим лицом облагается НДФЛ, но при соблюдении минимального срока владения доход освобождается от налога.

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Применение к вашей ситуации:

• если каждый участок непрерывно находился в вашей (или вашей и супруги) собственности 5 лет и более — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, декларацию подавать не нужно;
• минимальный срок сокращается до 3 лет, если участок получен в наследство, по дарению от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты; эти основания к продаже «банку для собственных нужд» обычно не относятся, поэтому ориентир — 5 лет;
• если срок владения меньше минимального, возникает обязанность задекларировать доход (3-НДФЛ) и уплатить налог 13% (15% с суммы, превышающей 5 млн руб. в год). При этом налогоплательщик вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение участка либо применить фиксированный имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) — для земельных участков это, как правило, 1 000 000 руб. (точный размер вычета по участку зависит от категории/назначения; при продаже участка под ИЖС с жилым домом применяется вычет 1 000 000 руб. по дому и 1 000 000 руб. по участку, но полный текст ст. 220 НК в корпусе извлечь не удалось — перед сделкой сверьте актуальный размер вычета);
• законом субъекта РФ минимальный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля — стоит проверить, не установила ли Тверская область льготный (меньший) срок для таких участков.

Вывод: если участками вы владеете 5 лет и более — налога не будет вовсе; если меньше — придётся декларировать доход и платить НДФЛ с базы, уменьшенной на расходы по приобретению или на имущественный вычет. Проверьте даты регистрации права по каждому участку — это определяет налоговую нагрузку.

Безопасность расчётов, предварительный договор и проверка «подвоха»

Продажа двум участкам крупному покупателю — ситуация, где важно защитить деньги через условное депонирование и грамотно выстроить обеспечение.

Статья 926 1 . Договор условного депонирования (эскроу) 1. По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
— ст. 426.1 ГК РФ — нет; ст. 926.1 ГК РФ (эскроу)

Эскроу — оптимальный механизм для вас: банк-покупатель (депонент) вносит цену на депонирование эскроу-агенту (банк/нотариус), деньги передаются вам (бенефициару) только при наступлении указанных в договоре оснований — например, после регистрации перехода права собственности. Это исключает ситуацию «отдали землю — не получили денег».

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— ст. 380 ГК РФ

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— ст. 381 ГК РФ

Если банк предлагает внести задаток по предварительному договору, оформляйте соглашение о задатке письменно: задаток стимулирует обе стороны (при вине покупателя он теряет задаток, при вашей вине вы должны вернуть его в двойном размере), а без письменной формы сумма будет считаться авансом с иными последствиями.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
— ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор, если он предлагается, должен содержать предмет и существенные условия основного договора и срок его заключения (по умолчанию — год); при уклонении банка от заключения основного договора вы вправе понудить его к этом у через суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ) в течение шести месяцев.

Проверка добросовестности покупателя («в чём подвох»): банк — организация, правоспособность которой ограничена уставом, поэтому запросите у него доверенность представителя (кто именно подписывает договор) и решение/одобрение уполномоченного органа банка на крупную сделку, если покупка для него значительна. Приобретение земли банком само по себе закону не противоречит (банки вправе владеть недвижимостью, в т.ч. для размещения объектов, обеспечения по кредитам, инвестиций), но мотив «для собственных нужд» не имеет юридического значения — обязательства сторон не зависят от целей покупателя. Главные риски для вас: (а) ничтожность сделки по сельхозучастку при пропуске извещения субъекта РФ; (б) расчёт «по факту» без эскроу; (в) налоговые доначисления при занижении цены. Занижать цену в договоре не следует — по сельхозучастку цена ниже заявленной в извещении требует нового извещения, а налоговая база по НДФЛ определяется в особом порядке.

Вывод: расчёты проводите через счёт эскроу (или аккредитив), задаток оформляйте письменно, проверьте полномочия представителя банка и решение органа банка о сделке. «Подвох» в том, что банку земля для собственных нужд — не основание для каких-либо особых прав; ваши риски лежат в области соблюдения преимущественного права субъекта РФ, формы договора, согласия супруга и правильного расчёта НДФЛ, а не в мотивах покупателя.