Можно ли купить квартиру в России с истекшей визой и нарушенным сроком пребывания

Правоспособность иностранного гражданина на приобретение квартиры в собственность

Закон прямо допускает нахождение недвижимости в собственности иностранцев и не ставит это право в зависимость от легальности пребывания в России. Иными словами, сам по себе факт истёкшей визы не лишает вас гражданской правоспособности на приобретение квартиры.

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. 2. Иностранные граждане в период пребывания (проживания) на территории Российской Федерации обязаны воздерживаться от деятельности, наносящей ущерб интересам Российской Федерации, соблюдать Конституцию Российской Федерации и законодательство Российской Федерации, в том числе: 1) бережно относиться к окружающей среде, природным ресурсам, материальным и культурным ценностям Российской Федерации; 2) уважать многообразие региональных и этнокультурных укладов жизни населения Российской Федерации; 3) не препятствовать осуществлению прав и свобод граждан Российской Федерации, деятельности органов публичной власти Российской Федерации и их должностных лиц; 4) не вмешиваться во внешнюю и внутреннюю государственную политику Российской Федерации, в том числе не осуществлять действий, направленных на побуждение к принятию, изменению, отмене законов и иных нормативных правовых актов. Не является вмешательством во внешнюю и внутреннюю государственную политику Российской Федерации деятельность, осуществляемая в соответствии с положениями пункта 2 статьи 12 настоящего Федерального закона;
— п. 1 ст. 4 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

Из этого следует: иностранные граждане пользуются правами (включая право собственности) наравне с гражданами РФ, если федеральным законом не установлено изъятие. Такое изъятие законодатель связывает не с миграционным статусом как таковым, а со специальным правовым режимом (см. блок ниже), поэтому простого факта истёкшей визы для запрета покупки недостаточно.

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом.
— ст. 212 ГК РФ, п. 1

Квартира (жилое помещение) — не то имущество, которое изъято из оборота для иностранцев: ч. 1 ст. 213 ГК РФ допускает нахождение в собственности граждан (включая иностранных, в силу ч. 2 ст. 2 ГК РФ) любого имущества, кроме прямо изъятого законом. В отношении квартир такого изъятия для иностранных граждан нет (в отличие, например, от отдельных земельных участков приграничных территорий).

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса. 3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. (В редакции Федерального закона от 03.11.2006 № 175-ФЗ) 4. Общественные и религиозные организации (объединения), общественно полезные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 237-ФЗ)
— ч. 1 ст. 213 ГК РФ > Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права 1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. 2. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. 2 1 . Внесение изменений в настоящий Кодекс, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений настоящего Кодекса осуществляется отдельными законами.
— ч. 2 ст. 2 ГК РФ

Вывод: иностранец с истёкшей визой сохраняет гражданскую правоспособность и вправе юридически (учитывая ограничения по блоку 2) приобрести квартиру в собственность — сам по себе миграционный статус не является основанием запрета или недействительности сделки.

Решающая развилка: внесены ли вы в реестр контролируемых лиц

Практическое препятствие возникает только если вы уже включены в реестр контролируемых лиц (к вам применён режим высылки). Для таких лиц закон устанавливает прямой запрет как на приобретение недвижимости, так и на государственную регистрацию прав.

1. В отношении контролируемого лица применяются следующие ограничительные меры в виде: 1) запрета на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"; 2) запрета на приобретение недвижимого имущества, транспортных средств, самоходных машин и других видов техники; 3) запрета на постановку недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, осуществляемые в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; 4) запрета на государственную регистрацию транспортных средств, самоходных машин и других видов техники в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 283-ФЗ "О государственной регистрации транспортных средств в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 2 июля 2021 года № 297-ФЗ "О самоходных машинах и других видах техники"; 5) ограничения на пользование правом на управление транспортными средствами, предоставленным в соответствии с Федеральным законом от 10 декабря 1995 года № 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения";
   — п. 2 ст. 31.1 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

Подпункты 2 и 3 пункта 2 ст. 31.1 ФЗ-115 буквально запрещают контролируемому лицу «приобретение недвижимого имущества» и «постановку недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав». Значит, если вы уже находитесь в реестре — зарегистрировать на себя квартиру вы не сможете, и это станет основанием отказа в регистрации, а не просто риск.

Однако запрет действует ТОЛЬКО с момента фактического внесения сведений в реестр:

1. Ограничения, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются с даты внесения сведений о контролируемом лице в реестр контролируемых лиц, предусмотренный статьей 31 2 настоящего Федерального закона, и продолжают действовать до исключения сведений о контролируемом лице из реестра контролируемых лиц. 4. Установление места нахождения контролируемого лица осуществляется территориальным органом федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел в случаях отсутствия сведений о месте нахождения контролируемого лица и (или) неисполнения контролируемым лицом обязанностей, установленных подпунктами 1 и 3 пункта 5 статьи 9 1 настоящего Федерального закона. 5. Порядок применения мер для установления места нахождения контролируемого лица устанавливается федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел. 6. Доставление контролируемого лица, то есть его принудительное препровождение, в служебное помещение территориального органа федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел или подразделения полиции, в специальное учреждение либо в иное служебное помещение осуществляется в целях установления личности, решения вопроса о задержании, депортации или помещении в специальное учреждение в случаях, установленных настоящим Федеральным законом. 7.
   — п. 3 ст. 31.1 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

По смыслу п. 3 ст. 31.1 запреты применяются «с даты внесения сведений о контролируемом лице в реестр» и действуют до исключения. То есть до момента внесения в реестр (процессуального акта МВД) ограничения на сделку ещё не действуют юридически.

При этом сам факт истечения визы запускает механизм включения в реестр автоматически — со следующего дня:

1. со дня, следующего за днем истечения срока временного пребывания, разрешения на временное проживание, разрешения на временное проживание в целях получения образования или вида на жительство; 2) с даты выявления федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел или его территориальным органом факта въезда в Российскую Федерацию иностранного гражданина путем незаконного пересечения Государственной границы Российской Федерации; 3) с даты принятия Российской Федерацией иностранного гражданина, переданного иностранным государством в соответствии с международным договором Российской Федерации о реадмиссии, при отсутствии законных оснований для нахождения указанного иностранного гражданина на территории Российской Федерации; 4) со дня аннулирования визы, разрешения на временное проживание, разрешения на временное проживание в целях получения образования или вида на жительство; 5) со дня принятия решения об отказе в рассмотрении ходатайства о признании беженцем по существу, об отказе в признании беженцем, об отказе в предоставлении (о продлении срока предоставления) временного убежища либо о лишении или об утрате временного убежища или статуса беженца;
   — п. 2 ч. 2 ст. 31.2 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

Сведения об иностранном гражданине вносятся в реестр «со дня, следующего за днём истечения срока временного пребывания». Поэтому формально, если виза уже истекла, вы находитесь в зоне риска: МВД вправе внести вас в реестр (пп. 1 п. 2 ст. 31.2 ФЗ-115), и с момента внесения сделку и регистрацию совершить будет нельзя.

Вывод: если вы ещё НЕ внесены в реестр контролируемых лиц — юридического запрета на покупку и регистрацию квартиры нет; если сведения уже внесены — обе операции (приобретение и регистрация) прямо запрещены до исключения вас из реестра. Проверьте статус в реестре контролируемых лиц на Госуслугах до заключения сделки.

Могут ли отказать в госрегистрации из-за миграционного статуса

Перечень оснований для приостановления (а затем — отказа) государственной регистрации прав является закрытым и установлен ст. 26 ФЗ-218. Миграционные основания (истёкшая виза, нарушение режима пребывания) в этом перечне отсутствуют.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
   — ч. 2 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Основания в ст. 26 ФЗ-218 касаются прав на объект, документов, их подложности и т.п. — миграционный статус покупателя в них не входит. Отказ в регистрации возможен лишь на одном из этих оснований (например, документы не соответствуют законодательству — п. 7). Само по себе истечение визы покупателя НЕ является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Единственное исключение — ситуация, когда вы уже находитесь в реестре контролируемых лиц: тогда к вам применяется прямой запрет «на постановку … на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав» (пп. 3 п. 2 ст. 31.1 ФЗ-115, цит. в блоке 2), который регистратор учтёт при проверке.

Вывод: при отсутствии в реестре контролируемых лиц у Росреестра нет законного основания отказать в регистрации вашего права из-за истёкшей визы; при внесении в реестр — отказ законен. Помните также: нотариус/банк при расчётах и ЭПГУ могут запросить паспорт и, увидев отсутствие визы, отказать в услуге — это практическое, а не правовое ограничение.

Может ли право собственности быть аннулировано из-за нарушения миграционного режима

Сама по себе регистрация права на иностранца с истёкшим сроком пребывания не влечёт автоматического аннулирования права. Зарегистрированное право собственности защищается законом, а прекращение права возможно лишь по основаниям, установленным законом (в т.ч. по суду). Нарушение миграционного режима — не основание для автоматического снятия зарегистрированного права.

Отдельно следует проверить ветку оспаривания сделки как противной закону:

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Если вы совершите сделку, уже находясь в реестре контролируемых лиц (вопреки запрету пп. 2, 3 п. 2 ст. 31.1 ФЗ-115), сделка формально нарушает требования закона. По общему правилу такая сделка — оспоримая (может быть признана недействительной по заявлению). Однако если вы на момент сделки не внесены в реестр — запрета нет, и сделка не нарушает требования закона, а потому не подпадает под оспаривание по ст. 168 ГК РФ.

Практический риск: если сделку совершить в период, когда запрет уже действовал (нахождение в реестре), заинтересованное лицо (кредитор, МВД/Росимущество) может оспорить переход права. Поэтому безопаснее: либо заключить сделку, пока вы НЕ внесены в реестр, либо сначала легализовать пребывание.

Вывод: зарегистрированное право не «аннулируется» автоматически из-за нарушения визового режима; оно может быть оспорено как сделка, противоречащая закону, только если на момент сделки вы уже находились в реестре контролируемых лиц. Сделка, совершённая до внесения в реестр, оспариванию по этому основанию не подлежит.

Административная ответственность за истёкшую визу (отдельно от сделки)

Независимо от сделки вы несёте административную ответственность за пребывание с истёкшей визой. Это самостоятельный риск, не связанный с регистрацией квартиры, но влияющий на ваше нахождение в России.

1. Временно пребывающий в Российской Федерации иностранный гражданин обязан выехать из Российской Федерации по истечении срока действия его визы или иного срока временного пребывания, установленного настоящим Федеральным законом или международным договором Российской Федерации, за исключением случаев, когда на день истечения указанных сроков ему продлен срок действия визы или иной срок временного пребывания, либо ему выдана новая виза, либо у него (в отношении его) приняты заявление и иные документы, необходимые для получения разрешения на временное проживание, либо у него принято заявление о выдаче вида на жительство, либо федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел принято ходатайство работодателя или заказчика работ (услуг) о привлечении иностранного гражданина к трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста или заявление работодателя или заказчика работ (услуг) о продлении срока действия разрешения на работу, выданного такому высококвалифицированному специалисту в соответствии со статьей 13 2 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 357-ФЗ, от 28.12.2024 № 517-ФЗ) 3. Срок временного пребывания иностранного гражданина в Российской Федерации может быть соответственно продлен либо сокращен в случаях, если изменились условия или перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми ему был разрешен въезд в Российскую Федерацию.
   — п. 2 ст. 5 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

Вы обязаны были выехать по истечении срока визы; нарушение обязанности — состав административного правонарушения.

1 1 . Нарушение иностранным гражданином или лицом без гражданства режима пребывания (проживания) в Российской Федерации, выразившееся в отсутствии документов, подтверждающих право на пребывание (проживание) в Российской Федерации, или в случае утраты таких документов в неподаче заявления об их утрате в соответствующий орган либо в уклонении от выезда из Российской Федерации по истечении определенного срока пребывания, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 376-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.07.2013 № 207-ФЗ) 2. Нарушение иностранным гражданином или лицом без гражданства правил въезда в Российскую Федерацию либо режима пребывания (проживания) в Российской Федерации, выразившееся в несоответствии заявленной цели въезда в Российскую Федерацию фактически осуществляемой в период пребывания (проживания) в Российской Федерации деятельности или роду занятий, - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации или без такового. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 05.11.2006 № 189-ФЗ) 3.
— ч. 1.1 ст. 18.8 КоАП РФ (Москва) и ч. 4

За уклонение от выезда по истечении срока пребывания — штраф от 2 000 до 5 000 руб. с административным выдворением. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях санкция выше (ч. 3.1 ст. 18.8 КоАП РФ):

3 1 . Нарушение, предусмотренное частью 1 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге либо в Московской или Ленинградской области, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до семи тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2016 № 490-ФЗ) 4. Повторное в течение одного года совершение иностранным гражданином или лицом без гражданства административного правонарушения, предусмотренного частями 1 и 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до семи тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.07.2013 № 207-ФЗ) 5. Повторное в течение одного года совершение иностранным гражданином или лицом без гражданства административного правонарушения, предусмотренного частью 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в размере от семи тысяч до десяти тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2016 № 490-ФЗ) Примечание.
— ч. 1.1 ст. 18.8 КоАП РФ (для Москвы/СПб — ч. 3.1)

Вывод: за истёкшую визу вам грозит штраф (в Москве/СПб — 5 000–7 000 руб., в целом по РФ — 2 000–5 000 руб.) с административным выдворением за пределы РФ. Выдворение не лишает вас права собственности на уже купленную квартиру, но влечёт запрет на въезд в РФ, а также ускоряет внесение в реестр контролируемых лиц и депортацию (ст. 31 ФЗ-115). Настоятельно рекомендую до или параллельно со сделкой урегулировать миграционный статус (продлить визу/срок, оформить РВП или иное законное основание), поскольку при нахождении в реестре запрет на покупку и регистрацию недвижимости (блок 2) будет прямо препятствовать сделке.

Сроки: давность привлечения к ответственности и момент включения в реестр

Срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение правил пребывания иностранных граждан составляет один год:

а также за нарушение трудового законодательства, иммиграционных правил, правил пребывания (проживания) в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства, правил привлечения к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства (в том числе иностранных работников), процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов (в части административных правонарушений, предусмотренных статьей 7.30 5 и статьей 7.30 6 (в части нарушения требований к порядку проведения процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, к порядку и сроку блокирования и прекращения блокирования денежных средств на банковском счете участника обязательных торгов) настоящего Кодекса), законодательства Российской Федерации об иностранных агентах , законодательства в сфере государственного оборонного заказа (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 7.30 3 , 19.4 2 , частью 7 1 статьи 19.5, частью 2 статьи 19.7 2 настоящего Кодекса), о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 7.30 1 , 7.30 2 , статьей 7.30 6 (в части нарушения требований к порядку проведения закупок, предусмотренных законодательством Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
— ст. 4.5 КоАП РФ (срок давности), п. 1

По характеру правонарушение, связанное с пребыванием по истёкшей визе (уклонение от выезда), является длящимся — оно продолжается, пока вы находитесь в России без законных оснований. Поэтому годичный срок давности исчисляется не с даты истечения визы, а с момента обнаружения правонарушения:

При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения. 3. Если частью 1 настоящей статьи не предусмотрен более длительный срок давности привлечения к административной ответственности, за административные правонарушения, влекущие применение административного наказания в виде дисквалификации (за исключением административных правонарушений, предусмотренных частью 6 настоящей статьи), лицо может быть привлечено к административной ответственности не позднее одного года со дня совершения административного правонарушения, за административные правонарушения, предусмотренные частью 6 настоящей статьи, - со дня вынесения решения, указанного в части 6 настоящей статьи, а при длящемся административном правонарушении - не позднее одного года со дня его обнаружения. (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 220-ФЗ ) 4. В случае отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела, но при наличии в действиях лица признаков административного правонарушения сроки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня совершения административного правонарушения (при длящемся административном правонарушении - со дня его обнаружения). (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 316-ФЗ ) 5.
— ч. 2 ст. 4.5 КоАП РФ

Это означает: пока вы находитесь в РФ с истёкшей визой, правонарушение считается длящимся и «не истекает» по давности — вас вправе привлечь к ответственности в течение года после того, как факт будет выявлен (например, при проверке документов или обращении в МВД).

Что касается включения в реестр контролируемых лиц: как указано в блоке 2, сведения вносятся со дня, следующего за днём истечения срока пребывания (пп. 1 п. 2 ст. 31.2 ФЗ-115), а ограничительные меры (в т.ч. запрет на приобретение недвижимости и регистрацию прав) применяются с даты внесения сведений в реестр (п. 3 ст. 31.1 ФЗ-115). Таким образом, ключевой момент для решения о сделке — не абстрактный «истёкший срок», а именно факт вашего включения в реестр.

Вывод: привлечение к административной ответственности возможно в течение года с момента обнаружения длящегося нарушения (а не с даты истечения визы); запрет на покупку и регистрацию квартиры наступает не автоматически с истечением визы, а с даты внесения ваших сведений в реестр контролируемых лиц. Проверьте свой статус в реестре на Госуслугах до заключения договора — это определяет, можно ли вам безопасно завершить сделку.

Деньги: расчёт, банковские операции и нотариус при нелегальном статусе

Для расчётов по сделке ключевое ограничение вновь связано только со статусом контролируемого лица (а не с самим фактом истёкшей визы):

1. отказа в открытии банковского счета и осуществлении иных банковских операций, за исключением переводов денежных средств в целях уплаты обязательных платежей, установленных законодательством Российской Федерации, а также переводов денежных средств на счет контролируемого лица и выдачи наличных денежных средств контролируемому лицу в сумме не более 30 тысяч рублей в месяц. Положения настоящего подпункта в части открытия счета в банках и других кредитных организациях Российской Федерации не распространяются на иностранных граждан, отбывающих уголовное наказание в виде исправительных, принудительных работ или лишения свободы; 8) запрета на заключение брака; 9) запрета на изменение места жительства или места пребывания в Российской Федерации без разрешения территориального органа федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел, осуществляющего контроль; 10) запрета на выезд за пределы территории субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в которых контролируемое лицо пребывает (проживает), за исключением выезда из Российской Федерации; 11) иные ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации. 3. Ограничения, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются с даты внесения сведений о контролируемом лице в реестр контролируемых лиц, предусмотренный статьей 31 2 настоящего Федерального закона, и продолжают действовать до исключения сведений о контролируемом лице из реестра контролируемых лиц. 4.
   — пп. 7 п. 2 ст. 31.1 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан»

Для лица, уже внесённого в реестр контролируемых лиц, установлен запрет на открытие банковского счёта и осуществление иных банковских операций, за исключением переводов в целях уплаты обязательных платежей, зачисления средств на счёт контролируемого лица и выдачи ему наличных не более 30 000 рублей в месяц. Это делает практически невозможным безналичную оплату крупной суммы за квартиру в период нахождения в реестре (например, перевод продавцу со своего счёта), поскольку такие операции выходят за рамки разрешённых.

Если вы ещё НЕ внесены в реестр, формального запрета на банковские операции из миграционных норм нет, и открытие счёта/оплата регулируются общими требованиями банков (идентификация клиента, 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов»). Однако банк, увидев иностранный паспорт без действующей визы, вправе по внутренним правилам отказать в проведении операции или открытии счёта — это не миграционно-правовой запрет, а комплаенс-риск кредитной организации.

Что касается нотариуса: обязательная нотариальная форма для договора купли-продажи квартиры законом не установлена (в отличие от дарения долей или продажи долей постороннему лицу). Купля-продажа целой квартиры совершается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ), и участие нотариуса требуется только если вы покупаете долю или стороны сами решили удостоверить сделку. В этом случае нотариус обязан проверить личность и может отказать в удостоверении, если сочтёт сделку противной закону (ст. 48 Основ законодательства о нотариате), но сам по себе истёкший визовый статус покупателя не является прямым правовым основанием отказа — решающим вновь будет факт нахождения в реестре контролируемых лиц (запрет на приобретение недвижимости).

Вывод: если вы внесены в реестр контролируемых лиц, вы не сможете провести обычную безналичную оплату за квартиру (запрет на банковские операции кроме ограниченных, пп. 7 п. 2 ст. 31.1 ФЗ-115); если не внесены — юридического запрета на расчёты нет, но банк/нотариус вправе проявить осторожность. Для покупки целой квартиры нотариус не обязателен. Практически целесообразно сначала легализовать пребывание и убедиться в отсутствии вас в реестре — иначе сделка и регистрация будут заблокированы.