Как оформить передачу садоводам излишков участков, выявленных при кадастровых работах, если СНТ владеет землями общего пользования

Квалификация: почему «уточнение границ» и «исправление реестровой ошибки» здесь не работают

Превышение фактической площади над учтённой в ЕГРН более чем на 10% напрямую блокирует кадастровый учёт в порядке уточнения границ:

в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона);
— п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

В вашей ситуации у 30% членов превышение составляет более 10%. Это означает, что в отношении их участков государственный кадастровый учёт в связи с уточнением границ будет приостановлен — излишек нельзя легализовать как «уточнение» в административном порядке. Аналогичный порог действует и для уменьшения площади.

Само исправление реестровой ошибки допустимо лишь постольку, поскольку оно не влечёт возникновения, прекращения или перехода зарегистрированного права на объект недвижимости:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Это ключевой для вашей ситуации вывод: если фактический излишек физически находится на землях общего пользования, принадлежащих СНТ как юридическому лицу, либо на государственных/неразграниченных землях, то «исправление реестровой ошибки» на деле означает изменение границ индивидуального участка за счёт чужой территории — то есть переход площади от одного правообладателя (СНТ или публичного образования) к гражданину. Такое исправление влечёт переход права и потому не может осуществляться ни регистратором, ни судом в порядке статьи 61 ФЗ № 218-ФЗ. Заявленный вами иск об «устранении реестровой ошибки» в такой форме бесперспективен: суд не вправе легализовать захват чужой земли под видом исправления ошибки.

Вывод: при превышении более 10% ни механизм уточнения границ (п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), ни механизм исправления реестровой ошибки (ч. 3, 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ) не применимы для передачи излишков. Необходим иной гражданско-правовой механизм — перераспределение или отчуждение земель общего пользования, разобранный ниже.

Решающая развилка: чья земля является источником излишков

От ответа на этот вопрос зависит, какой механизм применим. Возможны две принципиально разные ветки.

Ветка А — излишки находятся на землях общего пользования, принадлежащих СНТ (юрлицу). Земельные участки общего назначения, находящиеся в собственности товарищества, — это имущество общего пользования:

имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории; (В редакции федеральных законов от 14.04.2023 № 123-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 6) земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования; 7) взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия (членства) в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 8) территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория садоводства или огородничества) - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.
— ст. 3 п. 5, 6 ФЗ № 217-ФЗ

Распорядиться таким имуществом товарищество может только по решению общего собрания в пределах, прямо указанных в законе:

принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
— ст. 17 ч. 1 п. 5¹, 6 ФЗ № 217-ФЗ

Обратите внимание: исключительная компетенция общего собрания допускает передачу имущества общего пользования (1) в общую долевую собственность ВСЕХ собственников садовых участков пропорционально их площадям, (2) конкретным гражданам или организациям — только в аренду или безвозмездное пользование либо по сервитуту. Закон ФЗ № 217-ФЗ не предусматривает полномочия передать часть земель общего пользования отдельному «счастливчику» в собственность для увеличения только его участка. Передача конкретному члену части таких земель в собственность, минуя передачу в общую долевую собственность всех собственников, законом не предусмотрена и будет оспоримой как сделка, совершённая за пределами компетенции общего собрания.

Ветка Б — излишки находятся за пределами территории СНТ, на государственной или неразграниченной (муниципальной) земле. Тогда применим механизм перераспределения публичных земель с земельным участком гражданина:

перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; 3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса;
— пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Специально для граждан, ведущих садоводство для собственных нужд, пункт 3 допускает перераспределение их участка с прилегающими публичными землями при условии, что площадь участка не превысит предельный максимальный размер, установленный ПЗЗ. Процедурно это оформляется соглашением о перераспределении с уполномоченным органом местного самоуправления (на землях, госсобственность на которые не разграничена, либо в муниципальной собственности — администрация района):

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
— ст. 39.29 ч. 1 ЗК РФ

Перераспределение по статье 39.28 ЗК РФ осуществляется за плату, размер которой устанавливает соответствующий орган; закон допускает расчёт платы пропорционально увеличению площади по кадастровой стоимости.

Вывод: прежде чем оформлять какие-либо документы, необходимо по материалам кадастровых работ установить, на чьей земле фактически расположен излишек каждого из 30% участков. Если это земли общего пользования в собственности СНТ — действует Ветка А (передача в общую долевую собственность или в пользование, но не в индивидуальную собственность). Если это прилегающие государственные/неразграниченные земли — действует Ветка Б (перераспределение по ст. 39.28 ЗК РФ).

Гражданско-правовая форма оформления и регистрации

Независимо от выбранной ветки, передача площади участку гражданина — это либо перераспределение (образование нового участка в изменённых границах), либо отчуждение части земельного участка общего пользования по договору. Оба варианта требуют образования земельных участков по правилам главы I.1 ЗК РФ и проекту межевания территории.

При перераспределении между частными собственниками (в вашем случае — между земельным участком общего пользования СНТ и садовым участком члена) право на образуемый участок возникает на основании соглашения собственников:

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V 4 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 11 8 . Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки 1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11 4 - 11 7 настоящего Кодекса. 2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ

Если же источник излишков — земли общего пользования СНТ и решением общего собрания принято отчуждение (что, как показано выше, допустимо только в форме передачи в общую долевую собственность всех собственников либо иным законным способом), то формой является письменный договор, а переход права подлежит обязательной государственной регистрации:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это означает: какой бы способ вы ни избрали, итогом будет внесение в ЕГРН сведений о новых границах участков через межевой план, составленный кадастровым инженером, и (при договорном отчуждении) регистрация перехода права в Росреестре. Договор должен быть составлен одним документом с точным указанием предмета (кадастровый номер, площадь, адрес/описание) и цены — иначе он считается незаключённым.

Вывод: надлежащее оформление излишков — это не «исправление ошибки», а образование/изменение земельных участков (межевой план) с последующим кадастровым учётом и регистрацией права (для Ветки А) либо заключение соглашения о перераспределении с органом МСУ (для Ветки Б). Решение общего собрания членов СНТ обязательно в обоих случаях как основание для действий по распоряжению имуществом общего пользования (ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ).

Риски и последствия бездействия (самовольное занятие)

Пока излишки не оформлены, фактическое использование членами СНТ площади сверх границ их участков квалифицируется как самовольное занятие чужой земли СНТ либо публичной земли:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Использование земли без оформленных прав влечёт административный штраф, рассчитываемый пропорционально площади самовольно занятой части (примечание 2 к ст. 7.1 КоАП РФ), а также потенциальное требование об освобождении участка и возмещении убытков собственника — то есть СНТ или публичного образования. Кроме того, самовольно занятые земли общего пользования не могут быть впоследствии «прирезаны» по фактическому пользованию в порядке уточнения границ, поскольку 15-летний признак (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ) не легализует занятие чужого участка, а лишь определяет местоположение границ при их уточнении.

Вывод: до завершения оформления председателю/правлению СНТ следует зафиксировать фактическое положение дел (межевые планы, схемы наложения границ) и инициировать законный способ легализации — перераспределение или соответствующее решение общего собрания, — чтобы исключить административную и гражданско-правовую ответственность как членов, так и самого товарищества.