Законно ли арендодатель увеличивает плату за парковочные места по допсоглашению, если порядок увеличения не прописан?

Квалификация платы за парковочные места: является ли она арендной платой

Соглашение о предоставлении арендатору «права пользования парковочными местами» за фиксированную сумму — по своей правовой природе передача имущества во временное пользование за плату, то есть аренда. Это прямо вытекает из легального определения договора аренды:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ

Плата за использование переданных в пользование парковочных мест является арендной платой. Поскольку допсоглашение является частью единого договора аренды нежилого помещения (или тесно с ним связано), изменение этой платы подчиняется специальной норме об аренде — п. 3 ст. 614 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
— п. 3 ст. 614 ГК РФ

Разбор применения. Из п. 3 ст. 614 следует два императивных правила: (1) размер арендной платы изменяется по соглашению сторон, то есть требуется волеизъявление самого арендатора, а не одностороннее уведомление; (2) такое изменение допустимо не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное. Арендодатель трижды за год в одностороннем порядке повысил плату — это нарушает оба требования: не было соглашения сторон, и повышение происходило более одного раза в год. Поскольку в договоре и допсоглашении порядок изменения платы не предусмотрен, презумпция п. 3 ст. 614 действует в полном объёме. Следовательно, уже одних трёх повышений достаточно для признания действий арендодателя неправомерными, даже если бы сам арендатор соглашался с пересмотром.

Недопустимость одностороннего изменения согласованной цены при отсутствии в договоре порядка её пересмотра

Дополнительный — и самостоятельный — уровень незаконности одностороннего повышения даёт общее обязательственное регулирование. Общее правило: одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Для обязательств между предпринимателями (а обе стороны — юрлица) такое изменение допустимо только в прямо предусмотренных законом, иными правовыми актами либо самим договором случаях:

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 310 ГК РФ

Изменение цены (существенного условия любого возмездного договора) после его заключения также допускается только «в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке»:

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 2 ст. 424 ГК РФ

Изменение договора по общему правилу возможно по соглашению сторон:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Разбор применения. Все три нормы согласуются: одностороннее изменение цены за право пользования парковкой арендодатель вправе производить лишь тогда, когда такая возможность прямо закреплена в договоре или допсоглашении (с указанием порядка и механизма изменения). В ситуации договор содержит только фиксированную сумму и не прописывает порядок её увеличения — значит, закреплённого основания для одностороннего пересмотра нет. Ссылка арендодателя на то, что обе стороны — юрлица и потому он «мог изменить» цену, несостоятельна: п. 2 ст. 310 не даёт права на необоснованное одностороннее изменение, а лишь допускает его, если такое право прямо установлено договором. Три уведомления о повышении за год являются не изменением договора по соглашению, а незаконным односторонним пересмотром цены.

Может ли арендодатель ссылаться на существенное изменение обстоятельств (защитная ветка арендодателя)

Единственный «легальный» путь, которым арендодатель мог бы попытаться обосновать пересмотр цены, — существенное изменение обстоятельств. Однако этот механизм не даёт ему права на одностороннее повышение без согласия арендатора:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— ст. 451 ГК РФ, п. 1

Разбор применения. Ст. 451 предусматривает изменение договора лишь по решению суда и при одновременном наличии всей совокупности условий: стороны при заключении не могли предполагать такого изменения обстоятельств, причины не могли быть преодолены, а исполнение без изменения настолько нарушило бы баланс интересов, что сторона «в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать». Обычное повышение рыночных цен — не существенное изменение обстоятельств в этом смысле, это предпринимательский риск арендодателя. Более того, даже при доказанности таких обстоятельств изменение производится судом, а не односторонним уведомлением арендодателя. Поэтому ссылка арендодателя на «рост стоимости» парковочных мест не даёт оснований для трёх односторонних повышений за год; его законным путём было бы предложение арендатору подписать допсоглашение о новом размере платы — не чаще одного раза в год.

Правовые последствия для арендатора: отказ от доплаты, возврат излишне уплаченного, проценты

Поскольку одностороннее повышение незаконно, арендатор вправе отказаться платить повышенную сумму и продолжать платить согласованную фиксированную сумму. Если арендатор уже уплатил арендодателю повышенные суммы, они подлежат возврату как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму излишне уплаченного (неосновательного обогащения) арендатор вправе начислить проценты за пользование чужими денежными средствами:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 395 ГК РФ, п. 1

Разбор применения. Арендодатель, получивший плату по незаконно повышенной ставке без изменения договора, «приобрёл имущество без установленных оснований» — это прямо подпадает под ст. 1102 ГК РФ. Арендатор, уплативший такие суммы, вправе требовать их возврата, а также процентов по ключевой ставке Банка России (ст. 395) с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения (после предъявления требования о возврате). Если арендатор ещё ничего не доплатил — он вправе продолжать вносить согласованную фиксированную сумму и не должен уплачивать разницу, начисленную в результате трёх незаконных «повышений». При предъявлении арендодателем иска о взыскании разницы у него не будет основания — возрастание цены произошло не по соглашению сторон и не в предусмотренном договором порядке.

Итоговый вывод по вопросу. Действия арендодателя по трёхкратному одностороннему повышению платы за парковочные места незаконны: плата за пользование парковочными местами является арендной платой, изменение которой возможно только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ); односторонний пересмотр цены, не предусмотренный договором, недопустим (ст. 310, 424, 450 ГК РФ). Арендатор вправе отказаться от доплаты, продолжать платить фиксированную сумму, а при уже уплаченных повышенных суммах — потребовать их возврата (ст. 1102 ГК РФ) с процентами (ст. 395 ГК РФ). Рекомендуется направить арендодателю письменное возражение со ссылкой на п. 3 ст. 614 ГК РФ, а при неурегулировании — обратиться в арбитражный суд (спор между юрлицами).

Сроки и альтернативы защиты прав арендатора

Сроки. К требованию о возврате неосновательно полученных сумм (ст. 1102 ГК РФ) применяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ), исчисляемый со дня, когда арендатор узнал или должен был узнать о неосновательности платежа (то есть о незаконном повышении). До тех пор, пока договор не изменён по соглашению сторон или в судебном порядке, арендатор обязан вносить согласованную фиксированную сумму; сроки её внесения остаются прежними.

Альтернативы арендатора. Помимо отказа платить повышенную сумму, у арендатора есть следующие опции: (1) направить арендодателю письменное возражение со ссылкой на п. 3 ст. 614 и ст. 310 ГК РФ о несогласии с односторонним повышением; (2) при желании сохранить парковку — предложить заключить соглашение о разумном размере платы (что допустимо не чаще одного раза в год по п. 3 ст. 614); (3) если арендодатель настаивает и угрожает расторжением — отказаться от пользования парковочными местами (что не затрагивает основной договор аренды нежилого помещения, если парковка оформлена отдельным допсоглашением); (4) при споре — обратиться в арбитражный суд с иском о признании повышения незаконным и (при наличии переплаты) о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сквозная консистентность. Спор между двумя юрлицами по договору аренды подсуден арбитражному суду; орган — арбитражный суд по месту нахождения ответчика (арендодателя), если договорная подсудность не установлена иначе; срок исковой давности — три года; применяемый режим — предпринимательский (ст. 310, 424, 614 ГК РФ). Эти параметры едины для всех блоков настоящего ответа.

Квалификация платы за парковку и альтернатива отказа от пользования парковочными местами

Плата по допсоглашению о «праве пользования парковочными местами» квалифицируется как арендная плата: арендодатель передаёт арендатору имущество (парковочные места) во временное пользование за плату, что прямо соответствует определению аренды в ст. 606 ГК РФ (см. блок 1, цитата c7). Поэтому к изменению этой платы применяется специальный режим п. 3 ст. 614 ГК РФ — только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год.

Альтернатива для арендатора. Если парковка оформлена обособленным допсоглашением, а срок пользования ею в соглашении не определён, арендатор вправе в любой момент отказаться от этой части договора с предупреждением (для нежилой недвижимости — за три месяца):

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Разбор применения. Это даёт арендатору практичную опцию: если арендодатель продолжает незаконно навязывать повышение платы за парковку, арендатор может прекратить пользование парковочными местами за согласованную фиксированную сумму в порядке, предусмотренном договором (а при отсутствии срока — по ст. 610 ГК РФ с трёхмесячным предупреждением). Прекращение пользования парковкой не затрагивает основной договор аренды нежилого помещения, если парковка урегулирована отдельным допсоглашением. Это исключает дальнейшие споры о размере платы, одновременно сохраняя арендатору возможность взыскать уже излишне уплаченные суммы как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами (ст. 395 ГК РФ).