Как ООО с тремя учредителями продать нежилое помещение: решение учредителей, документы, оформление сделки

Нужно ли решение всех учредителей или достаточно директора: критерий крупности сделки

По общему правилу директор ООО вправе совершать сделки самостоятельно — без решения участников. Однако продажа недвижимости почти всегда подпадает под режим крупной сделки, требующей согласия общего собрания.

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI 1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества
   — п. 1 ст. 46 ФЗ «Об ООО»

То есть закон накладывает одновременно два признака: сделка должна выходить за пределы обычной хозяйственной деятельности И при этом касаться имущества стоимостью 25% и более балансовой стоимости активов. Продажа основного (а нередко и единственного) актива общества — торгового помещения — выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности. Поэтому даже если балансовая стоимость помещения меньше порога, вопрос о квалификации «выхода за пределы обычной деятельности» остаётся, и безопаснее получить согласие собрания.

1. Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о согласии на совершение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения. В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки. Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении сделки может также содержать указание: на минимальные и максимальные параметры условий сделки (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости продажи имущества) или порядок их определения; на согласие на совершение ряда аналогичных сделок; на альтернативные варианты условий сделки, требующей согласия на ее совершение;
   — п. 3 ст. 46 ФЗ «Об ООО»

Из этого следует порядок для вашей ситуации: компетенция по одобрению — у общего собрания участников, и в решении должны быть указаны сторона (покупатель), цена, предмет и существенные условия. Устав может отнести одобрение сделок от 25 до 50% стоимости к совету директоров — но только если такой совет создан. Поскольку у вас три участника и совета директоров, как правило, нет, решение принимает именно общее собрание.

Вывод: решение всех трёх участников формально не обязательно — согласие принимается большинством голосов от общего числа участников (если устав не требует большего), НО решение общего собрания необходимо, если цена или балансовая стоимость помещения составляет 25% и более балансовой стоимости активов (либо устав прямо требует одобрения сделок с недвижимостью). Одного решения директора недостаточно для крупной сделки. Порядок созыва и оформления решения — по ст. 36–38 ФЗ «Об ООО»; до подписания договора соберите и оформите протокол общего собрания, в котором зафиксируйте покупателя, цену и существенные условия.

Полномочия директора и заинтересованность в сделке

Директор без доверенности вправе подписывать договор от имени общества:

1. Единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение вопроса о его образовании не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Единоличный исполнительный орган общества может быть избран (назначен) также не из числа его участников. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 287-ФЗ) Факт принятия решения об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа общества должен быть нотариально удостоверен. Указанное положение не применяется к обществам, являющимся кредитными организациями, некредитными финансовыми организациями, специализированными обществами, созданными в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.08.2024 № 287-ФЗ) Договор между обществом и его единоличным исполнительным органом подписывается от имени общества лицом, председательствовавшим на заседании общего собрания участников общества, на котором принято решение об избрании единоличного исполнительного органа общества, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников общества, либо, если решение вопроса об образовании единоличного исполнительного органа общества отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным решением совета директоров (наблюдательного совета) общества. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 287-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ) 2. В качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного статьей 42 настоящего Федерального закона. 3. Единоличный исполнительный орган общества: 1) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки
   — ст. 40 ФЗ «Об ООО», п. 1

Однако это полномочие не отменяет необходимости корпоративного одобрения крупной сделки, а также проверки на заинтересованность. Если покупатель, его выгодоприобретатель или посредник связан с кем-то из участников, директором или их аффилированными лицами — сделка является сделкой с заинтересованностью.

1. Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации): являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.
   — ст. 45 ФЗ «Об ООО», п. 1

Важно: с 2017 года сделка с заинтересованностью по общему правилу не требует обязательного предварительного согласия (п. 4 ст. 45 ФЗ «Об ООО» — сделка не требует обязательного предварительного согласия на её совершение), но общество обязано известить незаинтересованных участников за 15 дней. Практически: если кто-то из участников (или директора) аффилирован с покупателем, проводите извещение и, при желании, согласие собрания — это защитит от оспаривания.

Вывод: директор подписывает договор, но для крупной сделки нужен протокол общего собрания; отдельно проверьте, нет ли признаков заинтересованности (аффилированность покупателя с участниками/директором/их родственниками). Если заинтересованность есть — направьте извещение незаинтересованным участникам (сроки и порядок — ст. 36, 45 ФЗ «Об ООО») и, для надёжности, получите их согласие.

Форма сделки, комплект документов и регистрация перехода права

Договор продажи нежилого помещения заключается строго в письменной форме одним документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Сам договор продажи нежилого помещения нотариального удостоверения по общему правилу НЕ требует (нотариальная форма обязательна лишь для сделок с долями в праве на недвижимость и в ряде специальных случаев). Подписывается сторонами в простой письменной форме.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — ст. 551 ГК РФ, п. 1

Переход права собственности к покупателю происходит только после государственной регистрации в ЕГРН (Росреестр). Основание регистрации — договор и заявление сторон (п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Дополнительно для подтверждения полномочий представляются: выписка из ЕГРЮЛ, устав, протокол/решение об одобрении крупной сделки (если сделка крупная), документ, подтверждающий полномочия директора.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
   — п. 1 ст. 556 ГК РФ

Передаточный акт фиксирует фактическую передачу помещения и момент исполнения обязательства продавца; его уклонение от подписания приравнивается к отказу от передачи.

Вывод: подготовьте договор купли-продажи в письменной форме (один документ), передаточный акт, протокол общего собрания об одобрении (при крупности), документы о полномочиях (устав, ЕГРЮЛ, приказ/протокол о директоре) и подайте совместное заявление на регистрацию перехода права в Росреестр. Нотариус по общему правилу не требуется.

Продавать самим или через агента, и риски оспаривания

Продажа через агента допустима и оформляется агентским договором:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— ст. 1005 ГК РФ, п. 1

Агент действует либо от имени общества (тогда права/обязанности по сделке возникают у самого ООО), либо от своего имени (обязанным по договору становится агент). Для регистрации перехода права агенту, действующему от имени ООО, потребуется доверенность от директора (ст. 185 ГК РФ) — либо указание полномочий в агентском договоре. Агентское вознаграждение — расход общества. Выбор между самостоятельной продажей и агентом — вопрос затрат и времени; юридически оба варианта законны, но решение о крупной сделке (если она крупная) принимается общим собранием в любом случае — агент это не «обходит».

Риск оспаривания сделки, совершённой без согласия собрания:

1. Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников
   — п. 4 ст. 46 ФЗ «Об ООО»

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом , является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Сделка без согласия является оспоримой: участники (даже с 1% голосов) либо общество могут в судебном порядке признать её недействительной, если докажут, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия.

Ответственность директора:

Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53) , обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно , в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску. 2. Ответственность, предусмотренную пунктом 1 настоящей статьи, несут также члены коллегиальных органов юридического лица, за исключением тех из них, кто голосовал против решения, которое повлекло причинение юридическому лицу убытков, или, действуя добросовестно, не принимал участия в голосовании. 3. Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия юридического лица, в том числе возможность давать указания лицам, названным в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, обязано действовать в интересах юридического лица разумно и добросовестно и несет ответственность за убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. 4.
— п. 1 ст. 53.1 ГК РФ

Продав помещение без необходимого одобрения и причинив обществу убытки, директор отвечает перед обществом по иску участников, если доказаны недобросовестность/неразумность его действий.

Вывод: юридически можно продавать как самостоятельно, так и через агента (агентский договор + доверенность от директора). Главное — до подписания договора оформить решение общего собрания об одобрении крупной сделки: это снимает риск оспаривания по ст. 46 ФЗ «Об ООО» и ст. 173.1 ГК РФ и защищает директора от ответственности по ст. 53.1 ГК РФ. Рекомендуемый порядок: (1) проверить крупность и заинтересованность → (2) созвать и провести общее собрание, оформить протокол → (3) подписать договор и передаточный акт → (4) подать заявление на регистрацию перехода права в Росреестр. Если покупатель после подписания уклоняется от регистрации — суд по иску продавца может вынести решение о регистрации (ст. 551 ГК РФ) с возмещением убытков за задержку.