Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Корпоративные сделки

Можно ли оформить договор уступки прав требования на двух покупателей, если дольщик один? Как поступить, если уже подписан предварительный договор на двоих

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от дольщика письменный отказ с указанием причины, это зафиксирует нарушение условий предварительного договора.descriptionТребование дольщику о предоставлении письменного отказа от оформления договора уступки прав требования на двух покупателей (свободная форма)
  2. 2
    Проверьте текст ДДУ дольщика с застройщиком на наличие прямого запрета на уступку прав нескольким лицам.
  3. 3
    Направьте дольщику письменное требование заключить основной договор уступки на вас обеих, сошлитесь на предварительный договор.descriptionПисьменное требование дольщику о заключении основного договора уступки прав требования на двух покупателей (свободная форма)
  4. 4
    При отказе — подайте иск в районный суд о понуждении заключить договор уступки на двух приобретателей.
  5. 5
    Уложитесь в срок: требование о понуждении можно заявить в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства.
  6. 6
    Если в предварительном договоре нет срока, основной договор должен быть заключен в течение года с его подписания.

Документы и доказательства

  • Предварительный договор с указанием вас и сестры покупателями — главный документ, подтверждающий согласованные условия.
  • Договор уступки прав требования по ДДУ, оформленный на двух приобретателей с указанием долей (по 1/2).
  • Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) дольщика с застройщиком — для проверки запрета на уступку.
  • Письменное уведомление застройщика о состоявшейся уступке прав требования на двух лиц.
  • Письменный отказ дольщика или застройщика оформить уступку на двоих — доказательство уклонения.
  • Переписка (письма, электронные сообщения) с дольщиком и застройщиком по вопросу оформления уступки.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно направьте дольщику письменное требование о заключении основного договора уступки на двух покупателей.
    • Зафиксируйте отказ дольщика в письменной форме — это станет основанием для иска.
    • Не подписывайте договор уступки только на одного — это лишит вас права на долю.
    • Помните: требование о понуждении к заключению договора можно заявить в течение 6 месяцев.
    • При отказе — готовьте иск в районный суд о понуждении заключить договор на условиях предварительного.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для анализа ДДУ на предмет запрета уступки нескольким лицам.
    • Без адвоката сложно оценить перспективы иска о понуждении к заключению договора.
    • Судебный спор с дольщиком и застройщиком требует профессиональной правовой позиции.
    • Цена ошибки — потеря обеспечительного платежа и срыв сделки, поэтому нужен специалист.
    • Юрист поможет составить иск и рассчитать убытки при уклонении от сделки.
    • Привлеките адвоката для досудебных переговоров с дольщиком и застройщиком.

  • Альтернативные пути

    • Предложите дольщику оформить уступку на вас с сестрой как на солидарных кредиторов с указанием долей в договоре.
    • Рассмотрите вариант уступки на одну из вас с последующим оформлением доли второй сестре после регистрации права собственности.
    • Учитывайте, что при продаже доли до истечения 5 лет владения возникнет НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.
    • Учтите, что при втором варианте потребуется госпошлина за регистрацию перехода права на долю в размере 2000 рублей.
    • Если запрета нет, настаивайте на уступке на двоих — закон не содержит ограничений по числу приобретателей.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы и ваша сестра, выступая на стороне приобретателей, заключили с дольщиком предварительный договор, предметом которого является совместная покупка коммерческого помещения. Стороны согласовали, что основной договор будет заключён именно с двумя покупателями. Впоследствии вам заявили, что договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть оформлен только на одно лицо, мотивируя это тем, что сам ДДУ заключён дольщиком с застройщиком единолично. Данное утверждение не основано на законе, а предварительный договор уже связывает дольщика обязательством заключить основной договор на условиях, предусматривающих двух приобретателей.

Затронутые правоотношения:

  • Уступка прав требования по ДДУ (ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ) — определяет саму возможность и условия передачи прав от дольщика к новым кредиторам. Закон не содержит количественных ограничений по числу лиц на стороне цессионария, что делает отказ в оформлении уступки на двух сестёр юридически необоснованным.
  • Общая долевая собственность (ст. 244 ГК РФ) — регулирует возникновение права собственности на неделимую вещь у двух и более лиц. Поскольку коммерческое помещение является неделимым объектом, его приобретение двумя лицами влечёт возникновение общей долевой собственности в силу прямого указания закона, что подтверждает правомерность требования сестёр оформить объект на двоих.
  • Предварительный договор и понуждение к заключению основного договора (ст. 429, 445 ГК РФ) — закрепляет обязательность условий предварительного договора для сторон и механизм судебной защиты при уклонении контрагента от заключения основного договора. Поскольку в предварительном договоре прямо указано, что покупателями выступают два лица, дольщик не вправе в одностороннем порядке изменить это условие, а его отказ даёт вам право на иск о понуждении.
  • Государственная регистрация прав (Федеральный закон № 218-ФЗ) — устанавливает порядок регистрации договора уступки и последующего права собственности. Законодательство о регистрации не содержит препятствий для внесения в ЕГРН записи об общей долевой собственности двух лиц, приобретающих права по одному договору уступки.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Предварительный договор заключён на двух покупателей. Это обстоятельство имеет решающее значение: дольщик уже принял на себя обязательство передать права именно вам и вашей сестре совместно. Его последующий отказ является прямым нарушением условий предварительного договора и даёт вам право требовать заключения основного договора в судебном порядке на согласованных условиях.
  2. Отсутствие в законе запрета на множественность лиц в уступке по ДДУ. Статья 11 Федерального закона № 214-ФЗ не ограничивает число новых участников долевого строительства. Тот факт, что первоначальный ДДУ оформлен на одного дольщика, не является препятствием для уступки всего объёма прав двум лицам, поскольку при цессии происходит полная замена кредитора в обязательстве, а на стороне нового кредитора может выступать как одно, так и несколько лиц.
  3. Коммерческое помещение является неделимой вещью. В силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ при поступлении такого имущества в собственность двух лиц автоматически возникает режим общей долевой собственности. Это закономерный правовой результат, для достижения которого не требуется совершения дополнительных сделок после регистрации права собственности.
  4. Уступка прав требования по ДДУ не требует согласия застройщика по умолчанию. Исходя из пункта 2 статьи 382 ГК РФ и статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, для перехода прав к новому кредитору не требуется получать согласие должника-застройщика, если иное прямо не предусмотрено самим ДДУ. Следовательно, застройщик не вправе блокировать оформление договора уступки на двух лиц, если только в его договоре с дольщиком нет прямого запрета или ограничения на уступку.

Допустимость уступки прав требования по ДДУ на двух приобретателей одновременно

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5.
— ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, п. 1

Ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ устанавливает только два ограничения для уступки: (а) уступка возможна после уплаты дольщиком цены ДДУ (или одновременно с переводом долга) и (б) уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта. Никакого запрета на уступку прав требования нескольким лицам совместно закон не содержит. Фраза «на нового участника долевого строительства» в единственном числе — это юридико-техническая формулировка, а не количественное ограничение; аналогичные формулировки используются в ГК применительно к сделкам, где множественность лиц на стороне приобретателя является стандартной практикой.

То, что ДДУ у дольщика оформлен на одного, не препятствует уступке прав двум лицам: при цессии передаётся весь объём прав требования по договору, а на чьей стороне выступает новый кредитор (одно лицо или несколько совместно) — не ограничивается ни ст. 11 ФЗ-214, ни общими положениями ст. 382 ГК РФ об уступке.

Возникновение общей долевой собственности на объект у двух приобретателей прямо допускается гражданским законодательством:

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

Поскольку коммерческое помещение является неделимой вещью (его раздел без изменения назначения невозможен), при поступлении в собственность двух лиц на него возникает общая долевая собственность в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ. В договоре уступки стороны вправе указать размер долей (например, по 1/2 каждой сестре). При государственной регистрации права собственности после ввода объекта в эксплуатацию в ЕГРН будет внесена запись об общей долевой собственности двух лиц.

Договор уступки прав требования по ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 48 ФЗ-218). Сторонами договора уступки выступают: цедент (дольщик) и цессионарии (вы и ваша сестра — два лица на одной стороне). Никаких препятствий для регистрации договора уступки с двумя приобретателями прав требования законодательство о регистрации недвижимости не содержит.

Вывод: Закон прямо не ограничивает количество лиц, которые могут совместно приобрести права требования по ДДУ через договор уступки. Вам с сестрой следует настаивать на заключении договора уступки прав требования, в котором на стороне цессионария указаны вы оба с определением долей. Тот факт, что ДДУ оформлен на одного дольщика, не является юридическим препятствием для уступки прав двум лицам.

Действие предварительного договора и понуждение к заключению основного договора уступки на двух лиц

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если в вашем предварительном договоре прямо записано, что вы с сестрой покупаете вместе, то дольщик уже принял на себя обязательство заключить основной договор именно с двумя приобретателями. Условия предварительного договора для него обязательны в силу ст. 429 ГК РФ.

Теперь, когда дольщик или иные лица говорят, что «можно только на одного», это является уклонением от заключения основного договора на согласованных условиях. В этом случае работает механизм, предусмотренный п. 5 ст. 429 ГК РФ в связке с п. 4 ст. 445 ГК РФ:

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
— п. 4 ст. 445 ГК РФ

Важные процессуальные моменты:

  • Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
  • В предварительном договоре указан срок заключения основного договора; если срок не указан — основной договор должен быть заключён в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  • Если до окончания этого срока договор не заключён и предложение не направлено — обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Вывод: Предварительный договор, в котором прямо указано, что вы покупаете вместе с сестрой, обязывает дольщика заключить основной договор уступки именно на двух приобретателей. Если дольщик отказывается — вы вправе обратиться в районный суд с иском о понуждении к заключению договора. Срок исковой давности — 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключён. Договор в этом случае будет считаться заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления решения в законную силу.

Согласие застройщика на уступку

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
— п. 1 ст. 382 ГК РФ

Общее правило п. 2 ст. 382 ГК РФ: согласие должника (застройщика) на уступку прав кредитора не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ не содержит требования о получении согласия застройщика на уступку прав требования по ДДУ. Единственное условие, связанное с застройщиком, — это необходимость уведомления его о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ):

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
— п. 2 ст. 382 ГК РФ

Однако необходимо проверить текст самого ДДУ между дольщиком и застройщиком: если в нём содержится прямой запрет на уступку прав требования или требование о предварительном согласии застройщика, то уступка без такого согласия может быть оспорена застройщиком. Если же договор уступки с застройщиком не содержит таких ограничений — уступка осуществляется без его согласия, достаточно письменного уведомления.

Вывод: По общему правилу, застройщик не вправе блокировать уступку прав требования по ДДУ. Отказ «только на одного» от застройщика является неправомерным, если только в самом ДДУ прямо не установлен запрет или ограничение уступки. Проверьте текст ДДУ дольщика с застройщиком на предмет таких оговорок.

Альтернативные схемы оформления: сравнение рисков и налоговых последствий

Если дольщик категорически отказывается от оформления уступки на двух лиц (несмотря на законность такого варианта), существуют две альтернативные схемы, но обе они связаны с дополнительными рисками и налоговыми последствиями.

Схема А: Уступка на одного из вас с последующей продажей доли второму

Один из вас приобретает права требования по уступке единолично, а после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности передаёт половину второму по договору купли-продажи доли. Основной недостаток — двойное налогообложение и затраты на две сделки:

  • При последующей продаже доли возникнет доход, облагаемый НДФЛ (если не истёк минимальный срок владения). Поскольку право на объект долевого строительства регистрируется с момента постановки объекта на кадастровый учёт и регистрации права собственности, минимальный срок владения (5 лет для нежилого помещения) начнёт течь заново после регистрации права. Продажа доли до истечения 5 лет влечёт уплату 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.
  • Также потребуется уплата госпошлины за регистрацию перехода права на долю (2000 руб.).

Схема Б: Отказ от уступки и заключение договора купли-продажи после ввода объекта

Дольщик дожидается ввода объекта в эксплуатацию, регистрирует право собственности на себя, затем продаёт помещение вам с сестрой по договору купли-продажи. Недостатки:

  • Дольщик становится собственником и должен уплатить НДФЛ с продажи (если владел менее 5 лет). Это может повлиять на цену.
  • За время ожидания (до ввода объекта) дольщик может передумать или продать объект иному лицу.

Принципиальный вывод: Оптимальной и законной остаётся схема с заключением договора уступки прав требования сразу на двух приобретателей (вас с сестрой). При таком варианте каждый из вас впоследствии регистрирует право на свою долю напрямую, без дополнительных сделок и двойного налогообложения. Настаивайте на этом варианте, используя положения предварительного договора и аргументацию, изложенную в блоках 1 и 2.

Закон не содержит прямого запрета на уступку прав требования нескольким лицам совместно, однако отсутствие запрета не является безусловным разрешением; требуется анализ практики Росреестра и судов. Отказ «только на одного» юридически не обоснован, а уже подписанный предварительный договор, где вы указаны как покупатели вместе, обязывает дольщика заключить основной договор именно на этих условиях.

Допустимость уступки прав требования на двух приобретателей

Ни ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ, ни общие положения ст. 382 ГК РФ об уступке не содержат прямого запрета на передачу прав требования нескольким лицам совместно. Единственные ограничения, установленные п. 1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, — это необходимость уплаты дольщиком цены ДДУ (или одновременный перевод долга) и совершение уступки в период с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта. Тот факт, что ДДУ оформлен на одного дольщика, не препятствует уступке прав двум цессионариям — передаётся весь объём прав требования, а множественность лиц на стороне приобретателя прямо допускается гражданским законодательством. При поступлении коммерческого помещения в собственность двух лиц на него возникает общая долевая собственность в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ, поскольку такое помещение является неделимой вещью. В договоре уступки вы вправе указать размер долей (например, по 1/2 каждой), и при последующей государственной регистрации права собственности в ЕГРН будет внесена запись об общей долевой собственности.

Обязательность предварительного договора и понуждение к заключению основного

Подписанный вами предварительный договор, в котором прямо указано, что вы покупаете вместе с сестрой, обязывает дольщика заключить основной договор уступки именно на двух приобретателей (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Заявление дольщика или иных лиц о том, что «можно только на одного», является уклонением от заключения основного договора на согласованных условиях. В этом случае вы вправе обратиться в районный суд с иском о понуждении к заключению договора на основании п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование должно быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Если в предварительном договоре не указан конкретный срок заключения основного, он подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ) — после истечения этого срока обязательства прекращаются, поэтому важно не пропустить указанные сроки.

Согласие застройщика на уступку

По общему правилу п. 2 ст. 382 ГК РФ согласие должника (застройщика) на уступку прав кредитора не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором. Ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ не содержит требования о получении согласия застройщика. Отказ «только на одного» со стороны застройщика является неправомерным, за исключением случая, когда в самом ДДУ между дольщиком и застройщиком прямо установлен запрет или ограничение на уступку. Рекомендуется проверить текст ДДУ на предмет таких оговорок. Если ограничений нет — достаточно письменного уведомления застройщика о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Альтернативные схемы и их риски

Если дольщик категорически откажется от оформления уступки на двоих, существуют два обходных пути, но оба сопряжены с дополнительными издержками:

  • Уступка на одного с последующей продажей доли второму. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности один из вас передаёт половину второму по договору купли-продажи доли. Недостаток: при продаже доли до истечения минимального срока владения (5 лет для нежилого помещения) возникает обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение, а также потребуется уплата госпошлины за регистрацию перехода права на долю — 2000 руб.
  • Ожидание ввода объекта и купля-продажа от дольщика. Дольщик регистрирует право собственности на себя, после чего продаёт помещение вам с сестрой. Недостатки: дольщик сам становится плательщиком НДФЛ (если владел менее 5 лет), что может отразиться на цене; существует риск, что за время ожидания он передумает или продаст объект иному лицу.

Оптимальным и законным остаётся заключение договора уступки прав требования сразу на вас двоих — это позволяет каждому впоследствии зарегистрировать право на свою долю напрямую, без дополнительных сделок и двойного налогообложения.

Пошаговые действия

  1. Проверьте текст ДДУ между дольщиком и застройщиком на наличие прямого запрета или ограничения на уступку прав требования. Если таких оговорок нет — согласие застройщика не требуется.
  2. Направьте дольщику письменное требование о заключении основного договора уступки прав требования на двух приобретателей (вас с сестрой) с указанием долей, ссылаясь на условия предварительного договора и положения ст. 429 ГК РФ, ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, ст. 382, 244 ГК РФ. Установите разумный срок для ответа.
  3. Зафиксируйте отказ (если он последует) — желательно в письменной форме. Это будет доказательством уклонения дольщика от заключения основного договора.
  4. При отказе — обращайтесь в районный суд по месту жительства ответчика (дольщика) с иском о понуждении к заключению договора уступки прав требования на условиях предварительного договора. Соблюдите срок: требование должно быть заявлено в течение шести месяцев с момента, когда основной договор должен был быть заключён (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Если срок в предварительном договоре не указан — он составляет один год с даты его подписания (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  5. После вступления решения суда в законную силу договор уступки считается заключённым на условиях, указанных в решении. Подайте его на государственную регистрацию в Росреестр (ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ). После ввода объекта в эксплуатацию каждый из вас регистрирует право собственности на свою долю напрямую.