Может ли ООО подарить коммерческую недвижимость единственному учредителю: ограничения, оформление и налоги

Допустимо ли дарение ООО коммерческой недвижимости своему участнику

ГК РФ запрещает дарение только между коммерческими организациями. Запрет ст. 575 ГК РФ сформулирован исчерпывающе и последний его случай (пп. 4 п. 1) адресован отношениям «между коммерческими организациями». Здесь дарителем выступает ООО (коммерческая организация), а одаряемым — участник как физическое лицо, поэтому запрет не применяется.

1. в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2008 № 280-ФЗ)
   — п. 1 ст. 575 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: юридического препятствия для дарения именно по правилам гл. 32 ГК РФ нет — сделку оформлять можно, и замаскировывать её под иные конструкции не требуется лишь для обхода этого запрета. Ограничение ст. 576 ГК РФ (о хозяйственном ведении) здесь не действует, так как имущество принадлежит ООО на праве собственности.

Вывод: дарение недвижимости ООО в пользу участника-физического лица не подпадает под запрет ст. 575 ГК РФ и допустимо.

Сделка с заинтересованностью и крупная сделка при единственном участнике-директоре

Правила о сделках с заинтересованностью (ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ) и о крупных сделках (ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ) не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единоличным исполнительным органом. Вы как раз находитесь в этой ситуации, поскольку являетесь и единственным учредителем, и директором.

1. Положения настоящей статьи не применяются: к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества; к отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; к отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам о присоединении; к сделкам, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также к публичным договорам, заключаемым обществом на условиях, не отличающихся от условий иных заключаемых обществом публичных договоров; к сделкам по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, заключаемым на условиях, предусмотренных обязательным предложением о приобретении акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества;
   — п. 7 ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ

Из процитированного следует: даже если рыночная/балансовая стоимость помещения превышает 25% активов ООО, дарение не является «крупной сделкой» в смысле ст. 46 в части требования одобрения — положения статьи к вашему обществу не применяются. Аналогичное изъятие для сделок с заинтересованностью предусмотрено п. 7 ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ.

Решение по сделке принимается единственным участником единолично и оформляется письменно:

В обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично , оформляются письменно и в случаях, предусмотренных федеральным законом, должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения . При этом положения статей 34, 35, 36, 37, 38 и 43 настоящего Федерального закона не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения очередного заседания общего собрания или заочного голосования участников общества. (В редакции федеральных законов от 01.07.2021 № 267-ФЗ, от 08.08.2024 № 287-ФЗ)
— ст. 39 ФЗ № 14-ФЗ

Соответственно, достаточно письменного решения единственного участника о безвозмездной передаче (дарении) имущества. Никаких собраний, протоколов и голосований в вашем случае закон не требует.

Вывод: поскольку вы одновременно единственный участник и директор (единоличный исполнительный орган), сделка не относится ни к сделкам с заинтересованностью, ни к крупным сделкам, требующим одобрения; решение принимается единственным участником единолично письменно.

Налоги у ООО: НДС при безвозмездной передаче

Безвозмездная передача права собственности признаётся реализацией для целей НДС, а налоговая база определяется по рыночным ценам:

передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг); 2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций; (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 06.08.2001 № 110-ФЗ) 3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; 4) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. (В редакции Федерального закона от 27.11.2010 № 306-ФЗ) 2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения: (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;
— подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

1. При реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям, реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе, передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства, передаче товаров (результатов выполненных работ, оказании услуг) при оплате труда в натуральной форме налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105 3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 07.07.2003 № 117-ФЗ; от 18.07.2011 № 227-ФЗ) При реализации товаров (работ, услуг) с учетом субсидий, предоставляемых бюджетами бюджетной системы Российской Федерации в связи с применением налогоплательщиком государственных регулируемых цен, или с учетом льгот (в том числе скидок на цену товаров (работ, услуг) без учета налога), предоставляемых отдельным потребителям в соответствии с законодательством, налоговая база определяется как стоимость реализованных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из фактических цен их реализации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 22.07.2005 № 119-ФЗ; от 29.11.2007 № 284-ФЗ;
   — п. 2 ст. 154 НК РФ

Для вашего ООО это означает: безвозмездная передача недвижимости участнику облагается НДС по общим правилам. Если ООО на ОСН — необходимо исчислить НДС с рыночной стоимости помещения (по ставке 20/10% в зависимости от статуса налогоплательщика и объекта) и выставить соответствующий счёт-фактуру либо оформить передачу с учётом восстановления НДС. Если ООО применяет УСН — объект НДС не возникает в силу спецрежима, а имущество, по которому ранее был принят входной НДС к вычету, не восстанавливается в порядке гл. 21 НК РФ только для плательщиков НДС.

Отдельно: расходы на безвозмездную передачу не учитываются при исчислении налога на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ) — их целесообразно оценить, если ООО на ОСН.

Вывод: у ООО на ОСН возникает НДС с рыночной стоимости переданной недвижимости; стоимость помещения не уменьшает налогооблагаемую прибыль. Это существенные денежные последствия, которые следует учесть до совершения сделки.

Налог у учредителя: НДФЛ с дохода в натуральной форме

При получении недвижимости по договору дарения от юридического лица у физического лица возникает экономическая выгода, которая облагается НДФЛ. Налоговая база определяется как рыночная стоимость полученного имущества:

1. При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105 3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой. (В редакции Федерального закона от 29.11.2024 № 418-ФЗ) При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 07.07.2003 № 117-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относится доход в виде цифровой валюты, полученной в результате осуществления майнинга цифровой валюты. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Стоимость цифровой валюты определяется исходя из рыночной котировки такой цифровой валюты в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 282 3 настоящего Кодекса, для целей настоящего пункта - на дату фактического получения соответствующего дохода, для целей пункта 3 статьи 212 настоящего Кодекса - на дату сделки. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 211 НК РФ

Освобождение, на которое вы, возможно, рассчитывали (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), применимо ТОЛЬКО к дарению от физических лиц (членов семьи и близких родственников). Даритель в вашей ситуации — ООО (юридическое лицо), поэтому освобождение не действует:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доход в натуральной форме включается в налоговую базу по НДФЛ по прогрессивной ставке 13–22% в зависимости от совокупного годового дохода:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Для вас это означает: полученная по договору дарения недвижимость облагается НДФЛ с рыночной стоимости помещения. ООО как источник выплаты (налоговый агент) обязано удержать налог при первой денежной выплате вам, а при невозможности удержания — сообщить в налоговый орган, и налог уплачивается вами как физическим лицом на основании налогового уведомления.

Вывод: у вас возникает налогооблагаемый доход в натуральной форме (рыночная стоимость недвижимости) по ставке 13–22%; освобождение п. 18.1 ст. 217 НК РФ к дарению от ООО не применяется.

Оформление сделки и форма договора

Поскольку дарителем выступает юридическое лицо и предметом является недвижимость, договор дарения должен быть заключён в письменной форме; устное дарение в такой ситуации ничтожно:

1. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — ст. 574 ГК РФ, п. 2

Стоит отдельно указать: правило п. 3 ст. 574 ГК РФ о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости действует только для договоров, заключённых «между гражданами». В вашем деле даритель — юридическое лицо, поэтому нотариальное удостоверение не требуется; переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131, 551 ГК РФ).

Порядок действий: (1) письменное решение единственного участника о дарении недвижимости; (2) договор дарения в письменной форме между ООО и вами как физическим лицом; (3) подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности; (4) исполнение налоговых обязательств по НДС (ООО) и НДФЛ (физическим лицом).

Вывод: для оформления необходимо письменное решение единственного участника, письменный договор дарения и госрегистрация перехода права в Росреестре; нотариального удостоверения договора с юридическим лицом-дарителем не требуется.

Риски оспаривания сделки и совпадения лица подписанта

Риск оспаривания в банкротстве. Безвозмездная передача имущества единственному участнику — это классический объект оспаривания как подозрительная сделка по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ, если у ООО есть долги и признаки неплатёжеспособности:

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 144-ФЗ; от 23.06.2016 № 222-ФЗ) стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
— п. 2 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ

Для вашей ситуации: если на момент дарения ООО отвечает признаку неплатёжеспособности или недостаточности имущества либо после сделки становится таким, сделка может быть признана недействительной по иску кредиторов (арбитражного управляющего) в течение трёх лет. Безвозмездность в сочетании с заинтересованностью одаряемого (единственного участника) — ключевой фактор презумпции вреда кредиторам.

Совпадение лица подписанта. Поскольку вы подписываете договор и от имени ООО (как директор), и как одаряемый, формально возникает вопрос о применимости п. 3 ст. 182 ГК РФ:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Однако судебная практика исходит из того, что директор, действуя как орган юридического лица (ст. 53 ГК РФ), не является «представителем» в смысле гл. 10 ГК РФ, и при единственном участнике отсутствует конфликт интересов, который призвана защищать данная норма. Риск признания сделки недействительной по ст. 182 ГК РФ снижается, однако при наличии кредиторов и признаков ущемления их интересов сделка остаётся под риском оспаривания по правилам о банкротстве.

Вывод: основным правовым риском сделки является её оспаривание кредиторами при банкротстве ООО (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ) как безвозмездного вывода активов в пользу заинтересованного лица; риск по ст. 182 ГК РФ при единственном участнике-директоре минимален.

Сроки исковой давности и сроки исполнения налоговых обязательств

Сроки оспаривания сделки в банкротстве. Закон о банкротстве устанавливает дифференцированные сроки, в течение которых сделка дарения может быть оспорена:

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 144-ФЗ; от 23.06.2016 № 222-ФЗ) стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
   — п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ

Применительно к вашей ситуации как безвозмездной передаче заинтересованному лицу это означает: если в течение одного года до или после принятия заявления о банкротстве сделка может быть оспорена при неравноценном (нулевом) встречном исполнении. Если у ООО есть признаки неплатёжеспособности, сделка может быть оспорена в течение трёх лет по основанию причинения вреда кредиторам, при этом безвозмездность сделки в пользу заинтересованного лица (участника) создаёт презумпцию цели причинения вреда — вам придётся её опровергать.

Сроки по НДФЛ. Налоговый агент (ООО) обязан исчислить и удержать НДФЛ с дохода в натуральной форме при первой денежной выплате физическому лицу. Если удержать налог невозможно (отсутствуют денежные выплаты в пользу учредителя), ООО обязано не позднее 25 февраля следующего года сообщить в налоговый орган о невозможности удержания. После этого налог уплачивается физическим лицом самостоятельно на основании налогового уведомления не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. Срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной (если таковая последует) составляет три года для ничтожных сделок и один год для оспоримых:

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— ст. 181 ГК РФ

Вывод: дарение может быть оспорено в течение 1–3 лет после принятия заявления о банкротстве; НДФЛ уплачивается либо через удержание ООО-агентом, либо физлицом самостоятельно по уведомлению ИФНС. Общие сроки исковой давности по недействительности составляют 1 или 3 года в зависимости от основания оспаривания.

Альтернативные способы передачи недвижимости и сравнение налоговой нагрузки

Дарение — не единственный способ переоформления недвижимости ООО на участника. Рассмотрим альтернативы с точки зрения налоговой оптимизации.

1. Купля-продажа. ООО продаёт помещение участнику по рыночной цене. Налоговые последствия: у ООО — НДС с цены реализации (ОСН) или налог по УСН (доход — 6% или «доход минус расход» — 15%); у физлица-покупателя налогооблагаемого дохода не возникает (покупатель тратит деньги, а не получает). Однако участнику потребуются реальные денежные средства на оплату, а при занижении цены налоговая может переквалифицировать сделку в дарение в части занижения и доначислить НДФЛ. Зато нет проблемы удержания НДФЛ агентом.

2. Распределение чистой прибыли (дивиденды) имуществом. ООО может направить чистую прибыль на выплату участнику в натуральной форме: передать недвижимость в счёт дивидендов. В этом случае: у физлица — НДФЛ по ставке 13% с первого порога в 2,4 млн руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ), но при превышении — 15/18/20/22% (те же прогрессивные ставки). Налоговая база — рыночная стоимость имущества. При этом ООО не платит НДС с передачи имущества в счёт дивидендов, если ранее принятый НДС по этому объекту был правомерно принят к вычету (восстановление не требуется, поскольку передача в счёт дивидендов не рассматривается как безвозмездная). Этот способ позволяет легально обойти начисление НДС на стоимость переданного имущества, в отличие от дарения.

3. Выплата действительной стоимости доли при выходе. Если участник выходит из ООО, ему выплачивается действительная стоимость его доли имуществом. Аналогично дивидендам: НДФЛ по прогрессивной ставке с рыночной стоимости, НДС не начисляется. Но эта конструкция влечёт прекращение участия в ООО, что может не соответствовать вашим целям.

Вывод: наиболее выгодной альтернативой с точки зрения налоговой экономии является передача недвижимости в счёт дивидендов — это позволяет избежать НДС (20% от рыночной стоимости) и ограничиться уплатой НДФЛ, который неизбежен при любом способе получения имущества от ООО. При дарении же вы платите и НДФЛ, и НДС (на ОСН).