Как указать в договоре аренды, что арендные платежи получает представитель по доверенности, а не собственник

Юридическая роль сына в договоре: представитель, а не арендодатель

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Сделка, совершённая сыном по доверенности, непосредственно создаёт права и обязанности представляемого — то есть отца (собственника помещения). Значит, стороной-арендодателем в договоре аренды остаётся отец, а сын лишь подписывает договор и получает платежи как представитель. Право сдачи имущества в аренду по ст. 608 ГК РФ принадлежит собственнику (отцу), и именно он остаётся арендодателем по договору.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
— п. 1 ст. 608 ГК РФ

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность лишь подтверждает полномочие сына представлять отца перед третьими лицами (арендатором). Поэтому формулировать условие договора как «арендодателем является сын» нельзя — это исказило бы природу сделки и создало бы у арендатора/налоговых органов основания считать, что помещение сдаёт ИП-сын, хотя собственник — отец. Корректно оформить так: арендодатель — отец (в лице представителя по доверенности — сына), арендная плата перечисляется на банковский счёт представителя сына «в связи с наличием у него доверенности на получение арендных платежей».

Вывод: сын остаётся представителем, а не стороной-арендодателем. В договоре следует указать, что договор от имени арендодателя-отца подписывает его представитель (сын) на основании генеральной доверенности, а арендная плата по указанию арендодателя перечисляется на счёт представителя. Само по себе указание на получение платежей сыном правомерно, но не меняет статуса сына как получателя-представителя.

Формулировка условия об уплате арендной платы представителю — исполнение обязательства арендатора

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. То есть стороны свободны в выборе порядка расчётов, и прямое указание в договоре на то, что платежи поступают на счёт представителя арендодателя (сына) по доверенности, соответствует диспозитивному характеру этой нормы.

Ключевой момент: даже если деньги формально поступают на банковский счёт сына-ИП, получателем арендной платы как дохода в гражданско-правовом смысле является арендодатель — отец. Сын выступает лишь в роли канала перечисления по доверенности. Если клиент хочет, чтобы отец оставался собственником и арендодателем, а доступ к деньгам имел бы сын, эта конструкция работает.

Вывод: правомерная формулировка раздела о расчётах в договоре аренды звучит так: «Арендная плата уплачивается арендатором путём перечисления денежных средств на счёт представителя Арендодателя (Сына), действующего на основании генеральной доверенности № ___ от ___ г., в связи с наличием у него полномочия на получение арендных платежей». При этом в шапке договора арендодателем указывается отец (в лице представителя по доверенности). Исполнение арендатором обязательства по оплате в адрес уполномоченного представителя арендодателя является надлежащим исполнением договора.

Налоговые последствия: арендная плата — доход отца, а не сына

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации
— ст. 209 НК РФ

Доход от сдачи помещения в аренду, находящегося в РФ, признаётся доходом физического лица — получателя арендной платы. Поскольку стороной-арендодателем и собственником является отец, именно у отца возникает налогооблагаемый доход, подлежащий обложению НДФЛ (13–15% по прогрессивной шкале). То обстоятельство, что деньги поступают на счёт сына-представителя, не переводит доход на сына: у него это транзитные средства.

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса. В случае получения доходов в виде оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик не являлся налогоплательщиком налога на добавленную стоимость либо являлся освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на добавленную стоимость, при условии отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик является налогоплательщиком налога на добавленную стоимость, такой налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего дохода, полученного в период отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), на сумму, равную размеру суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного в соответствии с главой 21 настоящего Кодекса налогоплательщиком покупателю (приобретателю) указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Данное положение применяется в части сумм налога на добавленную стоимость, не полученных от покупателя (приобретателя) товаров (работ, услуг, имущественных прав) дополнительно к стоимости указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав).
— п. 1 ст. 346.15 НК РФ

При этом важно: если помещение сдаётся в аренду, а платежи формально проходят через сына-ИП, налоговые органы могли бы попытаться квалифицировать арендную плату как доход от предпринимательской деятельности сына на УСН. Чтобы этого избежать, договор должен однозначно фиксировать, что арендодателем является отец-собственник, а сын лишь получает платежи как представитель по доверенности, а затем перечисляет их отцу (либо отец распоряжается ими). Иначе возникает риск двойного налогообложения: у отца (НДФЛ) и у сына-ИП (УСН с той же суммы).

Вывод: получение платежей сыном-представителем означает, что налогооблагаемый доход возникает у отца (НДФЛ), а не у сына. Указание в договоре на получателя-сына не создаёт у сына-ИП предпринимательского дохода и не облагается у него налогом по УСН, НО только если договор и доверенность однозначно отражают представительский характер получения платежей. Для контроля риска рекомендуется фиксировать в договоре назначение платежа как «арендная плата по договору аренды, получаемая представителем Арендодателя по доверенности».

Альтернативная конструкция «сын сдаёт от своего ИП»: аренда + субаренда

Если цель клиента — чтобы арендную плату как свой доход получал именно сын-ИП (а не отец), простого указания в договоре недостаточно: нужно изменить правовую природу отношений. Тогда необходимо построить двухуровневую конструкцию на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ и ст. 608 ГК РФ.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Собственник (отец) сдаёт помещение в аренду сыну (сын становится арендатором по договору аренды отца с ним), а затем сын-ИП, получив согласие отца-собственника, сдаёт это помещение в субаренду конечному пользователю. В этом случае стороной договора с конечным пользователем выступает уже сын-ИП, и арендная плата от субарендатора становится его предпринимательским доходом, облагаемым по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). При этом отцу по-прежнему платится аренда по первому договору (это его доход, облагаемый НДФЛ).

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса. В случае получения доходов в виде оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик не являлся налогоплательщиком налога на добавленную стоимость либо являлся освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на добавленную стоимость, при условии отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик является налогоплательщиком налога на добавленную стоимость, такой налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего дохода, полученного в период отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), на сумму, равную размеру суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного в соответствии с главой 21 настоящего Кодекса налогоплательщиком покупателю (приобретателю) указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Данное положение применяется в части сумм налога на добавленную стоимость, не полученных от покупателя (приобретателя) товаров (работ, услуг, имущественных прав) дополнительно к стоимости указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав).
— п. 1 ст. 346.15 НК РФ

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

При аренде недвижимости на срок более года требуется государственная регистрация договора, а доверенность на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 ГК РФ). Для субаренды также важно, чтобы срок субаренды не превышал срок основного договора аренды.

Вывод: если требуется, чтобы сын-ИП получал арендные платежи как собственный доход, одной формулировки недостаточно — нужна конструкция «аренда + субаренда» (отец → сын в аренду, сын → конечный пользователь в субаренду). В рамках выбранной клиентом конструкции «сын как представитель по доверенности» платежи остаются доходом отца. Какую из двух схем выбрать — зависит от цели: остаётся ли собственник и получатель дохода отец (представительский вариант) или нужен доход сына-ИП (субаренда).

Срок договора аренды помещения — регистрация и форма доверенности

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Если помещение является зданием или сооружением (либо его частью — нежилым помещением) и договор аренды заключается на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для подачи заявления о государственной регистрации и распоряжения зарегистрированным в реестре правом доверенность представителя должна быть нотариально удостоверена. Поэтому если срок аренды составит год и более, генеральная доверенность, по которой сын подписывает договор, должна быть нотариальной (либо на неё будет опираться заявление на регистрацию).

Вывод: если договор аренды помещения заключается на срок менее года, государственная регистрация не требуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и достаточно простой письменной доверенности отца на сына. Если срок один год и более, договор регистрируется в Росреестре, и доверенность на распоряжение правом должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).