Можно ли установить нестационарный торговый объект (киоск) на земле родственника и какие документы нужны?

Нужно ли включать киоск в схему размещения НТО и получать разрешение администрации, если участок в частной собственности

Схема размещения НТО и согласование с администрацией — это механизм, который закон связывает исключительно с ПУБЛИЧНОЙ землёй. Схема разрабатывается для объектов на землях государственной и муниципальной собственности:

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
— ч. 1 ст. 10 Закона № 381-ФЗ

Поэтому применительно к участку родственника, находящемуся в частной собственности, требование «стоять в схеме» по общему правилу НЕ действует. Это подтверждает и п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ, который называет схему основанием размещения НТО только на землях государственной или муниципальной собственности:

Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации". 1 1 . Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в федеральной собственности и расположенных в границах национальных парков, осуществляется на основании заключенных соглашений об осуществлении рекреационной деятельности в национальных парках в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 77-ФЗ) 2. Установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ "О рекламе". 3.
— п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ

Тот же вывод прямо закреплён в ст. 39.33 ЗК РФ: без предоставления участка и без схемы размещать НТО можно именно на публичных землях, «за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам», — то есть частный участок из этого механизма исключён:

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в следующих случаях: (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 1) проведение инженерных изысканий; 2) капитальный или текущий ремонт линейного объекта; 3) возведение некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 430-ФЗ) 4) осуществление геологического изучения недр; 5) осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 27.06.2018 № 164-ФЗ) 6) размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации;
— п. 1 ст. 39.33 ЗК РФ

Решающая норма для вашей ситуации — ч. 7 ст. 10 Закона № 381-ФЗ. Порядок размещения НТО на участке, находящемся в частной собственности, устанавливает сам собственник с учётом общих требований законодательства:

Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации. Статья 11. Требования к организации ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них (Наименование в редакции Федерального закона от 23.12.2010 № 369-ФЗ) 1. Ярмарки организуются органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями (далее - организатор ярмарки). Организация ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, на территориях которых такие ярмарки организуются. В случае, если организатором ярмарки является федеральный орган государственной власти, порядок организации ярмарки и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ней устанавливается организатором ярмарки с учетом положений настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 23.12.2010 № 369-ФЗ) 2.
— ч. 7 ст. 10 Закона № 381-ФЗ

Вывод: если участок действительно в частной собственности и вид разрешённого использования допускает торговлю, включать киоск в муниципальную схему размещения НТО и получать разрешение администрации не требуется — порядок размещения определяет собственник участка. Исключение — если участок окажется в публичной собственности либо попадает в зону с особыми ограничениями (охранные зоны, красные линии); тогда режим схемы и согласований возвращается.

Достаточно ли письменного согласия собственника или нужен договор (аренда/безвозмездное пользование)

Распоряжение своим участком — право собственника, и он вправе передать другому лицу права владения и пользования частью участка:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Более того, собственник прямо вправе «разрешать» другим лицам пользоваться и возводить на своём участке некапитальные объекты — это ваша законная основа для размещения киоска с согласия родственника:

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
— п. 1 ст. 263 ГК РФ

Однако с точки зрения доказательства вашего правомерного пользования и защиты от претензий надзорных и налоговых органов письменное «разрешение» уступает полноценному договору. Оформлять его следует договором аренды части земельного участка (гл. 34 ГК РФ) либо договором безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме, а договор на срок от года подлежит государственной регистрации:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— ст. 609 ГК РФ, п. 2

При этом для земли действует специальное правило: договор аренды (а также безвозмездного пользования) земельным участком, заключённый на срок МЕНЕЕ года, государственной регистрации не подлежит:

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Вывод: юридически достаточно воли собственника, но на практике нужен ДОГОВОР — аренды (возмездный, с арендной платой) или безвозмездного пользования. Это даёт вам документальное подтверждение права пользования и защищает от штрафа по ст. 7.1 КоАП. Оптимальна аренда части участка на срок до 11 месяцев (тогда регистрация в Росреестре не требуется); при сроке 1 год и более договор придётся регистрировать в Росреестре. Письменное согласие как самостоятельный документ рекомендую приложить к договору, но заменять им договор не стоит.

Риски, если пользоваться участком без оформления (вы не собственник)

Ключевой риск — квалификация пользования чужой землёй без прав как самовольного занятия земельного участка. Штраф считается от кадастровой стоимости, а для лица, ведущего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, ответственность наступает как для юридического лица:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Обратите внимание: письменное согласие собственника «на словах» или в свободной форме не создаёт вещного права и может быть не признано достаточным основанием пользования — именно поэтому договор с чётко определённой частью участка, сроком и назначением (торговля) критичен. Если ВРИ участка «предпринимательство», торговля соответствует целевому использованию, и риска по ст. 8.8 КоАП (использование не по целевому назначению) нет; но если фактически ВРИ окажется иным (например, ИЖС, ЛПХ), торговля станет использованием не по назначению.

Вывод: основной риск — штраф по ст. 7.1 КоАП РФ (для гражданина не менее 5 000 руб., для ИП — как для юрлица, не менее 100 000 руб.). Оформленный договор аренды или безвозмездного пользования части участка с собственником этот риск снимает. Дополнительно проверьте в выписке ЕГРН точный ВРИ: если это не «предпринимательство»/торговый вид, потребуется его соблюдение либо изменение.

Что даёт договор аренды: устойчивость вашего положения и судьба киоска при смене собственника

Если вы оформляете аренду, закон защищает вас при продаже/переходе участка: смена собственника не прекращает договор аренды, и новый собственник становится вашим арендодателем на прежних условиях:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Это особенно важно, поскольку участок принадлежит родственнику: договор аренды сохранит ваше право пользования даже при наследовании или отчуждении участка, тогда как устное согласие в такой ситуации ничего не гарантирует. Что касается самого киоска — НТО является движимым имуществом и остаётся вашей собственностью; по окончании срока договора вы вправе его демонтировать и вывезти.

Вывод: договор аренды (или безвозмездного пользования) не только легализует пользование, но и защищает вас при смене собственника участка (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Рекомендую заключить аренду части участка на срок до 11 месяцев с пролонгацией, указав в предмете конкретную часть участка (координаты/площадь ~20 кв. м) и разрешённое назначение — размещение НТО для торговли. Это же послужит документальным подтверждением площади и границ занимаемой территории.

Что делать, если администрация всё же потребует включения в схему или откажет

Если администрация, невзирая на частный статус участка, потребует включить киоск в схему НТО или откажет в согласовании, вы вправе оспорить такое решение, действие (бездействие) в суде в порядке административного судопроизводства:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Поскольку требование о схеме размещения НТО по закону адресовано только публичным землям (п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ, ч. 1 ст. 10 Закона № 381-ФЗ), а порядок размещения на частном участке определяет собственник (ч. 7 ст. 10 Закона № 381-ФЗ), отказ администрации со ссылкой на отсутствие объекта в схеме применительно к частному участку не основан на законе и может быть признан незаконным.

Вывод: при необоснованном требовании или отказе администрации вы вправе оспорить его административным иском в суд (ч. 1 ст. 218 КАС РФ) в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о нарушении (ч. 1 ст. 219 КАС РФ), ссылаясь на то, что схема размещения НТО к частным землям не применяется. Однако базовый путь — вообще не обращаться в администрацию за согласованием, а оформить договор с собственником участка. Подсудность — районный (городской) суд по правилам гл. 2 КАС РФ.