В рассматриваемой ситуации Общество с ограниченной ответственностью планирует осуществить строительство объекта недвижимости (здания гостиницы) на принадлежащем ему земельном участке, вид разрешенного использования которого предполагает гостиничное обслуживание. При этом само Общество непосредственно строительные работы выполнять не будет, а привлечет для этих целей подрядную организацию, на которую по условиям договора возложена обязанность по оформлению необходимых допусков и разрешений.
Юридически значимым является то, что в данной ситуации Общество выступает в качестве застройщика (лица, обеспечивающего строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке), а не в качестве лица, выполняющего строительные работы (подрядчика). Застройщик и лицо, непосредственно осуществляющее строительство, — это разные субъекты с разными функциями и обязательствами.
Ключевым правоотношением здесь является отношение по организации строительства, а не по его осуществлению собственными силами. Поскольку Общество не планирует самостоятельно выполнять строительно-монтажные работы, оно не становится участником рынка строительных услуг и не осуществляет деятельность в области строительства для третьих лиц. Строительство ведется исключительно для собственных нужд (для создания актива — гостиницы), а не в качестве предпринимательской деятельности как таковой.
Также затронуты правоотношения, связанные с разрешительной документацией на строительство. Обязанность по получению разрешения на строительство лежит на застройщике (на Обществе), а не на подрядчике. Передача подрядчику обязанности «оформить допуски» не снимает с застройщика ответственность за получение самого разрешения на строительство, которое является основным документом, дающим право на возведение объекта капитального строительства.
Кроме того, затронуты регистрационные правоотношения, связанные с достоверностью сведений в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Код ОКВЭД 55.10 («Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания») отражает основной вид деятельности, которым Общество занимается или планирует заниматься после ввода объекта в эксплуатацию, но не отражает действия по созданию этого объекта. Отсутствие кода на строительство зданий может быть расценено как несоответствие заявленных и фактических видов деятельности, если регулирующие органы посчитают, что застройщик фактически осуществлял строительную деятельность, а не только организовал её.
Юридически значимыми обстоятельствами являются: цель строительства (для собственных нужд, а не для продажи или выполнения работ для других лиц); субъектный состав участников строительства (застройщик и привлеченный подрядчик); объем обязательств подрядчика по получению разрешений (только допуски СРО, а не разрешение на строительство); а также содержание учредительных документов и записи в ЕГРЮЛ о кодах ОКВЭД.
Для оценки правового положения ООО как застройщика, планирующего строительство гостиницы силами подрядчика, необходимо проанализировать применимые нормы Градостроительного и Гражданного кодексов в их взаимосвязи с обстоятельствами дела.
Прежде всего, ключевое значение имеет вопрос о том, на кого возложена обязанность по получению разрешения на строительство. В силу ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство удостоверяет соответствие проектной документации градостроительному регламенту и подтверждает допустимость размещения объекта на земельном участке, а также предоставляет застройщику право осуществлять строительство. Тот факт, что ООО привлекает подрядчика для выполнения строительных работ, не снимает с него статуса застройщика и не перекладывает обязанность получить разрешение на подрядчика, если договором или законом прямо не предусмотрено иное. Разрешение всегда выдается именно застройщику (лицу, которое организует строительство на принадлежащем ему участке). Следовательно, ООО, имея участок с разрешенным использованием «гостиничное обслуживание», обязано самостоятельно получить разрешение на строительство до начала любых работ, независимо от того, кто их фактически выполняет.
"1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка... Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства..."
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Далее, само осуществление строительства регламентируется ст. 52 ГрК РФ. Она устанавливает, что строительство должно вестись в строгом соответствии с проектной и рабочей документацией. Привлечение подрядчика не освобождает ООО как застройщика от обязанности обеспечить наличие утвержденной проектной документации и осуществлять контроль за ее соблюдением. При этом упоминание в договоре подряда о том, что подрядчик «сам оформляет допуски», не меняет правовой природы обязанностей застройщика: так называемые «допуски» (лицензии на строительство, членство в СРО) – это документы, необходимые самому подрядчику для выполнения работ, но не заменяющие разрешение на строительство и проектную документацию, которые обязан иметь заказчик.
"1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
1.2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 настоящего Кодекса."
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 52
Правовая связь между ООО (заказчиком) и подрядчиком регулируется договором строительного подряда. Согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется построить объект по заданию заказчика, а заказчик – создать необходимые условия для выполнения работ и принять результат. Одним из таких условий, которые должен обеспечить заказчик, является передача подрядчику разрешения на строительство и проектной документации, а также обеспечение доступа на участок. Таким образом, даже если подрядчик имеет собственные допуски (СРО, лицензии), застройщик обязан выполнить свою часть – подготовить все разрешительные документы. Отсутствие у ООО строительных кодов ОКВЭД на данном этапе не препятствует получению разрешения на строительство, так как разрешение выдается под вид деятельности застройщика, который не обязан самостоятельно выполнять строительные работы, а лишь организует их. Вопрос об ОКВЭД относится к сфере регистрации юридических лиц (Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») и не регулируется приведенными статьями ГрК РФ и ГК РФ. В контексте настоящего анализа нормы об ОКВЭД отсутствуют, поэтому для точного ответа необходимо обратиться к указанному закону, а также к позиции ФНС о том, требуется ли указывать строительные коды, если строительство ведется для собственных нужд без намерения систематически заниматься соответствующей деятельностью.
"1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 740
Таким образом, основное бремя по получению разрешения на строительство и обеспечению проектной документации лежит на ООО как застройщике независимо от того, что подрядчик оформляет собственные допуски. Нормы об ОКВЭД в данном контексте не затрагивают порядок строительства, а касаются лишь регистрационного учета хозяйственной деятельности, и их отсутствие в ЕГРЮЛ может повлечь лишь административные риски, связанные с неполнотой сведений о кодах по Общероссийскому классификатору, если ООО фактически начнет систематически оказывать услуги строительства. Однако для строительства гостиницы для собственных нужд внесение строительных кодов не является обязательным, поскольку застройщик не выступает в роли подрядчика.
