Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите, будете ли вы систематически продавать недвижимость или это разовая сделка.
  2. 2
    При разовой продаже личного имущества не регистрируйте ИП — доход облагается НДФЛ.
  3. 3
    Для систематической прибыли от продажи недвижимости подайте заявление Р21001 на регистрацию ИП.descriptionФорма Р21001: бланк и образец заявления
  4. 4
    Укажите в заявлении основной код ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».descriptionФорма р24001 код по кнд 1112502 скачать
  5. 5
    Долевая собственность на квартиру не влияет на выбор кода ОКВЭД — используйте тот же 68.10.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом по налоговым последствиям и оформлению сделки с долями.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждает долевую собственность).
  • Выписка из ЕГРН на дом (подтверждает единоличную собственность).
  • Если договор купли-продажи уже заключён: Договор купли-продажи квартиры (если он уже заключён).
  • Заявление по форме Р21001 с кодом ОКВЭД 68.10 (для регистрации ИП).
  • Если у клиента уже есть несколько договоров купли-продажи недвижимости: Документы, подтверждающие систематический характер продаж (например, несколько договоров).

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите возможность продажи недвижимости как физическое лицо без регистрации ИП, если сделки разовые.
    • При разовой продаже доход облагается НДФЛ, что может быть проще, чем ведение предпринимательской деятельности.
    • Если планируете систематически продавать недвижимость, зарегистрируйте ИП с кодом ОКВЭД 68.10.
    • Код 68.10 подходит для продажи как жилых, так и нежилых объектов, включая доли в праве.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом о налоговых последствиях выбранного статуса (ИП или физлицо).
    • Уточните, не выгоднее ли продать квартиру и дом без статуса ИП, если это ваши первые сделки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации ключевым фактом является намерение пользователя зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с целью продажи двух объектов недвижимости: квартиры, находящейся в долевой собственности, и дома, принадлежащего ему единолично. Юридически значимым является разграничение между деятельностью по продаже собственного имущества, которая по общему правилу не требует статуса предпринимателя, и систематическим извлечением прибыли от операций с недвижимостью, что классифицируется как предпринимательская деятельность.

В данном случае необходимо оценить, носят ли планируемые продажи разовый характер или же представляют собой часть предпринимательской активности. Если пользователь намерен заниматься куплей-продажей недвижимости на постоянной основе с целью получения дохода, то регистрация ИП и выбор соответствующих кодов ОКВЭД являются обязательными. Если же продажа квартиры и дома — это разовые сделки по распоряжению личным имуществом, то статус ИП может не требоваться, и доход будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по иной ставке.

С точки зрения правовой квалификации, выбор кода ОКВЭД для ИП должен отражать суть деятельности. Для операций с собственной недвижимостью, включая её продажу, предназначены коды из группы 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», а также возможные уточняющие подгруппы, например, 68.10.21 и 68.10.22 для жилой и нежилой недвижимости соответственно. При этом код ОКВЭД должен соответствовать фактическому виду деятельности, а не только правовому статусу объекта (жилой/нежилой, доля/полная собственность). Наличие долевой собственности на квартиру, в отличие от единоличной собственности на дом, может влиять на порядок оформления сделки и распределения дохода между сособственниками, но не изменяет экономической сути деятельности как продажи собственного имущества.

Юридически значимым является соответствие заявленного кода ОКВЭД реальным операциям: если пользователь продаёт имущество как физическое лицо, не осуществляя предпринимательской деятельности, регистрация ИП с кодом ОКВЭД может быть избыточной и привести к неверной налоговой квалификации. Если же он планирует систематически заниматься аналогичными сделками, код ОКВЭД из группы 68.10 будет корректным, независимо от того, в какой собственности (долевой или единоличной) находилась недвижимость.

Основным кодом ОКВЭД, подлежащим указанию в заявлении при государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя для продажи как квартиры (в том числе находящейся в долевой собственности), так и дома (жилого или нежилого), является код 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2). Этот код напрямую охватывает отчуждение объектов, которые заявитель продаёт как собственник: в описании группы прямо перечислены и многоквартирные здания, и жилые дома, и квартиры, и нежилые строения. Наличие у квартиры режима долевой собственности юридического значения для квалификации вида деятельности не имеет, поскольку продажа собственной доли (или целого объекта, где продавец — один из сособственников) также относится к реализации своего имущества, а не к посредническим операциям. Выбор этого одного кода будет достаточным для регистрации ИП, если иные виды деятельности не планируются.

Эта группировка включает:

  • покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест
    — ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 10.04.2026), 68.10

При подаче заявления о регистрации ИП в регистрирующий орган необходимо вместе с прочими документами представить заявление по утверждённой форме, в котором, в числе прочих сведений, указываются коды по ОКВЭД, планируемые к осуществлению. Таким образом, для законной фиксации выбранного вида деятельности заявитель должен включить код 68.10 в лист А заявления по форме Р21001.

При государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в регистрирующий орган представляются:
а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
— Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", ст. 22.1

Иные нормы из предоставленного контекста к выбору кода ОКВЭД для продажи собственной недвижимости не относятся. Вопросы, связанные с налогообложением таких сделок или необходимостью учёта дохода при применении специальных налоговых режимов, данным разделом не охватываются и могут быть дополнительно проанализированы на основании положений Налогового кодекса РФ.

Выбор кода ОКВЭД для продажи квартиры и дома напрямую зависит от характера будущей деятельности. Если продажа носит разовый характер и является распоряжением личным имуществом, регистрироваться в качестве ИП не требуется, а доход физлица облагается НДФЛ. При намерении систематически извлекать прибыль от купли-продажи собственной недвижимости необходимо зарегистрировать ИП с указанием кода 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»; долевая собственность на квартиру на выбор этого кода не влияет.

Рекомендуемые действия

  • Оценить, будут ли операции с недвижимостью носить систематический предпринимательский характер или являются разовыми сделками по распоряжению личным имуществом.
  • При решении вести предпринимательскую деятельность подать заявление по форме Р21001, включив в лист А основной код ОКВЭД 68.10.
  • Для определения налоговых последствий и правильного оформления сделки с учётом долевой собственности обратиться к адвокату.