Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предпринимательские риски и защита бизнеса

Можно ли ИП заключить с самим собой договор беспроцентного займа для оплаты первоначального взноса по нежилой недвижимости, если расчёт идёт между физическими лицами?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не заключайте договор займа «с самим собой» — он ничтожен как мнимая сделка и не создает обязательств.
  2. 2
    Оформите письменное поручение от имени ИП об оплате первоначального взноса вами как физлицом за ИП.
  3. 3
    Оплатите взнос продавцу, указав в назначении платежа, что платите за ИП по договору купли-продажи.
  4. 4
    Отразите в учете ИП внесение личных средств как операцию, не формирующую доход при УСН.
  5. 5
    При возврате средств с расчетного счета ИП укажите назначение «возврат личных средств предпринимателя».
  6. 6
    Если иП применяет объект «доходы минус расходы»: При УСН «доходы минус расходы» учитывайте стоимость недвижимости как расходы на приобретение ОС.

Документы и доказательства

  • Письменное поручение от имени ИП об оплате первоначального взноса вами как физическим лицом за счёт средств ИП.
  • Платёжный документ об оплате продавцу с назначением платежа «за ИП (ФИО, ИНН) по договору купли-продажи».
  • Договор купли-продажи недвижимости, где покупателем указан ИП.
  • Платёжное поручение с расчётного счёта ИП на ваш личный счёт с назначением «возврат личных средств предпринимателя».
  • Документы, подтверждающие внесение личных средств в деятельность ИП (приходный ордер, выписка по счёту).
  • Если иП применяет объект «доходы минус расходы»: Документы для учёта недвижимости как основного средства при УСН «доходы минус расходы» (акт приёма-передачи).

  • Сроки и риски

    • Не включайте внесённые личные средства в налогооблагаемый доход по УСН — это не доход.
    • При УСН «доходы минус расходы» учтите стоимость недвижимости как расходы на ОС после оплаты и ввода в эксплуатацию.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте возврат средств как возврат займа — это не создаст правовых последствий.
    • Не учитывайте внесённые личные средства как доход ИП при УСН.
    • Не указывайте в назначении платежа продавцу, что платите как физическое лицо по займу.
    • Не смешивайте личные средства с выручкой ИП без письменного поручения об оплате.
    • Не пытайтесь скрыть операцию от налогового учёта — отразите её как внесение личных средств.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для проверки договора купли-продажи недвижимости и поручения об оплате, чтобы исключить риски признания сделки мнимой.
    • Если налоговая инспекция оспорит квалификацию платежа как дохода: Консультация адвоката нужна, если налоговая инспекция может оспорить квалификацию платежа как дохода при УСН.
    • Если возникнет спор о возврате денег с расчётного счёта: Привлеките адвоката при подготовке позиции о внесении личных средств, если возникнет спор о возврате денег с расчётного счёта.
    • Если продавец недвижимости настаивает на оплате только со счёта ИП и оспаривает платёж от физического лица: Юрист обязателен, если продавец недвижимости настаивает на оплате только со счёта ИП и оспаривает платёж от физического лица.
    • Если планируете учитывать недвижимость как основное средство и нужна защита расходов при проверке: Обратитесь за правовой помощью, если планируете учитывать недвижимость как основное средство и нужна защита расходов при проверке.
    • Если возникнет судебный спор о ничтожности договора займа: Адвокат потребуется при судебном споре о ничтожности договора займа, если контрагент или фискальный орган заявит о мнимости операции.

  • Альтернативные пути

    • Не оформляйте договор займа с самим собой — он ничтожен, а налоговая может увидеть в нём попытку скрыть доход.
    • В назначении платежа продавцу укажите, что оплата производится за ИП (ФИО, ИНН) по договору купли-продажи.
    • Отразите в учёте ИП внесение личных средств как пополнение собственными деньгами, а не как доход.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя и применяющий УСН, намеревается приобрести нежилую недвижимость для предпринимательской деятельности. Первоначальный взнос по договору купли-продажи планируется оплатить напрямую продавцу за счёт личных денежных средств гражданина, действующего вне статуса ИП. В дальнейшем предполагается возврат этих средств с расчётного счёта ИП на личный счёт гражданина. Оформление операции задумано через договор беспроцентного займа «между ИП и физическим лицом», которые фактически являются одним и тем же лицом.

Заём «ИП сам с собой» юридически невозможен: ИП — это статус гражданина, а не отдельное лицо

Индивидуальный предприниматель — это не отдельный от гражданина субъект права, а лишь правовой статус, в котором гражданин ведёт предпринимательскую деятельность. Поэтому «договор займа между ИП и физическим лицом», где займодавец и заёмщик — одно и то же физическое лицо, не создаёт заёмного обязательства.

  1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 199-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. 4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 5.
    — ст. 23 ГК РФ, п. 1

Из этого следует, что ИП и гражданин, зарегистрированный в этом статусе, — юридически одно и то же лицо: имущество не обособляется, и существует единая имущественная масса, которой гражданин отвечает по своим обязательствам.

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством. Статья 25. Несостоятельность (банкротство) гражданина 1. Гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда. 2. Основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства). (Статья в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ) Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2.
— ст. 24 ГК РФ, п. 5

Для возникновения договора займа нужно два различных субъекта — займодавец, который передаёт деньги в собственность, и заёмщик, который обязуется их вернуть. В схеме «сам себе» эти фигуры совпадают.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу. 2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса. 3. Если займодавец в силу договора займа обязался предоставить заем, он вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок. Заемщик по договору займа, в силу которого займодавец обязался предоставить заем, вправе отказаться от получения займа полностью или частично, уведомив об этом займодавца до установленного договором срока передачи предмета займа, а если такой срок не установлен, в любое время до момента получения займа, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором займа, заемщиком по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. 4. Договор займа может быть заключен путем размещения облигаций.
— п. 1 ст. 807 ГК РФ

Прямое следствие такого совпадения — норма о прекращении обязательства: когда должник и кредитор совпадают в одном лице, обязательства не возникает вовсе.

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 413 ГК РФ

Вывод: Формально «заключить ИП с самим собой договор займа» нельзя — такой документ не порождает обязательства и не создаёт правовых последствий договора займа. По существу речь идёт об ином содержании операции: гражданин направляет собственные (личные) денежные средства на финансирование своей предпринимательской деятельности. Для этого договор займа не нужен и не применим — используются иные механизмы (внесение личных средств на счёт ИП или оплата обязательства ИП третьим лицом, о чём ниже).

Налоговые последствия при УСН: личные средства ИП не образуют доход

Доход при УСН — это поступления, определяемые как доходы от реализации и внереализационные доходы (через отсылку ст. 346.15 к ст. 248, 249, 250 НК РФ). Денежные средства, которые гражданин направляет в собственную предпринимательскую деятельность, не являются выручкой от реализации и не являются внереализационным доходом — это средства самого налогоплательщика, а не доход, полученный «от других лиц».

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса. В случае получения доходов в виде оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик не являлся налогоплательщиком налога на добавленную стоимость либо являлся освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на добавленную стоимость, при условии отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик является налогоплательщиком налога на добавленную стоимость, такой налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего дохода, полученного в период отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), на сумму, равную размеру суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного в соответствии с главой 21 настоящего Кодекса налогоплательщиком покупателю (приобретателю) указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Данное положение применяется в части сумм налога на добавленную стоимость, не полученных от покупателя (приобретателя) товаров (работ, услуг, имущественных прав) дополнительно к стоимости указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав).
— п. 1 ст. 346.15 НК РФ

Датой получения дохода при УСН признаётся день поступления средств на счёт или в кассу. Однако отсюда не следует, что любое зачисление на расчётный счёт ИП автоматически становится налогооблагаемым доходом: квалификация зависит от источника поступления.

В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках , и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод). (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 610-ФЗ) При использовании покупателем в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги), имущественные права векселя датой получения доходов у налогоплательщика признается дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица) или день передачи налогоплательщиком указанного векселя по индоссаменту третьему лицу. В случае возврата налогоплательщиком сумм, ранее полученных в счет предварительной оплаты поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав, на сумму возврата уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат.
— п. 1 ст. 346.17 НК РФ

Приобретённая недвижимость для предпринимательской деятельности учитывается у ИП как основное средство; на объекте УСН «доходы минус расходы» затраты на её приобретение относятся к расходам.

расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 настоящей статьи); (В редакции Федерального закона от 17.05.2007 № 85-ФЗ) 2) расходы на приобретение нематериальных активов и создание нематериальных активов самим налогоплательщиком, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение нематериальных активов (с учетом положений пунктов 3 и 4 настоящей статьи); (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 2 1 ) расходы на приобретение исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности на основании лицензионного договора; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 19.07.2007 № 195-ФЗ) 2 2 ) расходы на патентование и (или) оплату правовых услуг по получению правовой охраны результатов интеллектуальной деятельности, включая средства индивидуализации; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 19.07.2007 № 195-ФЗ) 2 3 ) расходы на научные исследования и (или) опытно-конструкторские разработки, признаваемые таковыми в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса;
— подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ

Вывод: Деньги, которые гражданин вносит в статусе ИП на свой расчётный счёт либо направляет напрямую на оплату обязательства ИП, — это личные (собственные) средства предпринимателя; у ИП они не образуют налогооблагаемый доход по УСН. Соответственно, и возврат предпринимателем этих личных средств «самому себе» (вывод на личный счёт/карту) не является ни доходом, ни расходом для целей УСН — это перемещение собственных средств между статусами одного лица. При объекте «доходы» (6%) суммы, внесённые на оплату взноса и возвращаемые обратно, в налоговую базу не включаются; при объекте «доходы минус расходы» (15%) стоимость недвижимости можно учесть в расходах как основное средство при соблюдении порядка, предусмотренного ст. 346.16 НК РФ (с учётом даты ввода в эксплуатацию и факта оплаты).

Оплата первоначального взноса физлицом напрямую продавцу и риски оформления

Оплата обязательства ИП (первоначального взноса по договору купли-продажи недвижимости) третьим лицом — в данном случае самим гражданином, действующим не в статусе ИП, — прямо допускается гражданским законом.

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. 4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника. 5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.
— п. 1 ст. 313 ГК РФ

Для применения этого механизма достаточно, чтобы исполнение обязательства (оплата взноса) было возложено должником (ИП) на плательщика — это оформляется поручением/письмом ИП об оплате за счёт его средств, что отражается в назначении платежа. Сама по себе такая оплата не меняет сторон договора купли-продажи: продавец получает деньги за ИП, а недвижимость приобретается именно ИП.

Риск, который важно исключить, — квалификация «договора займа с самим собой» как мнимой сделки, совершённой лишь для вида без намерения создать правовые последствия.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Вывод: Технически схема «физлицо оплачивает взнос напрямую продавцу, а ИП потом возвращает деньги через расчётный счёт» работоспособна, но договор займа здесь избыточен и юридически некорректен — его «сторонами» является одно и то же лицо, а сам документ не создаёт обязательства и создаёт риск признания операции мнимой. Правильное оформление: (1) договор купли-продажи недвижимости заключается ИП; (2) ИП оформляет поручение об оплате взноса за счёт его личных средств (или просто вносит деньги на свой расчётный счёт и оплачивает взнос со счёта ИП — это наиболее прозрачный вариант); (3) в платёжном поручении указывается назначение «оплата первоначального взноса за ИП … в счёт договора купли-продажи № …»; (4) возврат личных средств через расчётный счёт ИП оформляется как вывод собственных средств (не «возврат займа»), который не облагается налогом. Если же есть необходимость именно заёмного финансирования, займодавцем должно выступать другое лицо (родственник и т.п.), а не сам ИП.

Заключить договор займа «ИП с самим собой» юридически невозможно — ИП и гражданин, зарегистрированный в этом статусе, являются одним и тем же лицом (п. 1 ст. 23 ГК РФ), поэтому такой договор не порождает обязательства (ст. 413 ГК РФ). Фактически речь идёт о внесении вами собственных личных средств в свою предпринимательскую деятельность, что не образует налогооблагаемого дохода при УСН.

Квалификация операции и налоговые последствия

Поскольку ИП — это не отдельный субъект права, а лишь правовой статус гражданина (п. 1 ст. 23 ГК РФ), а имущество гражданина и ИП составляет единую имущественную массу (ст. 24 ГК РФ), договор займа между «ИП» и «физическим лицом», где обе стороны — вы сами, не создаёт заёмного обязательства. Для возникновения займа необходимы два различных субъекта — займодавец и заёмщик (п. 1 ст. 807 ГК РФ), а при их совпадении обязательство прекращается (ст. 413 ГК РФ). Оформление такого договора может быть квалифицировано как мнимая сделка, совершённая лишь для вида без намерения создать правовые последствия, что влечёт её ничтожность (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Денежные средства, которые вы как гражданин направляете на оплату обязательств своего ИП, являются вашими личными средствами, а не доходом от предпринимательской деятельности. При УСН доходом признаются поступления от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), а личные средства предпринимателя, внесённые в собственную деятельность, к таковым не относятся. Соответственно, ни оплата первоначального взноса за счёт личных средств, ни последующий возврат этих средств с расчётного счёта ИП на ваш личный счёт не включаются в налоговую базу по УСН. При объекте «доходы минус расходы» стоимость приобретённой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, учитывается в составе расходов на приобретение основных средств в порядке, предусмотренном подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Оплата взноса напрямую продавцу

Оплата обязательства ИП третьим лицом — в данном случае вами как физическим лицом, действующим не в статусе ИП, — прямо допускается законом: кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение возложено должником на это третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Для этого достаточно оформить письменное поручение от имени ИП об оплате первоначального взноса за счёт средств ИП, а в назначении платежа указать, что оплата производится за ИП по соответствующему договору купли-продажи. Стороной договора купли-продажи при этом остаётся ИП, и недвижимость приобретается именно им.

Пошаговые действия

  1. Не заключайте договор займа «с самим собой» — он не создаст правовых последствий и может быть признан ничтожным как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

  2. Оформите письменное поручение от имени ИП об оплате первоначального взноса по договору купли-продажи недвижимости, в котором укажите, что оплата производится вами как физическим лицом за счёт средств ИП (п. 1 ст. 313 ГК РФ).

  3. Произведите оплату первоначального взноса продавцу с указанием в назначении платежа, что платёж осуществляется за ИП (ФИО, ИНН) по договору купли-продажи (реквизиты договора).

  4. Отразите операцию в учёте ИП как внесение личных средств в предпринимательскую деятельность — без включения поступившей суммы в налогооблагаемый доход по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

  5. При возврате средств с расчётного счёта ИП на ваш личный счёт укажите назначение платежа «возврат личных средств предпринимателя» — эта операция также не образует дохода и не учитывается в расходах при УСН.

  6. При объекте УСН «доходы минус расходы» учтите стоимость приобретённой недвижимости в составе расходов на приобретение основных средств в порядке, установленном подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, с соблюдением условий о факте оплаты и вводе объекта в эксплуатацию.