Ввод второго учредителя в ООО: сохранится ли здание у старого учредителя и можно ли прописать в соглашении, что имущество остаётся у него

Принадлежность здания: имущество учредителя или имущество ООО

Решающим является, в чьей собственности находится здание сейчас — самого ООО или старого учредителя как физического лица. Из вашего вопроса следует, что покупателем по договору купли-продажи здания указан только старый учредитель (то есть физическое лицо, а не ООО). Если здание зарегистрировано в ЕГРН на имя гражданина (старого учредителя) и никогда не вносилось в уставный капитал общества, то оно является его личным имуществом и юридически к ООО не относится.

Это подтверждается принципом обособленности имущества юридического лица:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар... является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Разберём по существу. Имущество ООО принадлежит самому обществу, а участники имеют на него лишь корпоративные (обязательственные) права — пропорционально долям в уставном капитале (п. 1 ст. 66 ГК РФ, процитирован ниже). Личное же имущество гражданина — например, здание, купленное им лично по договору купли-продажи — в уставный капитал общества не входит и общим имуществом учредителей не становится.

Само по себе введение второго участника не меняет принадлежности здания

Здание, находящееся в личной собственности старого учредителя, не «автоматически» станет общим с появлением второго участника. Введение нового участника влияет лишь на распределение долей в уставном капитале (корпоративные права в ООО), но не порождает у него вещных прав на имущество, лично принадлежащее старому учредителю.

Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе деятельности, принадлежит на праве собственности хозяйственному товариществу или обществу. Объем правомочий участников хозяйственного общества определяется пропорционально их долям в уставном капитале общества. Иной объем правомочий участников непубличного хозяйственного общества может быть предусмотрен уставом общества, а также корпоративным договором…
— п. 1 ст. 66 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: здание останется у старого учредителя при одном условии — что оно не будет внесено им в уставный капитал ООО (оплата вклада/доли недвижимостью). Если же старый учредитель решит внести здание в уставный капитал (например, для увеличения своей доли или доли общества), оно перейдёт в собственность ООО — и тогда, при последующем распределении имущества общества, оба участника будут иметь доли в этом имуществе пропорционально своим долям в УК.

Вывод: здание, купленное старым учредителем лично (покупатель по ДКП — он) и не внесённое в уставный капитал, остаётся его личной собственностью. Второй учредитель прав на него не приобретает ни при введении в ООО, ни на основании самого факта участия в обществе — если только имущество не будет добровольно внесено в уставный капитал.

Можно ли закрепить в соглашении учредителей, что имущество, приобретённое до вступления второго, остаётся за старым?

Здесь нужно различать два уровня: (1) соглашение о судьбе здания как вещного права и (2) корпоративный договор между участниками ООО.

Что может корпоративный договор. Участники вправе заключить корпоративный договор об осуществлении своих корпоративных прав (голосовать определённым образом, согласованно действовать по управлению, приобретать/отчуждать доли и т.д.):

Участники хозяйственного общества или некоторые из них вправе заключить между собой корпоративный договор об осуществлении своих корпоративных прав (договор об осуществлении прав участников общества с ограниченной ответственностью, акционерное соглашение), в соответствии с которым они обязуются осуществлять эти права определенным образом или воздерживаться (отказаться) от их осуществления, в том числе голосовать определенным образом на общем собрании участников общества, согласованно осуществлять иные действия по управлению обществом, приобретать или отчуждать доли в его уставном капитале (акции) по определенной цене или при наступлении определенных обстоятельств либо воздерживаться от отчуждения долей (акций) до наступления определенных обстоятельств
— п. 1 ст. 67.2 ГК РФ

Но предмет корпоративного договора ограничен корпоративными правами — он не может распоряжаться вещными правами на имущество, которое ООО не принадлежит. Здание в личной собственности старого учредителя корпоративным договором не «закрепляется» — это объект гражданского (вещного) оборота, а не корпоративного.

Что можно и зачем. Прописать в соглашении, что здание остаётся за старым учредителем, имеет смысл в двух случаях:

• как условие, что здание не вносится в уставный капитал — это фактически снимет вопрос автоматического перехода;
• как обязательство сторон голосовать против внесения здания в УК и не претендовать на него.

Корпоративный договор не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём (в т.ч. для самого общества и для супруга старого учредителя) и не может ущемлять права кредиторов общества. Само по себе здание в соглашении «закрепить» невозможно — решающее значение имеет сам факт, что здание не было внесено в уставный капитал, а не запись в документе между двумя лицами.

Развилка. Если вы хотите оформить переход здания в общую собственность второго участника — это достигается не соглашением, а внесением здания в уставный капитал с увеличением доли/вступлением участника. Внесение вклада третьим лицом принимается решением всех участников единогласно:

Общее собрание участников общества может принять решение об увеличении его уставного капитала на основании заявления участника общества (заявлений участников общества) о внесении дополнительного вклада и (или), если это не запрещено уставом общества, заявления третьего лица (заявлений третьих лиц) о принятии его в общество и внесении вклада. Такое решение принимается всеми участниками общества единогласно. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, в заявлении участника общества и в заявлении третьего лица должны быть указаны размер и состав вклада, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую участник общества или третье лицо хотели бы иметь в уставном капитале общества. В заявлении могут быть указаны и иные условия внесения вкладов и вступления в общество. (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 354-ФЗ) Одновременно с решением об увеличении уставного капитала общества на основании заявления участника общества или заявлений участников общества о внесении им или ими дополнительного вклада должно быть принято решение о внесении в устав общества, утвержденный учредителями (участниками) общества, изменений в связи с увеличением уставного капитала общества, а также решение об увеличении номинальной стоимости доли участника общества или долей участников общества, подавших заявления о внесении дополнительного вклада, и в случае необходимости решение об изменении размеров долей участников общества.
— п. 2 ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ

Если вклад вносится неденежным имуществом (недвижимостью) на сумму свыше 20 000 руб., обязательна оценка независимым оценщиком, и номинал доли не может превышать сумму оценки:

Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком
— п. 2 ст. 15 ФЗ № 14-ФЗ

Внесение здания в УК создаёт налоговые последствия: у участника не возникает прибыли (убытка) при такой передаче, но стоимость здания для целей налога на прибыль принимается по его остаточной стоимости из налогового учёта:

у налогоплательщика-акционера (участника, пайщика) не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев). (В редакции Федерального закона от 06.06.2005 № 58-ФЗ) При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) для целей настоящей главы признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества (имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку (далее в настоящей статье - имущественные права)), определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права), с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении. (В редакции федеральных законов от 29.05.2002 № 57-ФЗ; от 06.06.2005 № 58-ФЗ) При этом имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества (имущественных прав).
— пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ

Вывод: соглашение между старым и новым учредителем о том, что здание остаётся за первым, допустимо, но действует как корпоративный (а точнее, обязательственный) документ, а не как «перевод права собственности». Реальная защита достигается тем, что здание не вносится в уставный капитал. Если вы намерены внести здание в ООО — тогда оно станет общим имуществом общества, и оба участника будут иметь к нему отношение пропорционально долям в УК.

Брачный аспект и защита соглашения (смежное право и риски)

Если здание куплено старым учредителем в период брака. На судьбу здания по брачному праву влияет не то, кто указан покупателем в договоре, а когда и за чьи средства оно приобретено:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Практический вывод: даже если здание «остаётся» за старым учредителем относительно ООО и второго участника, оно может оказаться общей собственностью супругов, если куплено в браке за общие деньги. Соглашение между учредителями на права супруга не влияет — супруг не является его стороной. Значит, перед введением второго участника, а особенно перед возможным внесением здания в уставный капитал (распоряжение общим имуществом, требующее согласия супруга), следует проверить режим здания и при необходимости получить нотариальное согласие супруга — иначе сделка по внесению здания в УК может быть оспорена.

Защита соглашения между учредителями. Чтобы условие «здание остаётся за старым» было надёжным:

• убедитесь, что здание числится в ЕГРН на имя старого учредителя (как физлица), а не общества — если здание уже принадлежит ООО, соглашение между двумя физическими лицами бессильно, так как вещное право принадлежит юридическому лицу;
• зафиксируйте в решении о введении второго участника, что вклад оплачивается деньгами, а не недвижимостью, и что здание в уставный капитал не вносится;
• защита от правопритязаний достигается не текстом соглашения, а тем, что вещное право на здание остаётся вне общества — у кредиторов и второго участника тогда не возникает прав на него.

Вывод: если здание зарегистрировано на имя старого учредителя как физического лица и не вносится в уставный капитал, оно остаётся его личным имуществом; второй участник и само ООО прав на него не приобретают. Соглашение между учредителями о «сохранении» здания за старым правомерно и полезно, но его сила — в том, чтобы здание не оказалось внесённым в УК. Отдельно проверьте режим здания по семейному праву: при покупке в браке потребуется согласие супруга на распоряжение зданием (в т.ч. на внесение его в УК).

Доказательства принадлежности здания и процедурные риски

Кто является правообладателем здания. Решающее доказательство — не только договор купли-продажи, но и запись в ЕГРН. ГК РФ прямо устанавливает, что именно данные реестра определяют правообладателя, и зарегистрированное право оспаривается только в суде:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Для вашей ситуации: если в ЕГРН право собственности на здание зарегистрировано за старым учредителем (физлицом), то он является законным правообладателем. Договор купли-продажи, где покупатель — он, подтверждает, что здание приобретено им лично, а не обществом. Это исключает претензии как ООО, так и второго участника — пока здание не внесено в уставный капитал (передача права требует внесения записи в ЕГРН, что уже есть отдельная сделка).

Брачный режим здания. Если здание куплено в период брака за общие средства, оно является общим имуществом супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ, процитирована выше). Тогда для любой сделки, подлежащей госрегистрации (в т.ч. внесения здания в уставный капитал ООО с переходом права), требуется нотариально удостоверенное согласие супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для вас это процедурный риск: если планируется вносить здание в УК, без нотариального согласия супруга старого учредителя сделка по переходу права может быть признана недействительной по иску супруга в течение года с момента, когда он узнал о сделке. Если же здание не вносится в УК и остаётся личным имуществом, режим супружеского имущества влияет лишь на споры между супругами, а не на отношения с ООО и вторым участником.

Рекомендуемая процедура введения второго участника. Два законных пути:

1. продажа части доли (ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ) — выход старого участника не требуется, новый покупает часть его доли; здание остаётся у старого;
2. увеличение уставного капитала за счёт вклада третьего лица (ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ) — требует единогласного решения всех участников.

В обоих случаях для сохранения здания за старым учредителем важно, чтобы вклад оплачивался деньгами, а не недвижимостью.

Вывод: подтвердите по выписке из ЕГРН, что здание зарегистрировано на старого учредителя как физлицо — это решающее доказательство его личной собственности. Если здание куплено в браке и планируется его внесение в УК, заранее получите нотариальное согласие супруга. Если здание остаётся вне уставного капитала, права второго участника на него не возникают ни при каком способе введения.

Сроки оспаривания сделок и альтернативные способы введения второго участника

Срок оспаривания сделки супругом. Если здание куплено в браке и старый учредитель распорядится им (например, внесёт в УК) без нотариального согласия супруга, супруг вправе оспорить сделку в судебном порядке. Срок для оспаривания — один год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Отсчёт срока начинается не с даты сделки, а с даты осведомлённости, что на практике даёт достаточно широкое окно для предъявления требования.

Сроки корпоративных процедур. При введении третьего лица путём увеличения уставного капитала по п. 2 ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ вклад должен быть внесён не позднее шести месяцев со дня принятия решения общим собранием участников. По истечении этого срока без внесения вклада решение об увеличении УК признаётся несостоявшимся. Солидарная субсидиарная ответственность участников при недостаточности имущества общества сохраняется в течение трёх лет с момента госрегистрации изменений (п. 2 ст. 15 ФЗ № 14-ФЗ, ранее процитирован).

Альтернативные способы введения второго участника. Закон предоставляет два пути:

Путь 1 — продажа части доли старого участника (ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ). Старый участник отчуждает часть своей доли новому лицу по сделке купли-продажи или дарения:

Переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании. 2. Участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества. Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества. Продажа либо отчуждение иным образом доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам допускается с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом, если это не запрещено уставом общества. 3. Доля участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты только в части, в которой она оплачена. 4. Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее - заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ

При этом способе здание, находящееся в личной собственности старого учредителя, не затрагивается — права на него к новому участнику не переходят. Если устав ООО содержит запрет на отчуждение доли третьим лицам, этот путь невозможен.

Путь 2 — увеличение уставного капитала за счёт вклада третьего лица (ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ). Подробно разобран в блоке 2: решение принимается единогласно, вклад может быть денежным или неденежным.

Сравнение с точки зрения судьбы здания. При любом из двух способов здание остаётся за старым учредителем, если не вносится в УК. Разница лишь в том, что при увеличении УК (путь 2) возникает возможность внесения здания в УК как неденежного вклада — тогда здание переходит в собственность общества. При продаже доли (путь 1) такой возможности нет, здание вне корпоративной процедуры.

Вывод: срок оспаривания сделки супругом при отсутствии нотариального согласия составляет один год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Ввести второго участника можно либо через продажу части доли (без участия здания), либо через увеличение УК (где здание при желании можно внести). Если здание вносить в УК не планируется, продажа доли проще и безопаснее — не создаёт даже теоретической возможности затрагивания недвижимости.

Процедура оформления входа нового участника: нотариальное удостоверение и регистрация в ЕГРЮЛ

При входе через увеличение уставного капитала (ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ):

Решение общего собрания (или решение единственного участника) об увеличении уставного капитала должно быть подтверждено нотариально:

Факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала и состав участников общества, присутствовавших при принятии указанного решения, факт принятия решения единственным участником общества об увеличении уставного капитала должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 267-ФЗ)
— п. 3 ст. 17 ФЗ № 14-ФЗ

Это означает, что сам факт принятия решения и состав присутствовавших участников фиксируются нотариусом. После внесения вклада и утверждения итогов заявление о госрегистрации изменений в уставе подписывается единоличным исполнительным органом общества (п. 2.1 ст. 19 ФЗ № 14-ФЗ, ранее процитирован). В заявлении подтверждается внесение вклада в полном объёме.

При входе через продажу части доли (ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ):

Сделка по отчуждению доли третьему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. (В редакции Федерального закона от 30.03.2015 № 67-ФЗ) Нотариальное удостоверение этой сделки не требуется в случаях перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных пунктом 18 настоящей статьи и пунктами 4 - 6 статьи 23 настоящего Федерального закона, и в случаях распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.03.2015 № 67-ФЗ) Если участник общества, заключивший договор, устанавливающий обязательство совершить при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, неправомерно уклоняется от нотариального удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, приобретатель доли или части доли, совершивший действия, направленные на исполнение указанного договора, вправе потребовать в судебном порядке передачи ему доли или части доли в уставном капитале общества.
— п. 11 ст. 21 ФЗ № 14-ФЗ

Несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность сделки. Нотариус, удостоверивший сделку, направляет в регистрирующий орган заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ, что упрощает процедуру для участников.

Доля переходит к приобретателю с момента внесения записи в ЕГРЮЛ. С этого момента новый участник приобретает корпоративные права — право на участие в управлении, на получение прибыли, но не вещные права на личное имущество старого учредителя.

Вывод: независимо от выбранного способа введения второго участника, процедура требует нотариального удостоверения ключевого документа (решения об увеличении УК либо сделки по отчуждению доли) и последующей регистрации изменений в ЕГРЮЛ. На принадлежность здания старому учредителю эта процедура сама по себе не влияет — она меняет лишь состав участников и распределение долей в ООО.