Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, действительно ли вы действуете как агент за вознаграждение, а не сдаёте помещения в субаренду от своего имени.
  2. 2
    Если фактически вы сдаёте помещения в субаренду, откажитесь от агентской схемы и оформите субаренду с согласия ООО.descriptionДоговор субаренды нежилого помещения
  3. 3
    Включите всю арендную плату от субарендаторов в налоговую базу по УСН, чтобы исключить риск доначислений и штрафа.
  4. 4
    Рассмотрите переход на объект «доходы минус расходы» со ставкой 15%, если расходы на аренду и содержание помещений значительны.
  5. 5
    Уточните в местной налоговой инспекции право на пониженную региональную ставку по УСН для вашего вида деятельности.

Документы и доказательства

  • Соберите договор аренды между ООО и ИП, чтобы проверить наличие согласия арендодателя на субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
  • Подготовьте агентский договор и отчеты агента, подтверждающие реальное исполнение посреднических услуг за вознаграждение.
  • Запросите у принципала документы, подтверждающие получение им арендных платежей от конечных арендаторов.
  • Соберите платежные поручения и выписки по счетам, разделяющие поступление агентского вознаграждения и средств принципала.
  • Зафиксируйте переписку с арендаторами, подтверждающую, что договоры с ними заключены от имени принципала, а не ИП.
  • Подготовьте расчет страховых взносов ИП для законного уменьшения налога УСН «доходы» (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

  • Чего не делать

    • Не оформляйте агентский договор, если фактически сдаёте помещения от своего имени и в своём интересе.
    • Не пытайтесь вывести арендные платежи из налоговой базы через агентскую схему — это притворная сделка.
    • Не искажайте сведения о фактах хозяйственной жизни для уменьшения налога — это прямо запрещено.
    • Не рассчитывайте на льготу по агентским суммам, если договор лишь прикрывает субаренду.
    • Не игнорируйте требование о согласии арендодателя на субаренду — его отсутствие усиливает риски.
    • Не применяйте схему, если ваша цель — неуплата налога, а не реальное посредничество за вознаграждение.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговая уже начала проверку: доначисление налога, пеней и штрафа 20% или 40% потребует профессиональной защиты.
    • Адвокат нужен при переквалификации сделки: доказывание реальности агентского договора, а не притворной субаренды, — сложный спор с ФНС.
    • Привлеките юриста для обжалования решения налогового органа в арбитражном суде, если доначисления превышают ваши финансовые возможности.
    • Консультация адвоката обязательна, если вы планируете оспаривать умысел: штраф 40% по ст. 122 НК РФ требует доказывания отсутствия намерения.
    • Обратитесь к специалисту до подписания новых договоров: он проверит, не прикрывает ли агентская схема субаренду без согласия арендодателя.
    • Адвокат потребуется, если у другой стороны спора есть представитель: без юриста вы рискуете проиграть дело о взыскании недоимки.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите переход на УСН «доходы минус расходы»: ставка 15% с разницы, а не 6% со всего оборота, если расходы на аренду значительны.
    • Проверьте, установлена ли в вашем регионе пониженная ставка УСН «доходы» (ниже 6%) для вашего вида деятельности.
    • Оцените, выгодно ли зарегистрироваться как впервые зарегистрированный ИП для применения налоговых каникул со ставкой 0%.
    • Используйте агентский договор только при реальном посредничестве: облагается лишь вознаграждение, а не вся арендная плата принципала.
    • Не применяйте агентскую схему для прикрытия субаренды: это притворная сделка с доначислением налога и штрафом до 40%.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. ООО (арендодатель) сдаёт помещения ИП по договору аренды. ИП, в свою очередь, передаёт эти помещения конечным пользователям, но вместо договора субаренды с ними заключён агентский договор. Юридически значимо, что ИП одновременно является арендатором по основному договору аренды и «агентом» по отношению к конечным пользователям. Из этого следует: если фактически ИП сдаёт помещения от своего имени и в своём интересе, а агентский договор лишь оформляет поступление арендной платы, то такая конструкция прикрывает субаренду и влечёт налоговые риски. Если же агентский договор реально исполняется как посреднический — принципал получает арендную плату, а ИП только вознаграждение, — то налоговая база ИП на УСН «доходы» ограничивается агентским вознаграждением.

Затронутые правоотношения:

  • Аренда между ООО и ИП — определяет, что ИП является арендатором и по общему правилу вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это влияет на квалификацию последующей передачи помещений: если согласие на субаренду отсутствует, а фактически помещения сдаются, оформление агентского договора вместо субаренды указывает на притворность.
  • Агентские отношения между ИП и конечными пользователями (либо между ИП и принципалом) — определяют, кто является стороной сделок с конечными арендаторами и чьим доходом является арендная плата (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). От этого зависит, что включается в налоговую базу ИП при УСН.
  • Налоговые отношения ИП на УСН «доходы» — определяют порядок учёта поступлений по агентскому договору: исключаются средства принципала и возмещаемые затраты, облагается только агентское вознаграждение (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это ключевой механизм, на котором строится схема.
  • Отношения по налоговому контролю и ответственности — определяют пределы налогового планирования: запрещено искажать факты хозяйственной жизни и использовать сделки с основной целью неуплаты налога (п. 1 ст. 54.1 НК РФ); при переквалификации наступает ответственность по ст. 122 НК РФ.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Кто фактически является стороной договоров с конечными пользователями. Если арендодателем выступает сам ИП, а агентский договор лишь оформляет поступление платы, то вся арендная плата — доход ИП, облагаемый УСН. Если стороной является принципал, а ИП действует за его счёт, то облагается только агентское вознаграждение.

  2. Реальность агентской деятельности. Агентский договор должен исполняться как посреднический: ИП совершает действия по поручению и за счёт принципала, а не сдаёт помещения в собственном интересе. Если фактически ИП самостоятельно распоряжается помещениями и получает арендную плату как свою выручку, агентский договор прикрывает субаренду.

  3. Наличие согласия арендодателя на субаренду. Если ООО не давало согласия на сдачу помещений в субаренду, а ИП тем не менее передаёт их третьим лицам, оформление этих отношений агентским договором вместо субаренды подтверждает притворный характер сделки.

  4. Цель оформления агентского договора. Если основная цель — вывести арендные поступления из-под налога УСН, это искажение сведений о фактах хозяйственной жизни, запрещённое п. 1 ст. 54.1 НК РФ. При выявлении такой схемы налоговый орган вправе переквалифицировать сделку и доначислить налог со всей арендной платы, а также применить штраф по ст. 122 НК РФ.

  5. Размер и порядок уплаты страховых взносов. При законном объекте «доходы» налог УСН уменьшается на уплаченные страховые взносы в пределах, установленных п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ. Это прямой и не связанный с риском переквалификации способ снижения налоговой нагрузки.

Налоговый механизм агентской схемы: что не облагается, а что облагается

Ключевой вопрос — что при УСН «доходы» попадает в налоговую базу ИП-агента. Налоговая база при УСН определяется через ст. 346.15 НК РФ, которая прямо исключает доходы, поименованные в ст. 251 НК РФ:

  1. доходы, указанные в статье 251 настоящего Кодекса; 2) доходы организации, облагаемые налогом на прибыль организаций по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1 6 , 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 25 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 376-ФЗ) 3) доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц в виде дивидендов, а также доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 23 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 25.02.2022 № 18-ФЗ) 4) доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;
    — пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ

Это означает, что для ИП-агента на УСН исключаются только те суммы, которые указаны в ст. 251 НК РФ. В отношении агентской деятельности решающая норма — пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ:

в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение
— пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ

Применение к вашей ситуации: из налоговой базы ИП-агента исключаются денежные средства, поступившие от конечных арендаторов в связи с исполнением агентского договора (это деньги принципала, а не агента), а также суммы, полученные в счёт возмещения затрат агента за принципала. Облагается налогом УСН только собственно агентское вознаграждение — прямо оговорено в конце процитированной нормы («к указанным доходам не относится… агентское вознаграждение»).

Однако это правило работает лишь при условии, что агентский договор реально исполняется как агентский: агент действует от имени и за счёт принципала (или от своего имени, но за счёт принципала), а арендная плата является доходом именно принципала. Если же фактически ИП сам является арендодателем (сдаёт свои арендованные помещения), то вся поступившая плата — его выручка, облагаемая целиком.

Вывод: агентский договор позволяет НЕ включать в базу УСН сумму арендных платежей, проходящих через агента в пользу принципала, — облагается только агентское вознаграждение. Но это законно лишь при действительном разделении ролей: принципал (ООО) реально сдаёт помещения, а ИП только оказывает посредническую услугу.

Гражданско-правовая рамка: настоящий агентский договор против притворной субаренды

Агентский договор подчиняется ст. 1005 ГК РФ, из которой следует, кто становится стороной сделок с третьими лицами:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Ключевое различие: если ИП действует от имени и за счёт принципала, права и обязанности по сделке с конечным арендатором возникают непосредственно у принципала (ООО), а ИП — лишь посредник. Если ИП действует от своего имени, но за счёт принципала, стороной становится сам ИП, но экономический результат (арендная плата) принадлежит принципалу.

При этом фактическая сдача арендованного помещения третьим лицам — это субаренда, регулируемая ст. 615 ГК РФ:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Применение: в вашей схеме ИП сам арендует помещения у ООО и одновременно «через агентский договор» сдаёт их конечным арендаторам. Если по документам ИП не имеет права на сдачу в субаренду без отдельного согласия ООО-арендодателя, а вместо субаренды оформлен агентский договор, тогда агентский договор прикрывает собой субаренду. Такая сделка квалифицируется как притворная:

  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Смысл этой нормы для вашей ситуации: если фактически ИП сдаёт арендованные помещения от своего имени и в своём интересе (получает арендную плату как собственную выручку), а агентский договор составлен лишь для вида, чтобы вывести арендные поступления из-под налога, — суд вправе применить к сделке правила о субаренде. Это означает, что вся полученная ИП плата признаётся его доходом и облагается УСН в полном объёме.

Если же агентская конструкция реальна (принципал — ООО или конечный арендодатель — действительно поручает ИП за вознаграждение находить арендаторов и собирать плату за счёт принципала), то она законна. Решающее — кто в действительности является стороной договора аренды с конечным арендатором и чьим доходом является арендная плата.

Вывод: агентская схема законна только тогда, когда ИП действительно действует как посредник за вознаграждение и принципал (а не сам ИП) выступает арендодателем. Если фактически помещение сдаёт сам ИП, а агентский договор прикрывает субаренду — он ничтожен как притворная сделка, и налоговая база УСН будет определяться по реальной операции (вся арендная плата — доход ИП).

Пределы налогового планирования и риски переквалификации

Даже если договор оформлен корректно, налоговая выгода от агентской схемы не признаётся, если искажены факты хозяйственной жизни либо единственная (основная) цель сделки — неуплата налога. Это ограничивает ст. 54.1 НК РФ:

Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. 2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. 3.
— п. 1 ст. 54.1 НК РФ

Применение: п. 1 прямо запрещает уменьшение налоговой базы «в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни». Оформление субаренды как агентского договора с единственной целью не платить налог с арендной платы — это и есть искажение факта хозяйственной жизни (в реальности ИП сдаёт помещения, а по бумагам — «оказывает агентские услуги»). П. 2 дополнительно требует, чтобы основной целью сделки не была неуплата налога.

Ответственность за доначисление: если налоговый орган переквалифицирует сделку и признает агентские поступления доходом ИП, доначисленному налогу сопутствует штраф по ст. 122 НК РФ:

  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Размер санкции зависит от формы вины: 20% от неуплаченной суммы — при неосторожности (п. 1), 40% — при умысле (п. 3). При умышленном уклоне от уплаты налога в крупном размере возможна и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ), что следует учитывать при «агрессивном» структурировании.

Вывод: агентская схема, прикрывающая субаренду, — это искажение фактов хозяйственной жизни, запрещённое ст. 54.1 НК РФ. При её выявлении налог с арендной платы будет доначислен полностью, с пенями и штрафом 20% (при умысле — 40%). Легальная агентская деятельность, напротив, правомерна, если принципал действительно получает доход от сдачи имущества, а ИП — только вознаграждение.

Законные способы уменьшения налога УСН «доходы»

Помимо агентской конструкции существуют прямые, не связанные с риском переквалификации механизмы снижения налога при объекте «доходы».

1. Уменьшение налога на страховые взносы. Налогоплательщик УСН с объектом «доходы» вправе уменьшить исчисленный налог на уплаченные страховые взносы:

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшают сумму налога (авансовых платежей по налогу), исчисленную за налоговый (отчетный) период, на сумму: 1) страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) в данном налоговом (отчетном) периоде в соответствии с законодательством Российской Федерации , если иное не установлено настоящим пунктом ;
— п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ

Это законная возможность сократить налог УСН «доходы» (вплоть до 50% при наличии работников; ИП без работников вправе уменьшить налог на всю сумму уплаченных за себя фиксированных взносов, а также взносов 1% с дохода свыше 300 000 руб. — ст. 430 НК РФ). Применимо независимо от агентской схемы.

2. Пониженные региональные ставки. Ставка 6% не единственная — субъекты РФ вправе устанавливать пониженные ставки (ст. 346.20 НК РФ), а для впервые зарегистрированных ИП возможна ставка 0% (налоговые каникулы) по отдельным видам деятельности. Это напрямую уменьшает налоговую нагрузку без риска претензий налогового органа.

3. Правильный выбор объекта. По п. 2 ст. 346.20 НК РФ объект «доходы минус расходы» облагается по ставке 15% (субъекты вправе снижать). Если у ИП значительные документально подтверждённые расходы (арендная плата ООО, коммунальные, содержание помещений), переход на объект «доходы минус расходы» может быть выгоднее, чем «доходы», — и это полностью соответствует закону.

Вывод: законные и безопасные способы снижения налога при УСН «доходы» — уменьшение налога на страховые взносы (до 100% у ИП без работников, до 50% с работниками), применение пониженных региональных ставок и налоговых каникул (ст. 346.20 НК РФ), а также обоснованный выбор объекта «доходы минус расходы», если расходы велики. Эти механизмы не создают риска переквалификации в отличие от агентской схемы, прикрывающей субаренду.

Прямой ответ: законно уменьшить налог по УСН «доходы» через агентский договор можно только если ИП действительно действует как посредник (агент) за вознаграждение, а арендная плата является доходом принципала; если же агентский договор лишь прикрывает субаренду, вся арендная плата признаётся доходом ИП и облагается налогом полностью, с доначислением, пенями и штрафом.

Развёрнутый вывод по ситуации:

1. Налоговый механизм агентского договора при УСН «доходы»

Согласно пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. В силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ из налоговой базы агента исключаются денежные средства, поступившие ему в связи с исполнением агентского договора (включая возмещение затрат за принципала), кроме агентского вознаграждения.

Это означает: если ИП действительно выступает агентом, то налогом УСН облагается только его агентское вознаграждение, а арендные платежи, проходящие через него в пользу принципала, в налоговую базу не включаются. Однако данная льгота применяется исключительно при реальном исполнении агентского договора.

2. Риск переквалификации агентского договора в субаренду

По п. 1 ст. 1005 ГК РФ агент действует за счёт принципала — от своего имени либо от имени принципала. Если же ИП фактически сдаёт арендованные у ООО помещения конечным арендаторам от своего имени и в своём интересе, такая деятельность является субарендой (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а агентский договор, оформленный вместо субаренды, может быть квалифицирован как притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В этом случае к отношениям применяются правила о субаренде, и вся полученная ИП арендная плата признаётся его доходом, облагаемым УСН в полном объёме.

Дополнительно п. 1 ст. 54.1 НК РФ прямо запрещает уменьшение налоговой базы в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни. Оформление субаренды как агентского договора с единственной целью неуплаты налога — это и есть такое искажение.

3. Ответственность при выявлении схемы

При переквалификации сделки налоговый орган доначислит налог со всей суммы арендных платежей, полученных ИП. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ), а при умышленном характере нарушения — 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ). Датой получения дохода при УСН признаётся день поступления денежных средств на счета или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

4. Законные способы уменьшения налога УСН «доходы»

  • Уменьшение налога на страховые взносы (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ): ИП без работников вправе уменьшить налог на всю сумму уплаченных за себя фиксированных взносов (включая 1% с дохода свыше 300 000 руб. — ст. 430 НК РФ); при наличии работников — не более чем на 50%.
  • Пониженные региональные ставки (ст. 346.20 НК РФ): субъекты РФ вправе устанавливать ставки ниже 6%, а для впервые зарегистрированных ИП по отдельным видам деятельности — 0% (налоговые каникулы).
  • Переход на объект «доходы минус расходы» (п. 2 ст. 346.20 НК РФ): если у ИП значительные подтверждённые расходы (арендная плата ООО, коммунальные платежи, содержание помещений), ставка 15% с разницы между доходами и расходами может оказаться выгоднее, чем 6% с полного оборота.

Пошаговые действия

  1. Проверьте реальность агентской конструкции. Определите, кто фактически является стороной договоров с конечными арендаторами и чьим доходом является арендная плата. Если принципал (например, ООО) действительно поручает ИП за вознаграждение находить арендаторов и собирать платежи — агентский договор законен, и налогом облагается только вознаграждение (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

  2. Если фактически помещения сдаёт сам ИП — откажитесь от агентской схемы. Оформите субаренду с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и включите всю арендную плату в налоговую базу УСН. Это исключит риск доначислений, пеней и штрафа по ст. 122 НК РФ.

  3. Примените законные механизмы снижения налога:

    • уплачивайте страховые взносы и уменьшайте на них налог УСН (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ);
    • проверьте, установлена ли в вашем регионе пониженная ставка УСН или налоговые каникулы (ст. 346.20 НК РФ);
    • рассчитайте, не выгоднее ли перейти на объект «доходы минус расходы» (п. 2 ст. 346.20 НК РФ).

  4. Если налоговый орган уже переквалифицировал сделку и доначислил налог — обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в арбитражный суд. При обжаловании ссылайтесь на реальность агентских отношений (если они действительно имели место) либо на отсутствие умысла для применения штрафа 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ).