Может ли директор подарить земельный участок общества своей маме и можно ли оспорить такую сделку

Кто вправе распорядиться участком: общество или лично отец

Ключевой вопрос — кто собственник участка по ЕГРН. Если участок стоит на ООО, собственником является само общество, а отец лишь представляет его как единоличный исполнительный орган.

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Это означает: если участок — имущество общества, отец как гендиректор не является его собственником и не может «от себя» подарить его маме. Он может действовать только от имени общества и в пределах своих полномочий:

1. без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 2) выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия; 3) издает приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания; 4) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Федеральным законом или уставом общества к компетенции общего собрания участников общества, совета директоров (наблюдательного совета) общества и коллегиального исполнительного органа общества. 3 1 . Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества на совершение определенных сделок. При отсутствии такого согласия или последующего одобрения соответствующей сделки она может быть оспорена лицами, указанными в абзаце первом пункта 4 статьи 46 настоящего Федерального закона, в порядке и по основаниям, которые установлены пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 343-ФЗ) 4. Порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.
   — подп. 1 п. 3 ст. 40 ФЗ № 14-ФЗ

То есть директор вправе без доверенности совершать сделки от имени общества, но именно общества, а не от своего имени. Соответственно, дарение участка маме в этом случае — это сделка общества (даритель — ООО), а не отца. Если же участок зарегистрирован лично на отца (он сам собственник по ЕГРН), то он распоряжается им свободно как частное лицо, и корпоративные правила ФЗ № 14-ФЗ к нему не применяются.

Вывод: если участок оформлен на ООО — отец не может подарить его маме «как директор от себя», только общество может передать его в дар третьему лицу (маме) через своего директора, и такая сделка подчиняется корпоративным правилам одобрения (ниже). Если участок оформлен лично на отца — он вправе подарить его маме как собственник.

Дарение участка обществом: сделка с заинтересованностью (мать — близкий родственник директора)

Если дарителем выступает ООО, а одаряемой — мать гендиректора, сделка является сделкой с заинтересованностью, поскольку мать — близкий родственник (родитель) единоличного исполнительного органа и одновременно выгодоприобретатель по сделке.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации): являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;
— п. 1 ст. 45 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

Важно: с 01.01.2017 сделка с заинтересованностью не требует обязательного предварительного одобрения — она недействительна по этому основанию только при нарушении порядка её заключения.

1. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует обязательного предварительного согласия на ее совершение. На сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть до ее совершения получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества в соответствии с настоящей статьей по требованию единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества в случае, если их создание предусмотрено уставом общества, или участников (участника), доли которых в совокупности составляют не менее чем один процент уставного капитала общества. Решение о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества большинством голосов директоров (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества), не заинтересованных в ее совершении, или общим собранием участников общества большинством голосов (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества) от общего числа голосов участников общества, не являющихся заинтересованными в совершении такой сделки или подконтрольными лицам, заинтересованным в ее совершении . (В редакции Федерального закона от 04.11.2019 № 356-ФЗ) 5.
   — п. 4 ст. 45 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

Однако отсутствие обязательного предварительного согласия не означает, что сделку нельзя оспорить. Корпоративные риски сохраняются через две другие нормы:

1. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
   — п. 2 ст. 174 ГК РФ

{Примечание: поскольку дарение безвозмездно и без встречного предоставления, директор, передающий актив общества своей матери, действует в условиях явного ущерба интересам общества — это и есть классический сценарий применения п. 2 ст. 174 ГК при наличии других участников.}

Кроме того, если уставом предусмотрено согласие общего собрания на сделки по отчуждению имущества, его отсутствие даёт основание оспаривать сделку:

1. без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 2) выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия; 3) издает приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания; 4) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Федеральным законом или уставом общества к компетенции общего собрания участников общества, совета директоров (наблюдательного совета) общества и коллегиального исполнительного органа общества. 3 1 . Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества на совершение определенных сделок. При отсутствии такого согласия или последующего одобрения соответствующей сделки она может быть оспорена лицами, указанными в абзаце первом пункта 4 статьи 46 настоящего Федерального закона, в порядке и по основаниям, которые установлены пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 343-ФЗ) 4. Порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.
   — подп. 1 п. 3 ст. 40 ФЗ № 14-ФЗ

Вывод: дарение участка ООО в пользу матери директора — сделка с заинтересованностью. Предварительное одобрение формально не обязательно, но любая такая безвозмездная передача актива родственнику директора, особенно при наличии у общества иных участников или кредиторов, может быть оспорена по п. 2 ст. 174 ГК как совершённая в ущерб интересам общества. Для минимизации риска целесообразно получить письменное решение участников об одобрении.

Дарение участка обществом: крупная сделка и её оспаривание

Дарение участка — это отчуждение имущества общества, которое при определённой стоимости квалифицируется как крупная сделка.

связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI 1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
— абз. 2 п. 1 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

1. Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о согласии на совершение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения. В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки. Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении сделки может также содержать указание: на минимальные и максимальные параметры условий сделки (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости продажи имущества) или порядок их определения; на согласие на совершение ряда аналогичных сделок; на альтернативные варианты условий сделки, требующей согласия на ее совершение;
   — п. 3 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

Порог и оспаривание:

1. Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества. Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.
   — п. 4 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

1. Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств: к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки; при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.
   — п. 5 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Это означает: если кадастровая (или балансовая) стоимость участка достигает 25 % и более балансовой стоимости активов ООО по данным последней отчётности, дарение требует предварительного решения общего собрания участников (или совета директоров, если это отнесено к его компетенции уставом). Если такого согласия не было, сделку можно признать недействительной по иску участника, обладающего не менее 1 % голосов. При этом суд откажет в иске, если не доказано, что одаряемая (мать) знала или должна была знать о крупном характере сделки и об отсутствии согласия.

Вывод: если стоимость участка составляет 25 % и более активов ООО — нужна процедура одобрения крупной сделки; без неё сделка может быть оспорена. Если участок дешевле порога, этот риск не возникает, но сохраняется риск по сделке с заинтересованностью (п. 2 ст. 174 ГК).

Запрет дарения и ограничения оборота по категории/виду разрешённого использования

Запрет дарения, установленный ст. 575 ГК, к данной ситуации не применяется, поскольку одаряемая — физическое лицо (мать), а не коммерческая организация.

1. в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2008 № 280-ФЗ )
   — п. 1 ст. 575 ГК РФ

Категория «земли населённых пунктов» и вид разрешённого использования «сельскохозяйственное» не ограничивают возможность дарения. Запреты и преимущественное право субъекта РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») касаются только земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» и только сделок купли-продажи, а не дарения. Участок же относится к землям населённых пунктов, поэтому данное ограничение вообще не действует.

Право распоряжения подтверждается общей нормой:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

При этом супруг-собственник (если участок личный и приобретён в браке за общие средства) должен учитывать режим общей собственности супругов и, применительно к недвижимости, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение; если участок является личным имуществом отца (получен в дар, по наследству, до брака) — согласие не требуется. Это правило действует для дарения от физического лица — физическому лицу, то есть для второй ветки (участок лично отцовский).

Вывод: ни категория, ни вид разрешённого использования не препятствуют дарению участка. Запрет дарения по ст. 575 ГК не действует, поскольку одаряемая — гражданин. Ограничение оборота земель сельхозназначения (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ) неприменимо ни к категории участка, ни к договору дарения.

Форма сделки и налоговые последствия дарения участка

Форма. В действующей редакции (с 13.12.2024) договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило касается дарения между гражданами (ветка «участок лично отцовский»). При дарении юридическим лицом гражданину нотариальная форма по этому пункту не обязательна, а в остальном применяется письменная форма (п. 2 ст. 574 ГК — когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 000 рублей). Переход права собственности на недвижимость регистрируется в ЕГРН (ст. 551 ГК).

НДС. Передача земельного участка в дар для целей НДС признаётся реализацией, однако операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения НДС:

1. операции по реализации земельных участков (долей в них); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 20.08.2004 № 109-ФЗ ) 7) передача имущественных прав организации ее правопреемнику (правопреемникам); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 22.07.2005 № 118-ФЗ ) 8) передача денежных средств или недвижимого имущества на формирование или пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций"; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.12.2006 № 276-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 328-ФЗ ) 8 1 ) передача недвижимого имущества в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций".
   — подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ

Следовательно, дарение обществом земельного участка не облагается НДС, вне зависимости от того, кому он передаётся.

НДФЛ у одаряемой. Доход в натуральной форме (стоимость полученного в дар имущества) образует у одаряемого налоговую базу по НДФЛ. Освобождение, предусмотренное п. 18.1 ст. 217 НК РФ, действует лишь для дарения от физических лиц, да и то с изъятием для недвижимости. Поскольку даритель здесь — юридическое лицо (ООО), у матери возникает налогооблагаемый доход в виде рыночной/кадастровой стоимости участка, облагаемый НДФЛ.

1. При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105 3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой. (В редакции Федерального закона от 29.11.2024 № 418-ФЗ) При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 07.07.2003 № 117-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относится доход в виде цифровой валюты, полученной в результате осуществления майнинга цифровой валюты. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Стоимость цифровой валюты определяется исходя из рыночной котировки такой цифровой валюты в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 282 3 настоящего Кодекса, для целей настоящего пункта - на дату фактического получения соответствующего дохода, для целей пункта 3 статьи 212 настоящего Кодекса - на дату сделки. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 211 НК РФ

Ставка НДФЛ для резидента — 13 % (при превышении порогов — повышенная ставка по ст. 224 НК). Если даритель — сам отец (физическое лицо), то доход от дарения недвижимости от физического лица не освобождается от НДФЛ в силу прямого изъятия в п. 18.1 ст. 217 НК, однако между близкими родственниками применяется иное — дарение между супругами и близкими родственниками освобождается от НДФЛ (ст. 217 НК РФ).

Вывод: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации перехода права. Дарение участка не облагается НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК). Если даритель — ООО, у матери возникает НДФЛ со стоимости участка; если даритель — отец как физлицо и мать приходится ему супругой/близким родственником — дарение освобождается от НДФЛ.

Риски оспаривания и ответственность директора

Помимо корпоративных оснований (сделка с заинтересованностью, крупная сделка), дарение актива общества родственнику директора несёт риски:

Ответственность директора за убытки. Безвозмездное отчуждение имущества общества без встречного предоставления и без экономической цели для общества — классический пример недобросовестного поведения директора.

1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
   — п. 1 ст. 53.1 ГК РФ

То есть если дарение причинит обществу убытки (утрата актива без компенсации), директор обязан возместить их по иску общества или его участников.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам (включая сделки, совершённые без необходимого согласия, и сделки в ущерб интересам юрлица) — один год, а по ничтожным — три года (ст. 181 ГК РФ); точная квалификация зависит от конкретного основания.

Банкротные риски. Если общество неплатёжеспособно или сделка совершена в предбанкротный период (в течение трёх лет до возбуждения дела о банкротстве), безвозмездная передача участка родственнику директора может быть оспорена как подозрительная сделка (ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») и как сделка с заинтересованностью в предпочтении.

Залог. Если участок обременён ипотекой, его отчуждение без согласия залогодержателя не допускается (ст. 346 ГК РФ) — переход права на заложенное имущество возможен только с согласия залогодержателя (либо залог сохраняется за новым собственником).

Вывод: главный вопрос клиента («не оспорят ли сделку») — да, оспорить могут. Риск оспаривания максимален, когда: (1) у ООО есть другие участники помимо отца; (2) стоимость участка ≥ 25 % активов (нет одобрения крупной сделки); (3) общество имеет кредиторов или признаки банкротства. Наименее рискованный и юридически «чистый» путь — если участок оформлен лично на отца и он дарит его маме как физлицо: тогда корпоративные основания оспаривания (ст. 45, 46 ФЗ № 14-ФЗ, ст. 174 ГК, ст. 61.2 закона о банкротстве) вообще неприменимы.