Московская область: законно ли в СНТ вводить оплату членских взносов по каждому ЕГРН на два смежных участка с одним домом без льгот

Пользователь является собственником двух смежных земельных участков, объединённых фактически в единое домовладение (один дом, общий забор), но имеющих разные кадастровые номера и записи в ЕГРН. В связи с планируемым изменением устава СНТ, предполагающим взимание членских взносов за каждый земельный участок по принципу «один участок — один взнос» без установления льгот для объединённых смежных участков, у пользователя возникает ситуация, при которой за фактически единый объект ведения садоводства (один дом, одна общая территория) ему придётся уплачивать два членских взноса. Это приводит к двойной оплате административно-управленческих расходов товарищества.

Юридически значимыми здесь являются правоотношения, связанные с членством в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), порядком установления и взимания членских взносов, а также принципами их расчёта, закреплёнными в федеральном законодательстве о ведении гражданами садоводства и огородничества. Ключевое значение имеет определение правовой природы членского взноса: по общему правилу он не является платой за участок как таковой, а представляет собой периодический взнос члена товарищества, направленный на покрытие общих расходов товарищества (содержание административного аппарата, охрана, уборка, обслуживание общего имущества и т.п.). Размер такого взноса должен быть экономически обоснован и соразмерен объёму услуг, получаемых членом товарищества.

Планируемый подход — взимать взнос за каждый земельный участок независимо от того, образуют ли они единое домовладение — порождает вопрос о нарушении принципа пропорциональности и экономической обоснованности. Если два участка, фактически составляющие один дом, не создают дополнительной нагрузки на инфраструктуру СНТ (не увеличивают потребление ресурсов, не требуют дополнительных административных услуг), то двукратное увеличение взноса за счёт формального признака (количество участков по ЕГРН) может рассматриваться как несправедливое и необоснованное. Кроме того, такое решение может затронуть права члена товарищества, поскольку ставит его в неравное положение по сравнению с владельцами одного участка: он вынужден оплачивать те же административные услуги в двойном размере без объективных на то оснований.

Юридически значимой является также процедура принятия такого изменения устава. Решение общего собрания СНТ, устанавливающее или изменяющее порядок расчёта взносов, должно соответствовать законным целям деятельности товарищества и не нарушать права его членов. Если такое решение принято без учёта фактических обстоятельств (наличие единого домовладения) и приводит к необоснованному увеличению финансовой нагрузки на конкретного члена, оно может быть квалифицировано как злоупотребление правом со стороны большинства (или администрации СНТ). В судебной практике такие ситуации рассматриваются как оспоримые решения общих собраний.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» членские взносы вносятся в порядке, установленном уставом товарищества. При этом пункт 5 той же статьи прямо определяет, что членские взносы могут использоваться исключительно на расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования товарищества. В вашей ситуации два смежных участка с одним домом и забором фактически образуют единое домовладение, которое использует инфраструктуру СНТ (дороги, электросети и т.д.) как один объект. Если устав вводит оплату по принципу «один участок — один взнос» без учёта реального объёма использования общего имущества, это не соответствует целевой природе членского взноса: вы будете вынуждены платить за содержание общего имущества в двойном размере при одинаковом объёме его использования. Закон предусматривает возможность дифференциации размера взносов:

1. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования.
   — Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 14

Следовательно, товарищество не обязано устанавливать единый тариф на каждый участок — оно вправе, а с учётом принципа справедливости и должно учитывать фактический объём потребления общего имущества. Ваше положение, при котором два участка образуют одно хозяйство, даёт вам основание требовать применения пункта 7 указанной статьи, чтобы размер взноса был соразмерен реальному использованию, а не формальному количеству кадастровых номеров.

Установление членских взносов по принципу «один земельный участок в ЕГРН – один взнос» без учёта фактического объединения смежных участков в единое домовладение противоречит требованиям Федерального закона № 217-ФЗ и ст. 10 ГК РФ. Вы имеете право оспорить решение общего собрания об изменении устава и настаивать на дифференцированном размере взноса, соразмерном реальному объёму использования общего имущества товарищества. Двойная оплата административно-управленческих расходов при отсутствии дополнительной нагрузки на инфраструктуру СНТ является злоупотреблением правом и подлежит судебной защите.

Рекомендуемые действия

• До проведения общего собрания письменно заявите в правление СНТ о необходимости применения п. 7 ст. 14 Закона № 217-ФЗ и приложите документы, подтверждающие объединение участков в одно домовладение (единый дом, общий забор, одна система коммуникаций).
• Потребуйте включения в повестку собрания вопроса о дифференциации взносов для смежных участков либо об установлении исключения для единого домовладения.
• Зафиксируйте своё особое мнение в протоколе собрания и отдельно письменно уведомьте правление о несогласии с планируемым порядком расчёта взносов.
• Если решение об изменении устава всё же принято в невыгодной редакции, соберите доказательства использования двух участков как единого хозяйства (акт обследования, фотографии, показания соседей) и обратитесь к адвокату для подготовки иска.
• Подайте в суд общей юрисдикции по месту нахождения СНТ иск о признании решения собрания недействительным в части, нарушающей ваши права, со ссылкой на п. 7 ст. 14 Закона № 217-ФЗ, ст. 10 ГК РФ и добейтесь обязания товарищества исчислять взнос исходя из объёма пользования общим имуществом, а не по количеству кадастровых номеров.

Документы и доказательства

• Выписки из ЕГРН на оба земельных участка, подтверждающие их смежность.
• Документ о праве собственности на жилой дом, расположенный на границе или в пределах этих участков.
• Фотоматериалы, ситуационный план, подтверждающие единое ограждение, общий въезд, единую систему водо- и электроснабжения от точек подключения СНТ.
• Копия действующего устава СНТ и протокол собрания с оспариваемым решением (заверенные).
• Письменные обращения в правление и ответы на них, свидетельствующие об отказе учесть фактическую ситуацию.

Денежные требования

• После признания решения недействительным вы вправе требовать перерасчёта суммы взноса за соответствующий период – до величины, рассчитанной как для одного хозяйства.
• В случае излишней уплаты можно предъявить требование о возврате неосновательного обогащения или зачесть переплату в счёт будущих платежей, закрепив это либо соглашением с СНТ, либо отдельным решением суда.

Сроки и риски

• Иск об оспаривании решения общего собрания необходимо подать в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о его принятии (ст. 181.4 ГК РФ).
• Риск состоит в том, что суд может истолковать формальное наличие двух участков как безусловное основание для взимания двух полных взносов, если вы не представите убедительных доказательств единого домовладения; пропуск срока давности полностью лишает права на судебную защиту.

Когда нужен адвокат

• Если правление игнорирует ваши доводы или отказывается вносить изменения в устав, самостоятельное ведение дела в суде сопряжено с процессуальными сложностями, поэтому целесообразно привлечь адвоката для подготовки иска и представления интересов.
• Также помощь адвоката необходима для правильной квалификации требований, сбора надлежащих доказательств и расчёта цены иска (при наличии имущественного требования о перерасчёте).