Как подтвердить расходы на выкуп доли брата без расписок и получить налоговый вычет при оформлении рассрочки

Обязательна ли нотариальная форма при продаже доли мужу и как соблюсти преимущественное право покупки

Продажа доли брата мужу — это отчуждение доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу (муж не является участником долевой собственности). По общему правилу такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Здесь и ключ к вашему вопросу «можно ли обойтись без сбора бумаг»: единственное исключение, позволяющее обойтись без нотариуса, — сделка, по которой все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (п. 1 ч. 1.1). В вашем случае продаётся доля только брата, а вы и две дочери остаётесь сособственниками и не отчуждаете свои доли, поэтому нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли — обязательно. «Оформить всё на основании того, что брат предложил выкупить его долю вам», без нотариуса не получится: несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ), и переход права не зарегистрируют.

Одновременно, поскольку покупатель — постороннее лицо, у остальных сособственников (вас и двоих дочерей) возникает преимущественное право покупки.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для фактов вашего дела это означает: согласия сособственников не избежать. Их нужно оформить письменно. Самый надёжный способ, совместимый с обязательной нотариальной формой договора, — нотариально удостоверенный отказ каждого сособственника от преимущественного права покупки либо извещение о намерении продать долю с ценой и условиями, на которое сособственники письменно отвечают отказом. Пленум ВС (№ 4 от 10.06.1980 и последующие разъяснения по ст. 250 ГК) исходит из того, что отказ должен быть выражен письменно и недвусмысленно; устное «не против» недостаточно и создаёт риск последующего оспаривания.

Вывод. Нотариальная форма договора купли-продажи доли обязательна, «обойтись без бумаг» нельзя. Преимущественное право покупки у вас и дочерей также обязательно оформляется письменным отказом (оптимально — удостоверенным нотариусом) либо письменным извещением с отказом, иначе риск перевода прав по ст. 250 ГК РФ сохраняется в течение трёх месяцев после продажи.

Достаточно ли расписки брата для подтверждения расходов и как «не потерять» уже выплаченные суммы

Муж вправе претендовать на имущественный вычет в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение доли.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Расходы должны быть подтверждены документально (договор с ценой сделки и платёжные документы либо расписка продавца). Расписка брата о получении денег — это надлежащее доказательство передачи денежных средств, но сама по себе расписка не «запускает» вычет, если в договоре купли-продажи не отражена полная цена доли. Ключевое — чтобы вся сумма, которую вы платите брату (1,2 млн руб. за два года + первоначальный взнос + будущие платежи), была включена в цену договора и зафиксирована как цена приобретаемой доли.

Правильное оформление «рассрочки с первоначальным взносом»: в нотариальном договоре купли-продажи доли указывается полная цена доли (включая уже переданные за 2 года суммы и будущие платежи), фиксируется график рассрочки (ст. 488, 489 ГК РФ — продажа в кредит/рассрочку), а факт частичной оплаты подтверждается распиской продавца и банковскими выписками по переводам на его карту. Расписка брата, что он получил 1,2 млн руб., здесь уместна, но её стоит совместить с выписками по счёту: переводы за два года — объективное подтверждение, которое налоговая принимает лучше любой расписки.

Важный момент «не потерять налог с уже выплаченных сумм»: сумма вычета, на которую может претендовать муж, — это вся цена доли по договору, а не только платежи, которые пройдут после подписания. Уже уплаченные за два года 1,2 млн руб. включаются в цену договора как произведённая к моменту его заключения часть оплаты, поэтому они не «пропадают» — при условии, что они документально подтверждены (банковские выписки + расписка).

Вывод. Одной расписки недостаточно как единственного документа: нужен договор с полной ценой доли (включая уже выплаченные суммы), подтверждение передачи денег распиской вкупе с банковскими выписками. Тогда уже выплаченные 1,2 млн руб. войдут в расходы и в вычет, а не пропадут.

Может ли муж получить вычет, если деньги платила семья/жена (общие средства супругов)

Если платежи производились из общего семейного бюджета (даже если формально с карты жены), это не лишает мужа права на вычет: имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность (п. 1 ст. 34 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ), и вычет при покупке за счёт общего имущества признаётся за каждым из супругов.

предусмотренного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в равной мере признается за каждым из супругов, за счет общего имущества которых были понесены расходы на приобретение жилья при условии, что общая сумма предоставленного каждому из супругов вычета остается в пределах единого максимального размера, а сам вычет заявляется в отношении одного и того же объекта недвижимости. В свою очередь положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов по приобретению жилья при исчислении собственной налоговой базы в том случае, если такие расходы не были учтены при налогообложении доходов другого супруга, статья 220 НК РФ не содержит. Таким образом, если заявленная обоими супругами сумма имущественного вычета в совокупности не превысила предельное значение 2 000 000 рублей, установленное подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, отказ налогового органа в применении налогового вычета является неправомерным
— п. 18 Обзора практики ВС РФ от 21.10.2015

Для вашей ситуации это означает: то, что переводы за два года могли идти с карты жены или из общих средств, не является препятствием для вычета у мужа как покупателя. Важно, чтобы расходы подтверждались документально и чтобы в совокупности по объекту не был превышен общий лимит вычета (2 млн руб. по расходам на приобретение). Если муж и жена совместно не заявляли вычет по этой же квартире повторно сверх лимита, отказ из-за «чужой» карты неправомерен.

Вывод. Муж вправе получить вычет, даже если часть платежей шла с карты жены из общих средств супругов, при условии документального подтверждения расходов и соблюдения общего лимита вычета.

Налоговые последствия у брата-продавца унаследованной доли

Доля досталась брату по наследству, поэтому для него действует сокращённый минимальный предельный срок владения — 3 года.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения унаследованным имуществом исчисляется не с даты регистрации права за наследником, а со дня открытия наследства (со дня смерти матери) — это прямо следует из системного толкования ст. 217.1 НК РФ и разъяснений ФНС. Поэтому нужно сопоставить: прошло ли 3 года с момента смерти матери до даты продажи доли братом.

• Если прошло 3 года и более — доход брата от продажи доли полностью освобождается от НДФЛ (подп. 1 п. 1 ст. 217.1 в связке с п. 2 ст. 217.1 НК РФ), декларировать и платить налог ему не нужно.
• Если менее 3 лет — у брата возникает облагаемый доход. Он вправе уменьшить его либо на фиксированный вычет, либо на документально подтверждённые расходы (для унаследованной доли расходов обычно нет либо они принимаются как расходы наследодателя в ограниченных случаях — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В таком случае брату нужно будет задекларировать доход и уплатить НДФЛ, что вам стоит заранее учесть в договорённости о цене.

Вывод. Если с даты смерти матери прошло менее трёх лет, у брата возникнет обязанность по НДФЛ с продажи доли; если более трёх лет — доход не облагается. Этот фактор рекомендуется проверить и учесть при согласовании цены выкупа.