Как передать нежилое помещение учредителю при ликвидации ООО и закрыть общество: оформление, оценка, налоги

Способы передачи помещения учредителю-директору: распределение при ликвидации или продажа

Правовых способов перевести нежилое помещение с ООО на его единственного участника (физлицо) два, и оба законны.

Способ 1 — распределение имущества ликвидируемого общества. Имущество, оставшееся после расчётов с кредиторами, передаётся участникам, имеющим корпоративные права в отношении общества.

1. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. При наличии спора между учредителями (участниками) относительно того, кому следует передать вещь, она продается ликвидационной комиссией с торгов. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другим законом, при ликвидации некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется
   — п. 8 ст. 63 ГК РФ

Поскольку у общества один участник, которому принадлежит 100% доли, именно он получает помещение во вторую очередь распределения (после выплаты распределённой, но невыплаченной прибыли).

1. Оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очередности: в первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли; во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества
   — п. 1 ст. 58 ФЗ № 14-ФЗ

Здесь принципиально важно: распределение имущества в порядке п. 8 ст. 63 ГК РФ и ст. 58 ФЗ № 14-ФЗ возможно только на финальной стадии ликвидации, после удовлетворения всех требований кредиторов. До этого момента помещение продолжает числиться за обществом, а у общества ещё может возникнуть обязанность продать его с торгов.

1. Если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица, на которое в соответствии с законом допускается обращение взыскания, с торгов, за исключением объектов стоимостью не более ста тысяч рублей (согласно утвержденному промежуточному ликвидационному балансу), для продажи которых проведение торгов не требуется. В случае недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица для удовлетворения требований кредиторов или при наличии признаков банкротства юридического лица ликвидационная комиссия обязана обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве юридического лица, если такое юридическое лицо может быть признано несостоятельным (банкротом)
   — п. 4 ст. 63 ГК РФ

Способ 2 — купля-продажа помещения самому участнику ещё до ликвидации. Такой договор прямо допускается общей нормой о приобретении права собственности по сделке об отчуждении.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Продажа обществом имущества своему единственному участнику, который одновременно является директором, — это сделка с заинтересованностью, поскольку директор — сторона сделки.

1. Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания
   — абз. 1 п. 1 ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ

Однако для такой сделки обязательного предварительного согласия не требуется — оно может быть получено, но добровольно.

1. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует обязательного предварительного согласия на ее совершение. На сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть до ее совершения получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества в соответствии с настоящей статьей по требованию единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества в случае, если их создание предусмотрено уставом общества, или участников (участника), доли которых в совокупности составляют не менее чем один процент уставного капитала общества
   — п. 4 ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ

Продажа помещения будет крупной сделкой, если его цена или балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества по последней отчётности. При единственном участнике такое решение он принимает сам, фиксируя его письменно.

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI 1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату
   — п. 1 ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ

Вывод. Оба способа законны. Если цель — минимизировать налоги, выгоднее распределение в ходе ликвидации (см. блок 2). Если цель — гарантированно «забрать» помещение независимо от исхода ликвидации и не рисковать его продажей кредиторам, безопаснее предварительная купля-продажа по рыночной цене до начала ликвидации. Продажа «самому себе» не запрещена и не требует нотариуса — только письменная форма договора и регистрация перехода права в Росреестре.

Налоговые последствия: НДС/налог на прибыль (УСН) у общества и НДФЛ у физлица

При распределении в ходе ликвидации. Передача имущества участнику в пределах его первоначального взноса (вклада в уставный капитал) не признаётся реализацией для целей налогообложения.

1. передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками
   — подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ

Это означает: у общества не возникает ни НДС, ни налога на прибыль/единого налога по УСН в части стоимости помещения, не превышающей размер вклада участника в уставный капитал. Сверх этой величины распределение при ликвидации по общему правилу рассматривается как реализация (п. 1 ст. 39 НК РФ), и с такого превышения у общества возникает налог (НДС и налог на прибыль — на ОСН, либо единый налог — на УСН).

1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе
   — п. 1 ст. 39 НК РФ

НДФЛ у физлица-участника. Стоимость имущества, полученного участником при ликвидации общества сверх его фактических расходов на приобретение доли (первоначального взноса), образует у него доход в натуральной форме.

1. При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105 3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой
   — п. 1 ст. 211 НК РФ

Натуральный доход облагается по ставке 13% (или 15% с части свыше 2,4 млн руб. в год) — но только с превышения рыночной стоимости полученного помещения над размером вклада участника в уставный капитал. Налог участник исчисляет и уплачивает сам по декларации 3-НДФЛ по итогам года.

При купле-продаже самому себе. Общество признаёт выручку от реализации: на ОСН — налог на прибыль (20%) и НДС (20%), если общество не освобождено; на УСН — единый налог (6% или 15%). У физлица-покупателя налога не возникает: он платит только цену по договору.

Взаимозависимость и цена. Участник со 100% долей и организация — взаимозависимые лица.

1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения
   — п. 1 ст. 105.1 НК РФ

Продажа помещения такому лицу по заниженной цене (ниже рыночной) даёт налоговому органу основание доначислить налог исходя из рыночных цен (ст. 105.3 НК РФ), а также оспорить учёт убытка. Поэтому при продаже цену следует устанавливать на уровне рыночной (по отчёту оценщика или хотя бы не ниже кадастровой стоимости). При распределении в ходе ликвидации правило взаимозависимости тоже действует: налоговый орган вправе оценить натуральный доход участника по рыночной цене помещения.

Вывод. Наиболее налоговый экономичный маршрут — распределение помещения в ходе ликвидации: в пределах вклада в уставный капитал ни общество, ни участник налог не платят; НДФЛ у участника возникает только с превышения рыночной стоимости над вкладом. Продажа самому себе по остаточной стоимости без обоснования рыночности цены несёт риск доначислений от взаимозависимости.

Нужна ли независимая оценка помещения или допустима остаточная стоимость

Закон не устанавливает общей обязательности независимой оценки при отчуждении ООО недвижимости единственному участнику: цена возмездного договора определяется соглашением сторон.

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления
   — п. 1 ст. 424 ГК РФ

Свободное определение цены ограничено для сделок между взаимозависимыми лицами — налоговый орган вправе проверить соответствие цены рыночному уровню (ст. 105.3 НК РФ) и доначислить налог с «недополученной» суммы.

Балансовая (остаточная) стоимость по данным бухгалтерского учёта сама по себе не является рыночной ценой. Если помещение продать по остаточной стоимости, а она существенно ниже рыночной (что для недвижимости, купленной три года назад, типично), налоговый орган при контроле сделки между взаимозависимыми лицами вправе пересчитать налоговую базу по рыночной цене.

Это создаёт следующую практическую развилку:

• Если используется способ продажи самому себе — цену надёжно зафиксировать отчётом независимого оценщика (ст. 3, 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ) либо установить не ниже кадастровой стоимости. Остаточная стоимость здесь рискованна: она провоцирует доначисление налога на прибыль/НДС/УСН у общества.
• Если используется распределение в ходе ликвидации — оценка нужна для корректного расчёта НДФЛ участника (натуральный доход = рыночная стоимость − вклад в уставный капитал). Налоговый орган вправе сам оценить имущество по рыночной цене, поэтому разумно заранее подготовить отчёт оценщика в свою пользу.

Вывод. Строго обязательной (под угрозой недействительности сделки) независимая оценка не является ни в одном из двух вариантов. Но использовать остаточную стоимость как цену продажи можно только при совпадении с рыночной; во всех иных случаях это создаёт налоговый риск. Практически надёжно — оформить отчёт оценщика и в сделке купли-продажи, и при расчёте НДФЛ в ликвидации.

Порядок и документы ликвидации: что подавать в ФНС и в какой последовательности (можно ли «в один этап»)

Ликвидация — многостадийная процедура, и её сроки заданы императивно.

Шаг 1. Единственный участник принимает решение о ликвидации и назначении ликвидатора. В течение трёх рабочих дней надо уведомить регистрирующий орган (ФНС).

1. Сообщение учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица, о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации, осуществляется в течение трех рабочих дней после даты принятия решения о ликвидации юридического лица путем направления уполномоченным ими или им лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, в регистрирующий орган по месту нахождения ликвидируемого юридического лица уведомления о принятии решения о ликвидации юридического лица с приложением такого решения в письменной форме
   — п. 1 ст. 20 ФЗ № 129-ФЗ

Параллельно сведения о ликвидации публикуются в «Вестнике государственной регистрации».

1. Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, в течение трех рабочих дней после даты принятия данного решения обязаны сообщить в письменной форме об этом в уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации, а также опубликовать сведения о принятии данного решения в порядке, установленном законом
   — п. 1 ст. 62 ГК РФ

Шаг 2. Срок на предъявление требований кредиторов — не менее двух месяцев с даты публикации. Завершить регистрацию ликвидации раньше, чем через два месяца после публикации, нельзя.

1. Ликвидационная комиссия (ликвидатор) уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации юридического лица не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица
   — п. 2 ст. 22 ФЗ № 129-ФЗ

Шаг 3. После истечения срока на требования кредиторов составляется промежуточный ликвидационный баланс, затем — расчёты с кредиторами, затем — ликвидационный баланс. Только после завершения расчётов с кредиторами оставшееся имущество (помещение) передаётся участнику.

1. Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 настоящего Кодекса, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом со дня его утверждения. 6. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом. 7. В случаях, если настоящим Кодексом предусмотрена субсидиарная ответственность собственника имущества учреждения или казенного предприятия по обязательствам этого учреждения или этого предприятия, при недостаточности у ликвидируемых учреждения или казенного предприятия имущества, на которое в соответствии с законом может быть обращено взыскание, кредиторы вправе обратиться в суд с иском об удовлетворении оставшейся части требований за счет собственника имущества этого учреждения или этого предприятия. 8. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.
   — п. 5 ст. 64 ГК РФ

Шаг 4. Для госрегистрации прекращения ООО в ФНС подаются: заявление по форме Р15016, ликвидационный баланс, документ об уплате госпошлины, документ/сведения в СФР о персонифицированном учёте.

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В заявлении подтверждается, что соблюден установленный федеральным законом порядок ликвидации юридического лица, расчеты с его кредиторами завершены , произведены все выплаты, предусмотренные трудовым законодательством Российской Федерации для работников, увольняемых в связи с ликвидацией юридического лица, и вопросы ликвидации юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами
— подп. «а» п. 1 ст. 21 ФЗ № 129-ФЗ

Насчёт «в один этап». Передать помещение «сразу и спокойно закрыть» за один визит юридически невозможно: по п. 8 ст. 63 ГК РФ имущество передаётся участнику только после удовлетворения требований кредиторов, т.е. на финальной стадии. Однако передачу помещения и завершение ликвидации можно сжать в единый финальный этап так:

1. Передача помещения участнику оформляется актом приёма-передачи по решению ликвидатора (основание — п. 8 ст. 63 ГК РФ, п. 1 ст. 58 ФЗ № 14-ФЗ).
2. Переход права собственности регистрируется в Росреестре, пока ООО ещё существует. Это критично: запись о праве на помещение за физлицом должна быть внесена до внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении общества, иначе после исключения общества зарегистрировать переход будет некому (нет правопредшественника — п. 1 ст. 57 ФЗ № 14-ФЗ: ликвидация означает прекращение без правопреемства).
3. После регистрации права за физлицом ликвидатор подаёт в ФНС комплект документов по ст. 21 ФЗ № 129-ФЗ (Р15016 + ликвидационный баланс + пошлина).

Вывод. Сначала — решение о ликвидации и публикация (минимум 2 месяца ожидания кредиторов), затем на финальной стадии — регистрация перехода права на помещение на физлицо в Росреестре, и лишь затем — регистрация прекращения ООО в ФНС. Если идти через продажу (блок 1, способ 2), договор купли-продажи можно заключить и зарегистрировать переход права до возбуждения процедуры ликвидации — тогда к моменту подачи документов на ликвидацию помещение уже на физлице, а общество ликвидируется «пустым». Чередование с учётом двухмесячного срока — обязательное; «пропустить» ожидание кредиторов нельзя.

Риски: оспаривание сделки, кредиторы, субсидиарная ответственность директора

Риск продажи по заниженной цене. Продажа помещения единственному участнику (контролирующему лицу, оно же директор) по цене существенно ниже рыночной в преддверии ликвидации может быть оспорена как сомнительная сделка при банкротстве общества (ст. 61.2, 61.3 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») либо по корпоративным основаниям (п. 4 ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ — недействительность крупной сделки, совершённой с нарушением порядка согласия). Причём по крупной сделке суд не откажет в иске, если другая сторона знала или должна была знать об основаниях оспаривания — а директор-покупатель знает всегда.

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI 1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату
   — п. 1 ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ

Риск при наличии кредиторов. Если на момент ликвидации у общества есть долги, а ликвидатор передаст помещение участнику, минуя удовлетворение кредиторов, — это прямое нарушение очередности: имущество распределяется только после расчётов с кредиторами (п. 8 ст. 63 ГК РФ). В таком случае ликвидация не может быть завершена, а участник и ликвидатор рискуют:

• отменой записи о ликвидации и распределением забытого имущества (п. 5.2 ст. 64 ГК РФ);
• субсидиарной ответственностью по долгам общества (ст. 53.1 ГК РФ, ст. 3 ФЗ № 14-ФЗ);
• при недостаточности имущества — обязанностью ликвидатора обратиться в суд с заявлением о банкротстве.

1. Если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица, на которое в соответствии с законом допускается обращение взыскания, с торгов, за исключением объектов стоимостью не более ста тысяч рублей (согласно утвержденному промежуточному ликвидационному балансу), для продажи которых проведение торгов не требуется. В случае недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица для удовлетворения требований кредиторов или при наличии признаков банкротства юридического лица ликвидационная комиссия обязана обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве юридического лица, если такое юридическое лицо может быть признано несостоятельным (банкротом)
   — п. 4 ст. 63 ГК РФ

Риск недостоверного ликвидационного баланса. Подпись на заявлении Р15016 подтверждает, что расчёты с кредиторами завершены. Если это не так, а помещение уже передано участнику, заинтересованные лица вправе добиваться пересмотра итогов ликвидации и взыскания за счёт полученного участником имущества.

Вывод. Оба способа безопасны только при условии, что у общества нет непогашенных кредиторов и задолженности по налогам/взносам и что цена отчуждения соответствует рыночной. При наличии долгов передача помещения участнику до их погашения незаконна и создаёт риск привлечения к субсидиарной ответственности. Перед любым из вариантов нужно сверить расчётный счёт, задолженность по обязательным платежам и наличие требований третьих лиц.

Смежные последствия перехода помещения к физлицу: налог на имущество и земельный/общий участок

После регистрации права собственности на нежилое помещение за физическим лицом меняется режим налогообложения объекта.

Налог на имущество. Пока помещение на балансе ООО, оно облагается налогом на имущество организаций (гл. 30 НК РФ) от кадастровой стоимости (для торговых объектов) или от среднегодовой остаточной. После перехода к физлицу объект попадает под налог на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ): налоговая база — кадастровая стоимость помещения, ставка для торговых/офисных нежилых объектов — до 2% (конкретную ставку устанавливает муниципальный правовой акт по месту нахождения объекта). Обязанность платить налог возникает у физического лица с момента государственной регистрации права собственности (ст. 400, 401, 403, 406 НК РФ).

Земельный участок и общее имущество. Магазин расположен на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение в МКД — это самостоятельный объект, но он неразрывно связан с общим имуществом собственников помещений (фундамент, крыша, инженерные коммуникации, земельный участок под домом). Собственнику нежилого помещения принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество МКД пропорционально площади помещения (п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Отдельного «земельного участка под магазином» как самостоятельного объекта не существует — земля под домом является общим имуществом собственников помещений и не подлежит выделу в натуре. Соответственно, при передаче помещения от ООО к физлицу в Росреестре одновременно переходит и соответствующая доля в праве на общее имущество МКД — отдельно её оформлять не нужно.

Вывод. В пакет документов для Росреестра достаточно договора (купли-продажи) или решения ликвидатора с актом приёма-передачи и заявления сторон — доля в общем имуществе МКД и «земельная» составляющая переходят автоматически в силу закона. После регистрации физлицо становится плательщиком налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости; обязанность уплаты возникает с даты регистрации права. Дополнительно проверять и оформлять земельный участок под первым этажом дома отдельно не требуется.