Нужно ли ООО добавлять коды ОКВЭД на строительство, если гостиницу строит подрядчик, а у компании только код 55.10

В рассматриваемой ситуации Общество с ограниченной ответственностью планирует осуществить строительство объекта недвижимости (здания гостиницы) на принадлежащем ему земельном участке, вид разрешенного использования которого предполагает гостиничное обслуживание. При этом само Общество непосредственно строительные работы выполнять не будет, а привлечет для этих целей подрядную организацию, на которую по условиям договора возложена обязанность по оформлению необходимых допусков и разрешений.

Юридически значимым является то, что в данной ситуации Общество выступает в качестве застройщика (лица, обеспечивающего строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке), а не в качестве лица, выполняющего строительные работы (подрядчика). Застройщик и лицо, непосредственно осуществляющее строительство, — это разные субъекты с разными функциями и обязательствами.

Ключевым правоотношением здесь является отношение по организации строительства, а не по его осуществлению собственными силами. Поскольку Общество не планирует самостоятельно выполнять строительно-монтажные работы, оно не становится участником рынка строительных услуг и не осуществляет деятельность в области строительства для третьих лиц. Строительство ведется исключительно для собственных нужд (для создания актива — гостиницы), а не в качестве предпринимательской деятельности как таковой.

Также затронуты правоотношения, связанные с разрешительной документацией на строительство. Обязанность по получению разрешения на строительство лежит на застройщике (на Обществе), а не на подрядчике. Передача подрядчику обязанности «оформить допуски» не снимает с застройщика ответственность за получение самого разрешения на строительство, которое является основным документом, дающим право на возведение объекта капитального строительства.

Кроме того, затронуты регистрационные правоотношения, связанные с достоверностью сведений в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Код ОКВЭД 55.10 («Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания») отражает основной вид деятельности, которым Общество занимается или планирует заниматься после ввода объекта в эксплуатацию, но не отражает действия по созданию этого объекта. Отсутствие кода на строительство зданий может быть расценено как несоответствие заявленных и фактических видов деятельности, если регулирующие органы посчитают, что застройщик фактически осуществлял строительную деятельность, а не только организовал её.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: цель строительства (для собственных нужд, а не для продажи или выполнения работ для других лиц); субъектный состав участников строительства (застройщик и привлеченный подрядчик); объем обязательств подрядчика по получению разрешений (только допуски СРО, а не разрешение на строительство); а также содержание учредительных документов и записи в ЕГРЮЛ о кодах ОКВЭД.

Для оценки правового положения ООО как застройщика, планирующего строительство гостиницы силами подрядчика, необходимо проанализировать применимые нормы Градостроительного и Гражданного кодексов в их взаимосвязи с обстоятельствами дела.

Прежде всего, ключевое значение имеет вопрос о том, на кого возложена обязанность по получению разрешения на строительство. В силу ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство удостоверяет соответствие проектной документации градостроительному регламенту и подтверждает допустимость размещения объекта на земельном участке, а также предоставляет застройщику право осуществлять строительство. Тот факт, что ООО привлекает подрядчика для выполнения строительных работ, не снимает с него статуса застройщика и не перекладывает обязанность получить разрешение на подрядчика, если договором или законом прямо не предусмотрено иное. Разрешение всегда выдается именно застройщику (лицу, которое организует строительство на принадлежащем ему участке). Следовательно, ООО, имея участок с разрешенным использованием «гостиничное обслуживание», обязано самостоятельно получить разрешение на строительство до начала любых работ, независимо от того, кто их фактически выполняет.

Краткий ответ по итогам анализа: вносить строительные коды ОКВЭД в ЕГРЮЛ не требуется, так как ООО выступает застройщиком и строит объект для собственных нужд, а не осуществляет систематическую предпринимательскую деятельность по строительству для третьих лиц. Ключевая обязанность ООО — получить разрешение на строительство, которое выдается именно застройщику; обязанности подрядчика по оформлению собственных допусков (СРО) не снимают с застройщика ответственность за получение этого разрешения.

Рекомендуемые действия

• Запретить подрядчику начинать любые строительно-монтажные работы до получения ООО (застройщиком) разрешения на строительство в местной администрации и неукоснительно контролировать это.
• Незамедлительно инициировать получение разрешения на строительство в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, подготовив полный пакет документов, включая градостроительный план земельного участка и утвержденную проектную документацию.
• Поручить подрядчику оформить на ООО извещение о начале строительства по утвержденной форме и проконтролировать его направление в орган государственного строительного надзора, так как это прямая обязанность застройщика при строительстве таких объектов.
• Проверить необходимость проведения экспертизы проектной документации: для гостиницы как объекта с массовым пребыванием людей она, вероятнее всего, обязательна, и разрешение на строительство без положительного заключения не выдадут.
• Убедиться, что устав ООО и код ОКВЭД 55.10 соотносятся с планами по эксплуатации гостиницы (а не по ее строительству как услуги), и внести изменения в ЕГРЮЛ только в том случае, если ООО в будущем планирует систематически извлекать прибыль от услуг строительства иным лицам, а не просто эксплуатировать собственный актив.
• Запросить у подрядчика выписку из реестра членов саморегулируемой организации (СРО) в области строительства и договор страхования ответственности, чтобы убедиться в наличии у него официальных допусков к работам на момент подписания актов и оплаты.
• Привлечь адвоката для правового аудита договора подряда на предмет четкой фиксации того, что именно входит в «оформление допусков подрядчиком» и не подменяет ли эта формулировка обязанности застройщика, с последующей выдачей официального правового заключения.

Сроки и риски

Строительство гостиницы без полученного ООО разрешения на строительство — это административное правонарушение по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, которое влечет крупный штраф для юридического лица, а построенный объект может быть признан самовольной постройкой со сносом за счет застройщика (ст. 222 ГК РФ). Кроме того, непредставление извещения о начале строительства также наказывается штрафом. Риск налоговых претензий из-за отсутствия строительного кода ОКВЭД в данной ситуации минимален и уступает по значимости рискам строительства без разрешительной документации застройщика. Получение разрешения на строительство должно предшествовать всем остальным действиям.